当前的宏观调控对中国房地产市场发展趋势的影响似乎难以作定论。眼下的欧洲债务危机使得整个行业又出现了非常乐观的情绪。乐观情绪来源于这几种考虑：首先，房地产的产业链太长，从水泥、钢铁到建材、窗帘，行业拉动就业和经济的能力高。打击房地产实质上可能能打击半个国民经济，政府可能会手软收手。其次，房地产业目前是最大的内需，这是人口红利带来刚性需求。如果每年有一千万对年轻人结婚，即两千万人，相当于一个欧洲中等国家。再次，房地产业是地方政府的财政命脉。其他的说法还有认为房地产也绑架了银行，绑架了金融。这都成为支撑房地产业集体观望的理由。
其实，对于房地产业与地方政府的关系来看，其实最核心的问题是政府的转移支付问题。而对于房地产业是最大的内需，拉动产业链最长的说法，我认为这种说法不够精准。应该说住宅房屋是目前最大的内需。过去30年货币分房制度改革以后，我们的保障用房严重滞后，以至于大家把住宅等同于整个行业了，这显然是个误区。因此除了商品房以外，经济适用房、保障性住房都可以作为拉动经济的因素。今年推出的70%的土地都是用于保障性用房，而开发保障性住房同样也会拉动很多相关产业。
因此可以这么说，未来是两个市场的问题，一个是商品房市场，一个是保障性用房市场。在香港这两个市场的比例是1∶1，中国不太可能达到，能达到30∶70，逐渐过渡到40∶60也是终极目标了。实现这样的比例会带来一系列的好处，比如说商品房的价格尤其是豪宅价格涨到天上去，跟老百姓也没有关系，新加坡、香港就是这种情况。
未来商品房市场逐渐萎缩，保障性用房会加大。也因此带来了一个很重要的机会——开发商如何介入保障性用房？这是一个很重要的课题，因为虽然那是一个庞大的市场，但是保障性住房开发的游戏规则跟商品房开发完全不同。研究保障性住房市场的私人参与问题也是我们未来的一个研究方向。
展望未来相当长的一段时间，我们认为如果保障房建设供应落到实处，保障性住房大量推出将会给目前房地产开发商带来新的商机，而商品房市场的空间将会逐步变得更加自由开放，更少受到干预，这样整个行业会向好。
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