最近国内房地产业界关于我国住宅到底有多少处于空置的争论很多，尤其在所谓“6450万空置房”的消息出台后，关于住宅空置率的讨论越发激烈，连国家统计局也不得不出面给以回应，包括新华社和人民日报在内的各大媒体也连续对此问题播发多篇评论。由此，住房空置率问题的讨论达到了一个空前的热度。

　　住宅空置率指标的意义

　　    毫无疑问，住宅空置率是反映住宅市场运行健康程度非常关键的一个指标，具体而言，其至少有三大作用：

　　1．引导房地产业的健康发展和资金的合理投入。住宅空置率可帮助估测住宅市场供求关系，也能反映泡沫程度如何。一些开发商或投机客通过大肆囤房，人为抬高房价，造成市场虚假的需求信号，误导消费者，也误导机构投资者，造成资金过度流入房地产业，整体经济结构也受到扭曲，但长期看供求关系终要恢复均衡，那时价格一旦逆转，住宅市场后果不堪设想，甚至会危害到整体经济的安全。为此，真实可信、细分到区域的空置率数据，对房地产资金投入方向有风向标作用，及时发布这方面数据，可以避免房地产资金投入到不该有的领域和区域，防范造成房地产市场出现危局。从这个角度来说，住宅空置率数据，是实现政府房地产精确调控的重要前提之一。

　　2．直接体现宝贵的住宅及相关资源有没有被有效利用。房屋投资巨大，不合理闲置的房屋意味着巨额投资没有及时产生应有的经济效益，属于严重的低效率投资。此外，空置的房屋还会加速折旧，造成双重损耗。尤其房屋空置首先意味着土地闲置，而土地又是稀缺和不可再生的，特别在我国人多地少的国情下，这是应力图避免的浪费。房屋空置还意味着，与房屋联系在一起的公共资源，从水电煤到公交教育消防警力等，也都没有达到规划的利用效率。现在热衷“造城”者众，地方政府与开发商合作热情很高，但近期媒体爆出天津、鄂尔多斯等地有巨大的无人居住的空城、死城，浪费惊人，触目惊心。

　　3．从一个侧面反映社会财富分配的公平程度。住宅资产已经成为我国居民家庭资产最主要的组成部分，尤其随着城市经济发展和房价快速上升，住宅资产增值速度加快，在居民总资产比重越来越大，且不均等程度迅速扩大, 导致财产分布差距扩已经大幅度超过了收入分布。在相当多普通家庭住房质量低下，住房条件长期没有改善的时候，极少数人拥有大量房产，会通过“马太效应”加大社会贫富差距。尤其这些房产如果还处于闲置和空关状态，更加会刺激普通老百姓的心理，造成更强烈的社会对立。

　　

　　住宅空置率是可以统计的

　　然而国家统计局却表态，目前中国还不能统计住宅空置率。日前多家媒体以“国家统计局：住宅空置率无法统计”为题报道：8月11日，国家统计局新闻发言人盛来运在答记者问时表示，目前国家统计局还不能精确统计住宅空置率情况。对此的解释是：“一方面原因是由于空置率包括空置的概念，房子空置也是近几年由于房地产行业发展出现的新问题，我们的调查统计制度还没有来得及作出统计。”盛来运同时称，更重要的一点是空置率和空置面积概念不是很清楚，要清楚计算出来很难。什么样的状况算住房空置，是这个房子在某个时点上没有人住叫空置，还是比如是连续半年以上叫空置，很难给出一个标准。他还拿度假和周末用住房来进一步论证要认定空置房是存在很多争议，技术上很难办到。

　　     但基于我对国外房地产市场统计的知识和了解，我对国家统计局这个说法不得不表示质疑。世界上有很多国家和地区都在统计住宅的空置率，从美国、欧盟到香港都从很早就开始定期收集和发布住宅空置率的数据，这充分说明这个指标在定义上是存在具有共识的清晰标准，在技术上也完全是可以统计的。

