国家发改委和统计局10号发布的房价销售价格指数， 说70个大中城市1-5月的房价在“同比”上涨12.4%的同时，销售量量和销售额的“环比”也分别下降15.8％和25％，房价涨幅出现了14个月以来的首次回落。这些数据意味着什么？我们又能怎样从中看穿房价的真相？本人认为，房价的“实际看空”也许比这些表面上冰冷的数据更加寒气逼人。因为数据的背后，隐藏着更多的“熊市真相”。

 

数据的缺憾

 

我认为，国家房价数字的表面，不能反应背后的下跌态势，

 

首先，数据只是1个笼统的报告，将“70个大中城市”裹在一起分析。这就很容易掩盖 “房价上涨过快”的“1线城市”的熊市真相。如果我们从中剔除2、3线的稳定上涨，1线城市的销售率和成交额都将会十分难看。由于70个大中城市中又很多中型城市在低位上爬坡上涨，也就很容易掩盖1线城市价格快速下滑的真相。

 

其二，数据中的“同比”弱化了“环比”。数据选择了今年与去年1-5月的同期相比，而“去年同期”恰恰处于近几年房价的最低位，因此不能反应今年“调控新政”以来的调控效果，反而会造成“楼价依然上涨”的误导。比如，北京同比上涨22%、海口同比上涨64.4%、三亚同比上涨58.4%等等都无法反应近1、2个月各地楼市实际的萧条。同比数据只能说明房价处于的高位，却不能说明房价下跌的态势。由于强调“同比”，很容易被掩盖和忽视“环比”。而住房景气指数从3月份就开始下滑，4月比3月低，5月比4月低，再加上商品房成交量大幅下滑，这种现象持续一段时间后，市场上加入降价行列的开发商会逐渐增多。

 

其三，数据选取样本的滞后性。数据选取的成交样本，都是实际成交样本，这样就落后网上签约时间大约2个月的时差。所以数据没有考虑到网上实际成交的冷清和实际价格的下滑。

 

其四，佐证“二手房的率先下滑”的数据也有些扰乱视听。给人一种“二手房价总是首先松动”的误导。这就是一种假想。比如数据说5月份二手房价涨幅比4月份缩小1.3个百分点，环比下降0.4%，却没有考虑到二手房成交的多为即买即住的普通房，加上2、3线城市的二手房成交量大大拉低了房价。所以就有二手房先降的错误判断。

 

其五，数据只是被动的选取了成交样本，无法体现未成交样本的价格水分。而因为拿出来卖得都是抗跌楼盘，最先降价的往往是最自信的。加上很多2、3线城市在低位并持续上涨，所以实际上1、2线暗藏的降幅就无法体现。

 

其六，数据很难让人看到降价的中心到底在哪里？比如，本人在新政过后就判断“都市里的新区是重灾区”就很难通过数据来反映。

 

政策的收紧

 

本次中央遏制楼价主要通过信贷和信贷2条途径。信贷的收紧，供应的增加，必然造成房价的下降。但数据就很难体现这两种工具的威力。

 

从信贷来说，提高银行准备金率以及通货膨胀的预期，都在不断收紧流动性，而市场上的流动性过剩，也会随着时间的推移而逐渐稀释。

 

从供应来说，5月份完成的保障房计划以及不断增加的投资和竣工面积，都在不断围攻高房价。

 

典型的案例

 

如果我们抛开数据，看看一些真实的案例，我们就能看到“新政”的威力正在不断释放。

 

我们仅以上市公司为例。从5月份的销售业绩报告来看，恒大、万科、绿城、龙湖等14家上市房企中，除恒大在新政之初率先启动降价策略，5月销售环比上升8%之外，其余13家房企受4月新政影响明显，销售金额环比平均下滑42%。

 

其中，作为2009年度楼市销售黑马的绿城中国，5月的销售金额比4月下滑了近7成，江苏新城地产下滑了6成，富力下滑了5成，龙湖下滑了近4成，万科、中海、雅居乐都下滑了3成左右。

 

未来的预期

 

现在，人们的心理预期非常关键。正如住建委一个叫秦虹的女士这几天在南京说，调控房价的政策出台之后，短期内会形成供求关系和房价、地价预期的转变，最害怕的就是“预期一致”，如果预期一致，比如股市所有人都预期会跌，本来可以跌15％，那么可能就不止15％。

 

而不断增加的房价下降预期正在不断累计的“预期一致”。就连那些本来一直“看多”的人士，也都纷纷倒戈，加入到“看空”的阵营。比如，万达老总王健林前几天就表示，7月份全国房价将出现全方面松动；而说话有一定份量的中央喉舌巴曙松，也认为房价下半年或明年向下回落已成定局；至于地产中介行业颇有号召力的陈劲松，也认为房价全面松动会在今年第四季度以前。到那时开发商的资金链将会极度恶化。

 

另外，像经济学家赵晓，这两天也在南京竭力鼓吹宏观调控的威力：房地产调控“已经政治化了”。未来无路可退，只能该降价就降价，该跑就跑。