当代物权法百科全书小辞典246

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建设用地使用权之地上权

陈绪国

物权法第一百三十六条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。”

本条款，是关于建设用地使用权之地表权、地上权或者地下权三大权利的规定。该项规定，还要求新设立的建设用地使用权人须依法尊重原建设用地使用权人的三大权利，不得损害已设立的用益物权。

从本辞条开始，陆续讨论建设用地使用权的地上权和地下权以及其他权利。这种权利，是建设用地使用权三权并立的物权化权利。

题目：建设用地使用权之地上权

一、地上权

地上权，全称地上空间利用权，指建设用地使用权人利用地表权，再直接或者间接加高并加宽、或者腾空建筑物或构建物的加权的权利。

于自己建筑物或构建物一层以上加层、加宽建造，为直接地上空间利用权；于利用他人建筑物或构建物一层以上加层、加宽建造，为间接地上空间利用权；于建设用地之上或者悬空建造物之上建造天桥、空中走廊，为腾空地上空间利用权。其中，加高并加宽的地上空间利用权，为复合型地上空间利用权。

另外，楼房顶层的天台利用权，为业主共有或者独有的地上空间利用权。既是建筑物的空间利用权，也是建设用地的地上空间利用权。

地上空间利用权的控制系数，以层数、层高和和空中可加宽面积为准。

各地城市的城管部门对于建筑物、构建物“限高”的把握是重点之一，但不同的地区是有所区别的。

以居住区为例：对于二、三类居住区是加强“限高”，对于一、四类居住区是一般“限高”。二类居住区，指市政公用设施齐全，布局完整，环境良好，以多、中、高层住宅为主要建筑物的居民区；三类居住区，指市政公用设施齐全，布局不完整，环境一般，或住宅与工业等用地有混合交叉的居民区；一类居住区，市政公用设施齐全，布局完整，环境良好，以低层住宅为主的居民区；四类居住区，以简陋住宅为主的居民区。

深圳地区依照上级法规规定，单层厂房建筑，不论其高度，均按一层计算。这就是不限高的一个例子。限高，意味着建设用地使用权人的地上权受到一定高度及其空间宽度的限制；不限高，意味着建设用地使用权人的地上权没有受到一定高度及其空间宽度的限制。

桂林市地方规章规定，所有建筑物都不能超过象鼻山一般的高度。这是在普通法规之上增加的地方规章，意味着全市建设用地使用权人的地上权受到“最高”高度的限制。

国家一方面提倡节约用地、集约用地，另一方面也出台一些“限高”的政策，在这两个剪刀差中，欲寻找一个最佳支点，也是相对困难的。这也是物权法不能解决的现实问题。

二、各种权利人的利益取向

对于地上权的“限高”，所针对的是这样几类建设用地使用权人，各自的利益取向不同，对此项规定的态度也有差异：

第一种：房地产开发企业或者工程承包企业，巴不得每一层限高。因为他们自己不占有、使用这些建筑物和构建物，每一层就低不就高，可以大大节省建设成本。

据有关技术资料显示，就住宅建筑而言，低层住宅一般比多层住宅造价低，而高层的造价更高。但低层占地大，如平房与5层楼房相比，要大3倍左右。对于多层住宅，提高层数能降低住宅建筑的造价。从用地的经济学分析，提高层数能节约用地，如住宅层数在3～5层时，每提高1层，每公顷可相应增加建筑面积1000m²左右；而6层以上，效果将显著下降。

现行的法规对于总层数限高和对于每一层限高，但不怎么限宽，只要符合容积率便可。房地产开发企业或者工程承包企业所建的住宅，每一层设立多套房屋，在拼接的宽度上和层高上做文章。

住宅长度直接影响建筑造价，因为住宅单元越长，山墙也就越省。据分析，四单元长住宅比二单元长住宅每平方米居住面积造价省2.5%～3%，（采暖费省10%～21%）。

住宅层高，不仅影响建筑造价，也节约土地。据计算，层高每降低10cm，能降低造价1%，节约用地2%。

（资料来源：同济大学李德华主编《城市规划原理》（第三版）第383～384页）

第二种：自主建设和购买产业的业主，以经济实用为主，这一类建设用地使用权人巴不得每一层的层高更高一些。

这一类人，包括得到划拨建设用地的权利人、农村组织得到划拨建设用地的权利人与家庭个人的宅基地权利人和购买不动产建筑物主要是住宅的二手建设用地的权利人。他们要求以经济实用为主，希望住宅、商铺等建筑物的层高更高一些。

其中，购买不动产建筑物主要是住宅的二手建设用地的权利人，是被动应付的一类弱势群体，其利益取向与房地产开发企业或者工程承包企业是不同的，甚至于是相反的。在房地产商品供求关系不平衡的情势下，即使层高的高度很勉强，也只能勉强同意购买。

城管等部门的限高措施，主要就是针对房地产开发企业或者工程承包企业、得到划拨建设用地的权利人、农村组织得到划拨建设用地的权利人与家庭个人的宅基地权利人这四种一级建设者，较少针对购买不动产建筑物主要是住宅的二手建设用地的权利人。

物权法关于地上权的设置，不是简单地移栽专门法“限高”的规定。除此之外，对于各种建设用地使用权人的物权化保护，使一级建设用地使用权人和二级建设用地使用权人平等对待，纳入一同保护的序列之中。

很显然，一级建设用地使用权人不顾二级建设用地使用权人的权益与感受，毫不留情地没规没矩地降低建筑物的高度，肯定会损害置业者或者租赁者的合法权益，物权法是反对这么做的。

当然，一级建设用地使用权人所建造的层数和层高数，只要是合法的，同样地受物权法的保护。

三、参考资料

以下建筑物高度的政策物权资料，可供参考：

来源：深圳房产＞房产资讯＞

深圳单层厂房建筑不论其高度均按一层计算

http://home.sz.bendibo.com本地宝房产网2010年5月11日信息来源：[本地宝]

深圳单层厂房建筑不论其高度均按一层计算

深圳工业类厂房，在计算建筑面积时，单层高度超过多少时按基座面积的2倍计算，有没有按三倍计算的情况?

《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T5035-2005规定：

3 计算建筑面积的规定
3.0.1 单层建筑物的建筑面积，应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算，并应符合下列规定：单层建筑物高度在2.20m及以上者应计算全面积;高度不足2.20m者应计算1/2 面积。

2 利用坡屋顶内空间时净高超过2.10m的部位应计算全面积：净高在1.20m至2.10m 的部位应汁算1/2 面积;净高不足l .20m的部位不应计算面积。

3.0.2 单层建筑物内设有局部楼层者，局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全而积;层高不足2.20m者应计算1/2面积。

所以：单层建筑物不论其高度均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒角以上的外围水平面积计算。

建筑面积的计算规则有没有对工业厂房的单独界定。在计算容积率时对单层的建筑物的面积计算有高度要求如：
1.当住宅建筑标准层层高大于4.9米(2.7米+2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算;当住宅建筑层高大于7.6米(2.7米×2+2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。

2.当办公建筑标准层层高大于5.5米(3.3米+2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算;当办公建筑层高大于8.8米(3.3米×2+2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。

3.当普通商业建筑标准层层高大于6.1米(3.9米+2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算;当普通商业建筑层高大于10米(3.9米×2+2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。

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