　　     笔者上一篇博客已经介绍了欧美这方面的经验，这里不再赘述。

　　

　　实施建议：

　　    住宅空置率是反映住宅市场运行情况的重要指标，可以有力帮助政府决策部门了解住宅资源的配置情况和判断市场是否处于过热或过冷、是否健康运行，对分析判断居民住宅资产财富是否过度分化也有重要作用，统计部门应该把调查获取住宅空置率作为完善房地产市场统计的重要工作任务之一。从国际经验上看，关于住宅空置率的定义并没有存在很大争论，是有清晰的定论的。虽然各国还有些差异，但比较公认的意见，也就是以美国为代表的做法，就是以调查时点是否有人居住和使用为标准，临时性外出不计入。

　　    虽然我国住宅市场化时间还不算长，导致与其他住宅市场成熟国家不同，我国每年新建商品住宅量相对住宅存量的比重较大，加上小区的交通与教育等公共配套往往滞后住宅交付等原因，大量居民购置新商品住宅后仍暂居住在原来的老住宅，从原有住宅搬迁到新购房的转移过程可能较长，需要一段时间。即使入住新房了，很多家庭也保留老房，既不出售也不出租。但从住宅资源利用的角度来说，随机任何一个时点上，无论新房还是旧房，只要是闲置的、没有人经常性在居住和利用的，称之为空置房应该是毫无疑义，并不存在所谓难以有标准的问题。

　　    退一步说，即使存在何谓闲置、何谓经常性使用住宅的难点，如假设一个家庭经常轮流使用两套住房，不好说哪一套更为“闲置”，但鉴于一个家庭/个人在一个时点上只能居住和使用一套住宅，即使这两套住房中的空置住房被认定有误，对于计算空置率来说，并不会出现问题。

　　    至于那些度假房、周末房，参照美国等标准，严格来说都是空置房，即便放宽一些标准，如果事先做好登记，每一个家庭允许拥有一套非常用住房，那也不难操作。总之，概念上的障碍并不存在。

　　国家统计局新闻发言人对不同质量住宅包括危旧住宅能否加总在一起有疑虑，这其实更不成为什么问题。应该是可以全部加总的，即使要撇除危房，统计公布时候事先说明一下也就可以了。

　　从技术上说，确实需要通过定期大样本的抽样调查才能精确获知这方面情况。国家统计局以往所习惯的、尤其在房地产开发与销售方面，依托开发商层层上报的报表汇总统计制度对此无效，依托街道社区汇总统计速度慢，且很容易失真。虽然全国性住房普查也是有必要的，但这不能满足决策者、社会和从业者时刻更新的需要。

　　必须以所有已建成住宅为对象而不是住户来建立定期的专业的大样本抽查，这可与国家统计局城镇调研队日常进行的城镇居民生活与消费调研结合，就能及时统计和发布包括住宅空置率、住宅自有率等诸多住宅方面的重要统计指标。这方面当然需要国家统计局进行大规模投入、系统建设和人员培训，但国家统计局对此责无旁贷。

　　

　　我国住房空置率的初步估测：

　　     对于传言中的6540万空置房，如果是专指新建商品房，那肯定没有那么高。根据历年中国统计年鉴数据，从1995年到去年底，全国城镇竣工住宅的总面积才只有86亿平方米，就按每套70平米来算，也就才1.2亿套。就算全部存量城镇住宅，国家统计局只公布到2006年底的数字，总面积是113亿平方米，算每年净增加7亿平方米，那么现在大约134亿平方米，按照每套70平方米来算，也最多就2亿套。

　　    另外根据建设部发布的《2005年城镇房屋概况统计公报》，2005年全国城镇户均住房建设面积83.2平方米，户均成套住宅0.85套，城镇成套住宅建筑面积86.84亿平方米。那么估计目前我国住房套数与城镇家庭总数之比在0.87-0.90左右，就说每100户的家庭拥有87-90套房子。按照这个数据，2009年底我国有2亿户城镇家庭，现有城镇住宅套数应该在1.8亿套左右。如果说有6540万套空，那么空置率是达到了35%多，我认为这个可能性很小。再说这个数据根本没有来源，似凭空捏造，所以不可信。

