烂尾楼变“香馍馍”

申格联/高级经济师

2010年5月19日，信息时报记者罗莎琳针对目前住改商和烂尾楼复建商用物业的现象采访了我。对于住改商，广州前阵子闹得沸沸扬扬，业主将住宅租给客户，是做住宅还是商业用途，取决与租客的需求，业主将自己的住宅自用为商业用途也是业主的权利，但前提是不要影响周围的住户，否则多次投诉而不改善就会由执法部门责令其恢复原来的使用功能。政府的职责应该是受理投诉和争端，解决社会矛盾，对于市场行为不应该过多插手。

行政审批制度对于商改住和住改商不应该有过多的利益寻租空间，市场规律以及级差地租原理能自觉调整人们对物业使用功能的配置。在上海，居民住房是可以在工商备案作为商业用途的。中小企业和自主创业者不需要租金昂贵的高档写字楼，国内国际品牌企业也不会屈居于抵挡的写字楼和住改商房。市场的细分决定了商业地产的多样性，聚集效应决定商业圈的形成和居住小区的人气。当一个居住区用于商业用途更经济时，业主和客户是有权利对自有物业和租用物业行使使用权利的！

对于烂尾楼，把多年的项目重新拾起建商业物业，说明商业地产开始有了市场和转机。烂尾楼只要结构质量没有问题，是可以重装使用的，但必须报政府管理部门重新进行安全性检验和测试，这是政府应该规范的事情。对于物业的产权和债权，也是政府管理部门应该规范管理的事情。应该说，政府的首要职责就是做好市场监督和规范市场行为，这是本分。在以上思想指导下，我对罗记者的问题做了如下答复。

信息时报 17:19:27

在商业地产市场大势趋好的情况下，今年中小型开发商也开始步品牌开发商的后尘，着手建设商业项目，以图和品牌开发商共分商业地产这块“大蛋糕”。但据记者了解，有的中小型开发商或无名开发商把原先的住宅等用地项目直接改为商业项目，还有的开发商把烂尾多年的项目重新拾起建商用物业。

信息时报 17:19:40

1、您如何看待在商业地产大势趋好下，市场涌现的住改商、烂尾建商业项目等现象？您觉得这种现象产生的根源是什么？

2、有些商业项目在招商的过程中，尚未开售就在项目周边贴上某某知名品牌已经进驻等广告，但销售人员拿不出相关证据，您认为这是营销策略还是促销噱头？

3、您觉得这种经过改造而建的商业物业暗存哪些风险？购买或租赁这种物业又有哪些风险？

4、你对有意向购买或租赁商铺的人，有怎样的建议或忠告？

广州-格格 17:32:37

1、在商业地产大势趋好下，市场涌现的住改商、烂尾建商业项目等现象是可以理解的，4月新政对房地产住宅市场的影响已经撼动了不少开发商。住宅市场在新政调控下会逐渐减少利润空间，开发商把原先的住宅等用地项目直接改为商业项目，还有的开发商把烂尾多年的项目重新拾起建商用物业是他们看到未来商业地产的利润预期。商业地产可以细分很多市场，目前高档写字楼很多，但一般写字楼还是可以发掘潜在的客户，因为国家不久前出台了鼓励中小企业发展的政策，这回带动价廉物美商业地产的发展。此外，城中村的改造也使得中、抵挡商业地产3-5年内暂时短供，中小型开发商就是瞄准这个时机，着手建设中低档商业项目的。

广州-格格 17:36:45

2、有些商业项目在招商的过程中，尚未开售就在项目周边贴上某某知名品牌已经进驻等广告，但销售人员拿不出相关证据，我认为这既是营销策略也促销噱头，是想抓住人们对知名品牌带动效应的心理预期。

广州-格格 17:44:03

3、经过改造而建的商业物业只要预先按建筑规范做好质量检测和结构加固是可以避免安全风险的，购买或租赁这种物业最好要向开发商索取建筑质量保证书和政府部门的有关竣工检测报告，小心行得万年船。

广州-格格 17:46:54

4、我对有意向购买或租赁商铺的人，有这样的建议或忠告：购买或租赁这种物业最好要向开发商索取建筑质量保证书和政府部门的有关竣工检测报告，小心行得万年船。商业物业一定要把区位优势放在第一位，并不是所有的商业地产都是“金屋”。