“刚需论”，总是在市场惨淡的时候出现
几天前，看到国内18个开发商大佬聚在一起谈楼市。绿地、金地、招商、阳光100、万达、SOHO中国的一些头号人物们，谈得最多的一个词就是：刚需！
这种情形，和2008年楼市惨淡的时候是何等的相似！那时候他们聚在一起的时候，话题的中心也是“刚需”。再向前回想到2005年前后的那次房地产低潮的时候，他们挂在嘴边的词，还是“刚需”。在购买欲望不强的时候，他们每每都把刚需看成是暂时“阳痿”了的“阳具”，寄望于通过按摩使其重新“勃起”！所以，玩弄刚需，几乎成为他们从低潮到高潮时屡试不爽的法宝。实际上，开发商们这样做，无非是在互相安慰：没关系，只要我们有刚需，困难是暂时的。当然，这种口号更多的也是喊给购房者听的。
本人发现，开发商在房价攀升的年份里，就很少谈刚需，他们很少和囊中羞涩的“刚需”们说话，而是和出手大方的“炒家”们说话。现在炒家短见，纷纷离场，开发商就开始想到刚需。刚需，几乎成了他们救市的强行针。而在他们大谈特谈刚需的时候，也正是高高的房价离刚需越来越遥远的时候。但是，他们仍然在说，刚需，必须的！刚需，刚刚的！
刚需论说，市场出现波动是暂时的，因为有大量刚需的存在，决定了房价不会出现大幅回调，也就决定了房价的长久涨势。希望大家跳出房价涨跌的迷局，认识到晚买房不如早买房的道理。
这种道理到了售楼小姐那里就显得有些绘声绘色，“现在房价有一些下调，我建议您赶紧出手，楼市还是有大量刚需的，调整一段时间房价肯定是会涨的。”看到买家举棋不定，她们赶紧说，“前两年的市场变化就是最好的例子，您一定清楚。”
开发商就是这样，通过人为制造供不应求的假象来诱导买家进入。一旦买家纷纷进入，本来“供过于求”的市场就真的变成“供不应求”的市场了，开发商的谎话也就变成了真理。
“刚需论”，其实很疲软
让我们先来探讨一下什么是刚需。从字面来解释，“刚需”就是硬性的，必需的，指商品供求关系中“受价格影响较小”的需求。就是说，不管价格高低，这种需求都是存在的。比如盐，粮食，衣服，都是我们必须的。我们会不惜一切代价得到它们。但是，当这些必须的东西出现差异的时候，刚需就出现了变化。穷人可以吃粗盐粗粮，穿粗布衣裳，而富人因就需要吃细盐细粮，穿细布衣裳；一个男人要找一个女人也是刚需，而且基本上都能得到满足，但是这个男人如果要有过分要求，找个漂亮女人，就不一定属于刚需，如果一定要找到漂亮女人，那也是因为有了充气娃娃的替代品。所以，如果按照“无论多贵都得买”的经济学的标准来看，现实生活中本没有什么真正意义上的刚需。
中国房地产市场上的刚需概念，是内涵最丰富的刚需。比如，没房住而想租房的人就是刚需；有房住又想买房的人也是刚需；有房住又想住大房的人还是刚需；有大房又想买几栋大房子的人更是刚需。但是这些刚需都必须达到2个前提，1是他想买，2是他有钱。
没钱买房的肯定不是刚需，比如大部分农民工和大学毕业生就不是。除非农民工发了洋财或者大学生有个有钱的老子或者丈母娘，但他们已经属于“有钱人”的范畴。在宏观调控之后，刚需中有两个重要的部分，1个是“80后”，他们一般都是独生子女，父母为子女购买房产，在父母甚至祖父母的帮助下，其支付能力也大大提高，“刚性需要”在很大比例上将转化为“刚性需求”；另一个是中等收入家庭，他们的改善性需求一定程度上也是“刚性需求”。
还有一些刚需，属于弹性需求。他们原来并不是刚需，但是银行借钱使他成了刚需，而银行一不放贷，一大半刚需立马被打回原形，变成假刚需。4月15号“新国10条”颁布以后，调控政策还原了市场的真实需求。市场上3分之2的炒家失去了用“便宜贷款”的机会而逃离，而剩下了3分之1的自住需求，不是因为首付太高，就是因为银两不足，所以买房者甚少。这时候的刚需，他们是市场上最弱的需求，所以他们对政策的敏感程度更高，价格弹性也更大。面对已处高位的房价，他们原来的刚性需求就成了弹性需求。
实际上，开发商大肆鼓吹刚需的意义，就在于抓住这些弹性需求。让有钱买房却在迟疑的人不再迟疑，就在于在炒家退场的时候，把所谓的刚需从准备撤退的购房大军中游离分化出来。或者把本来不是需求的需求创造出来。这让我们想到了创造需求的教授赵本山，他能让不需要买拐的人买拐，不需要买轮椅的人买轮椅。
供应一放大，“刚需”就远离
但是，当刚性需求犹疑的时候，发现市场行情已发生了急转直下的变化。那就是，今天的供求关系与过去已不可同日而语了。而当刚性需求遇到“刚性供给”时，需求的刚性往往就在瞬间皮软下来。买家树倒猢狲散，开发商也从追逐利润率回到到追求销售率。而中国楼市自4月宏观调控以来出现2个重大的变化，就是需求在减少，供应在加大。这2个变化，合成一把剪刀，即将减去一大截高出来的房价。
我们知道，在商品房越来越背离了居住属性而投机属性起作用的时候，刚需是相对供求关系的变化而变化的，供大于求，刚需就少，则房子销售就慢，房价就降；相反，供不应求，刚需就多，则房子销售就快，房价就升。只不过由于市场信息的不对称性，我们常常处于信息弱势的地位，我们常常看不到真正的供求关系。我们往往只能从售楼处的冷清中感悟到市场的变化，假如售楼处没人造势，或者我们能识破他们的把戏的话。
实际上，中国房地产市场的格局正在发生改变。未来的购房人口在逐渐减少，而施工面积在逐步放大。据有关部门测算，未来10年住宅需求的总建筑面积约为47.7亿平米，年均销售面积4.7亿平米，而未来10年的平均供应面积就将达到10亿平米以上，已超过实际需求的一倍左右。另外，中国人的住房保有率是世界上超前的国家，而中国的人均住房面积远远超出收入水平，中国的人均收入处于国际上的中低收入水平，而人均住房面积却已进入中高收入水平。所以说，中国人不缺房子。何况，天量的保障房计划也在改变着供应格局和价格体系。
至于刚需的基础，收入房价比也正朝着缩小的趋势。这种缩小，主要不是增加收入，而是减小泡沫。目前全部城市人口中大约也只有这30%左右的家庭可以承受现在的房价，而其余70%左右的家庭，尽管有需求却早已被排斥在“房地产市场”之外，许多家庭甚至就是把现在的房价再降一半也不可能真的考虑购房，他们虽然是真正有刚性居住需求的人，实际上却又已经不再成为房市的“真实需求”。
更关键的细节是，居民对房价上涨预期的弱化,正在促使房价回落到理性的位置。因为房屋销售放缓，刚性需求转弱，投资风险大增。本人认为，只有房地产市场正在回归正常的市场的时候，投资市场真正回归到居住市场的时候，卖家市场真正回归到买家市场的时候。那时候的刚需，也才是真正的刚需，刚刚的！
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