　　    至于空置房实情如何，我认为二套房比例应该是一个重要的参考。因为有空置房的前提，是有二套及以上住房，否则也就谈不上什么空置。从全国工商联房地产商会REICO工作室发布的2008年一个抽样调查数据来看，全国城镇居民中拥有二套房的比例并不是很高，只有9.5%。而在二套房里，用于出租的占54%，偶尔居住的占30%。江苏省的一个调研也反应基本相同的情况：2007年7月国家统计局江苏调查总队在全省28个市县共3.1万余户的城镇居民家庭所做基本情况抽样调查显示，江苏有13.3%的城镇居民家庭除现住房外还有一套住房，有1.0%的家庭拥有二套及以上的住房，合计拥有多套住房的户比例达14.3%。

　　     因此，如果家庭拥有二套房比例的统计数据可信，再考虑从江苏调研情况来看，拥有二套以上比例的家庭人数极少，那么我国住房空置率的上限应该是这9.5%中的一半——不到总数的5%。但即便如此，这个空置率还是比较高的。因为美国的住房空置率从来没有高于3%，英国也基本在4%以下。

　　     当然这也跟我国当前特殊的住房市场发展阶段有关。按照本文前面提供的数据，我国城镇现有约1.7亿套住宅中，至少有5000-6000万套是1995年之前建造的，至少1亿套是1999年之前竣工的，这些住宅相对当时建筑质量就标准不高，加上我国房屋供应领域一直重建设、轻维护，维护和保养水平一向不高，现在多数年久失修，可能有相当比例已经属于危房，这些住宅当中出现一定比例的闲置是可以理解的。

　　

　　如何对待住房空置

　　     一方面我们要承认一部分的住房空置是有其合理性，住房市场是有流动性的，不可能做到每套住房时时刻刻都有人居住，尤其新建房屋出售需要时间，人们迁移和转入需要过程，租赁住房更客观上就要有一定的空置，以保持更新维护和对新增人口的接纳能力。这部分空置可以称之为“摩擦性空置”的，就像我们希望劳动力全部就业，但实际上是不可能完全就业，总有一部分人因为各种原因包括自身原因在失业。

　　    但另一方面，过多的住房空置，其实是对资源的极大浪费。对于其，应该采取必要的税收手段，尤其是通过加大持有环节的税收，逼出人为因素、特别为了投机炒作而空置的住房，让尽量多的住房资源为人们所使用，及早发挥应有的作用。当前社会公众对物业税有很高的呼声，这也是其中一个原因。

　　     如果物业税或房产税短时间内因为各种制度和技术障碍而不能出台，要挖掘潜力、盘活存量，还不妨从两点着手：一，鼓励出租。现在出租房屋要征收10%的税负，实际上也收不到，反而把房屋租赁变成了私下操作的地下交易，拥有多套房的人怕麻烦，干脆宁可闲置也不出租。政府部门不妨大方一点，豁免租赁税费。如此一来，不仅调动闲置资源，也可以扩大租赁市场供应，而且有了备案登记，也有助于今后规范的租赁市场。二，拓宽投资渠道。设立房地产信托投资基金，吸引公众游资投资于此，这就相当于把原来大家买房的钱拿去建房，增加供应量。人们不再购买物质形态的房子，却也能像房地产商一样，直接以小股东的身份投资于房地产市场开发。如此一来，如果房产升值，中小投资者就能分享收益，就没有必要一定要通过低效率的“囤房”才能获得房产上的资本收益。对资金也是一种出路；一旦出现波动，也能一同分担系统风险，降低当前开发商资金主要来借自银行的系统风险。

　　     但对于住房空置率数据本身，不能再成为一个解不开的迷雾，还是要先摸底清楚，给市场一个明确的预期，同时保证政府房地产决策的精确性。