这样的一场人事震荡正在演变成一轮"多米诺"骨牌效应。这个场景似曾相识。2008年，一批地产高管也曾纷纷落马。2008年“房企高管落马年” ，实际上，2008年房企业绩普遍不佳，未完成任务导致高管离职似乎成为应有之义。房企高管们离职或履新背后，都或多或少地影印着业绩负增长、战略转移、战线收缩的图景。高管变动背后,暗潮凸显变局。2008年的行业动荡或许会在今年重演，而正是在这样一个行业变局风云际会之际，也是房企高管英雄辈出之时，那些擅长营销的的操盘手势必会获得更多的机会。在房企高管诸多人事变动潮的原因背后，正在酝酿一场更大规模的行业整合。

　　  调控新政下的楼市似乎遭遇到了冰点。5月份，房企销售额大幅滑落，世茂、龙湖等企业销售额的跌幅都在40％-50％左右。似乎是急于想破冰打开局面，房企不约而同地选择了“走马换将”。包括保利、万科、SOHO中国在内的六家知名房企纷纷调整手下高管。2010年 房企高管坐在"火山口"，现在楼市突然跌入"冰谷"，这让不少房企高管坐在"火山"口上。不仅仅是销售业绩问题，许多房企选择战线收缩，直接导致很多高管"英雄无用武之地"，进而选择跳槽。或者“下半年将是房企的鬼门关，因为资金链的压力越来越大。”

　　  2010年，中国房地产企业一场人事震荡正在演变成一轮"多米诺"骨牌效应。这个场景似曾相识，2008年，一批房地产高管也曾纷纷落马，成为“房企高管落马年” 。实际上，2008年房企业绩普遍不佳，未完成任务导致高管离职。2010年，房地产享受高待遇的高管们频繁“跳槽”或者被“换”，离职或履新背后，都或多或少地影印着业绩负增长、战略转移、战线收缩的图景，意味着调控新政下的楼市暗潮凸显变局。

　　  5月一个月，有10位知名房企高管或调任、或高升、或离职、或创业、或跳槽。由于业绩不振，房企高管集团买入自家股票，另外是离职频繁。为了向市场传递管理层对于公司经营情况和未来发展的信心，包括金地董事长凌克在内的多名高管近日买入了自家股票。4月17日楼市新政以后离职的知名房企高管已达到11人，比4月份前多出一倍，且主要是公司的总经理、执行董事等核心职位。

　　  就在赵汉忠离开金地上海公司前后，保利、中国建筑等大型知名房地产公司的董事长先后宣布退休。房企高管大面积变动的原因，或为销售业绩的不理想所致。数据显示，包括金地在内，招商、大华、仁恒、合生创展的销售业绩均不如去年同期。而部分开发商甚至在年初还将销售目标较去年上调了20%～30%。显然，在目前这种市场环境下，开发商高管面临巨大压力。

　　7月5日，张华纲因个人发展原因申请辞去公司董事会董事、总裁的职务，董事会已聘请原集团高级副总裁黄俊灿接任总裁一职

　　6月27日，金地集团董事、高级副总裁兼上海公司总经理赵汉忠“因个人发展原因”申请辞职。集团高级副总裁陈必安接任。

　　6月1日，执掌保利地产帅印18年的李彬海卸下保利地产董事长一职，由公司原总经理、有地产“铁娘子”之称的宋广菊出任。

　　5月31日，王少剑辞去SOHO中国执行董事及财务总裁职务。

　　5月31日，龙湖地产首席财务官林钜昌辞职

　　5月26日,中国建筑董事长孙文杰卸任，总裁易军接任

　　5月21日，原金地集团董秘郭国强辞任金地董事一职。

　　5月20日,华润集团董事长宋林辞任万科副主席。

　　5月18日，中国建筑股份有限公司董事长孙文杰卸任。

　　5月15日，陈洪生出任中国保利集团公司董事长，贺平不再担任该公司的董事长、董事职务。

　　5月15日,SOHO中国执行董事王少剑辞职

　　5月14日，保利集团陈洪生任董事长，贺平不再担任中国保利集团公司董事长、董事职务。

　　5月12日，世茂股份董秘王东亮辞职

　　5月5日,广州万科营销总监梁睿辞职加入雅居乐，分管河源、惠州项目以及广州亚运城项目。

　　3月22日，李建红已辞任远洋地产董事局主席及非执行董事职务

　　3月22日，罗东江辞任副主席及非执行董事。

　　招商地产营销总监李杰调任成都公司副总经理

　　万科南京总经理朱保全升任副总裁。

　　沿海地产华北区副总经理宋晓栋离职已确认转会联东集团任营销负责人。

　　远洋嘉业副总经理张友利辞职创业，在运作一个与高尔夫有关的项目。

　　远洋嘉业副总经理田健人任北京万科营销中心经理，负责华北区，如唐山等地项目。

　　远洋地产市场部总经理张森林改任市场部总监，负责远洋青岛项目。

　　  据中国房地产测评中心报告统计，2009年，房地产开发企业本年资金来源达到5.7万亿元，其中，定金及预收款占整个资金来源的14.71%，个人按揭贷款占整个资金来源的27.86%，两项共计42.57%，几乎占了房地产开发企业资金来源的半壁江山。按照新的房地产市场调控政策，住房贷款首付比例提高、贷款利率从高执行、多套住宅停止贷款等措施，都从根本上限制了房地产开发企业可用的资金来源。如果这些政策有效地执行下去，就会对房地产开发企业的资金链产生致命的影响。有50%以上的房地产企业两个月内就会因为资金链“绷不住”而开始降价。因此，如果成交量继续低迷，楼市的“拐点”或许真的就会到来。

　　  2010年业已过半，伴随着楼市交易的低迷，政策调控正逐渐步入“深水区”且未见放松。5月26日，龙湖地产在香港召开股东大会，公司首席财务官及执行董事林钜昌对外表示，已经向公司提交辞职申请。恰在此时，又有诸多房企高管“走马换将”。不仅有中国建筑、保利地产等央企的董事长先后卸任，与此同时，以龙湖地产、SOHO中国为代表的民企财务官也宣布辞职。在政策调控之下，房企营销受阻，融资困难，在此敏感期，尤其是民企的高管变动，难免不让人与2008年出现的地产界大规模人事变动联系起来，从而引来颇多关注与猜测。或者这是房地产企业的人事震荡正在演变成新一轮的“多米诺”骨牌效应，而不是单纯的个案行为。

　　  例如，在业界看来，中国建筑股份董事长孙文杰和保利地产董事长李彬海均已年过六旬，二人半月内的先后卸任更多地被看成正常的“新老更替”。尽管涉及人事变动的公司都坚称变动与公司发展无关，可一个不争的事实是，面对政策调控，5月份房企销售额大幅滑落，世茂、龙湖等企业销售额的跌幅甚至超过40%，各房企正在想办法应对。这些处于一线的融资、营销人才正面临极大考验。

　　  首先，自国务院“415”调控新政影响下，全国大部分的楼市似乎遭遇到了前所未有的冰点。不仅房企销售额大幅滑落，世茂、龙湖等企业销售额的跌幅都在40％-50％左右，由于急于想破冰打开局面，房企才不约而同地选择了“走马换将”。包括保利、万科、SOHO中国在内的六家知名房企纷纷调整手下高管。毫无疑问，2010年 房企高管坐在“火山口”，现在楼市突然跌入“冰谷”，这让不少房企高管坐在"火山"口上。不仅仅是销售业绩问题，许多房企选择战线收缩，直接导致很多高管"英雄无用武之地"，进而选择跳槽。房企和高管已经一脚踏入“鬼门关”，因为资金链和销售指标及业绩冲刺的压力越来越大。

　　  其次，2010年已过半，仅剩5个月。伴随着楼市交易的低迷，政策调控正逐渐步入“深水区”且未见放松。目前有50%以上的房地产企业两个月内就会因为资金链“绷不住”而开始降价。因此，如果成交量继续低迷，楼市的“拐点”或许真的就会到来。在政策调控之下，房企营销受阻，融资困难，房企为减少成本或者增加股值，唯一办法就是拿“高工资高待遇”的高管“开刀”。

　　  由于业绩不振，房企高管集团买入自家股票外，就是离职频繁。这是房地产企业的人事震荡，已经演变成新一轮的“多米诺”骨牌效应，而不是单纯的个案行为。另外，不管企业是否“新老更替”，变动与公司发展无关，可一个不争的事实是，面对政策调控，今年上半年大半房企的销售额大幅滑落，例如合景泰富、富力地产5月份销售金额均有40％-50％的跌幅，房地产企业的盈利能力正处于下降阶段，各房企正在想办法应对。在回款周期拉长、信贷收紧、负债率高企等因素下，这些处于一线的融资、营销人才正面临极大考验。

　　  最后，由于高管的融资任务完不成，房企陷融资陷入困境，导致降价成离开的导火索。因此，大部分房企陷入再融资困境，例如目前有67家房企负债总额超5100亿元。一方面是增发方案迟迟无法获批，一方面是股价已经跌破增发价致无奈撤销增发。除了招商地产的增发流产以外，万科、保利的增发也面临被叫停的危险。预计今年四季度，整个房地产行业将面临困局，价格调整也势在必行。

　　  2010年房企高管大面积变动的原因，都是为销售业绩的不理想和融资完不成任务及公司利润下降所致。包括金地在内，招商、大华、仁恒、合生创展的销售业绩均不如去年同期。而部分开发商甚至在年初还将销售目标较去年上调了20%～30%。显然，在目前这种市场环境下，开发商高管面临巨大压力。2008年的房地产调控以及后来的金融危机，让当时的房地产市场一度遇冷。

　　  2008年，仅公开报道的万科分公司更换副总以上高管人事变动事件就有十多次。另外，金地、奥园、中海、富力等知名房企也出现了多次的人事调整。而今，同样的现状让房企压力重重，对房企降价的判断也越来越多。2008年的行业动荡或许会在2010年重演，而正是在这样一个行业变局风云际会之际，也是房企高管英雄辈出之时，那些擅长营销的的操盘手势必会获得更多的机会。在房企高管诸多人事变动潮的原因背后，正在酝酿一场更大规模的行业整合。

　　  房企陷融资困境或成降价导火索，陷入再融资困境，67家房企负债总额超5100亿元。以招商地产为代表的多家知名房企的融资又陷入困境，对开发商来讲无疑是雪上加霜。在各大知名房企接二连三投入降价大潮后，原本资金链就不甚理想的中小房企，生存前景堪忧。楼市调控后，招商地产成为内地上市房地产企业中首家撤销再融资方案的公司：一方面是增发方案迟迟无法获批，一方面是股价已经跌破增发价致无奈撤销增发。除了招商地产的增发流产以外，万科、保利的增发也面临被叫停的危险。预计今年四季度，整个房地产行业将面临困局，价格调整也势在必行。

　　

　　  开发商都在屏息等待房地产业中倒下的第一块多米诺骨牌。就目前情形看，中小房企仍将首当其冲，一位开发商直言，“我们顶多能撑三个月，其实大家都差不多。”楼市强者恰逢最好时代？调控政策之下的当事群体—房地产开发商，必须重新面对销售惨淡导致的资金回流慢，以及银根收紧带来的融资困局。只是，有危就有机。那些信奉强者恒强的房地产商，似乎更把这次宏观调控当做“大鱼吃小鱼”的良机。

　　  这似乎不仅仅是巧合。5月份公布的几家房企销售额就泄露了房企的“危机”。这其中不乏上述发生人事变动的企业。根据已公布的数据，世茂房地产、龙湖地产、合景泰富、富力地产5月份销售金额均有40％-50％的跌幅。其中，世茂房地产5月份实现合同销售收入15亿元，较4月的25亿元下跌40%。而6月1日刚刚公布的中国房地产测评中心报告也道出了房地产企业的真正危机：房地产企业的盈利能力正处于下降阶段。据中国房地产测评中心对105家沪深房地产上市公司的测评结果显示，所有上市公司中仅有19.39%为优质上市公司，约有42.86%的房地产开发企业竞争乏力，持续发展能力较弱。

　　  在回款周期拉长、信贷收紧、负债率高企等因素下，房地产企业50强中资产负债率超过70%的有13家。2010年4月宏观调控之后，上市房地产开发企业股价均大幅下挫达20%以上。与此同时，即使是“万保金招”这样的标杆企业其盈利能力也在下降。根据Wind资讯的统计结果，这四家房企的一季报显示，除招商地产外，三家公司的销售毛利率和净利率均同比下降。保利净利率由去年同期的25.9%降至16.7%；金地净利率由12.3%降至6.1%。

　　  所以必须资金为王，在此番以“去杆杠化”为特征的宏观调控下，谁能率先在销售上破冰，或是在其他渠道获得资金，就能在期间掌握更大主动权。或者是转战商业，与住宅市场频频经受房地产宏观调控政策的洗礼相比，商业地产几乎成为一个避风港。“左手住宅、右手商业，”已经成为一线房企们更为成熟的选择。或者是剩者为王，每一轮严厉的房地产调控，对于一些实力弱小的开发商而言，甚至称得上是灭顶之灾；而对于经营良好、又早早做好应对风险准备的强者而言，这是个在行业洗牌中将自己地位进一步提升的绝好机会。

　　  文章部分内容已发表和见报2010年7月6日和7日广州日报和南方都市报及华夏时报等信息时报。