网易房产4月26日讯  “在我国部分热点城市，就算跌30%，房价依然很贵”，著名经济学家、国际财务策划标准联盟协会副主席、美国万通投资银行控股集团副董事长、中国国际资本有限公司执行董事、首席经济学家、中国企业海外发展中心主任、国巨投资基金管理有限公司董事长孫飛博士接受网易房产专访，就此次中央政府二次调控对于楼市的影响进行深入剖析。

收缩流动性直指开发商死穴

在“新国10条”中，国务院规定对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对于商品房价格过高、上涨过快的地区，商业银行可根据风险状况暂停发放购买第三套及以上住房贷款。

“我认为这并不能说是史上最严厉的房地产调控政策，准确地说应该是最严厉的房地产信贷政策”，孙飞向网易房产表示，根据早前人民银行数据显示，一季度房地产人民币贷款新增8457亿元人民币，比一季度新增人民币贷款2.6万亿元的总量，流入房地产市场的贷款占三分之一，这表明房价的上涨主要由充裕的流动性推动而成。

“在流动性过于充沛的环境下，大量投资投机行为、刚需人群‘恐慌性购买需求’以及楼市的供不应求推动了2009年房价大涨”，孙飞表示“新国10条”强调差别化信贷政策，严控个人房贷与开发贷，就是要从源头上抑制投资投机行为以及刚需人群‘恐慌性购买需求’，这是在短期内抑制房价的最有效手段。

孙飞预计，随着流动性的逐步收缩，开发商资金链势必日渐紧绷，降价促销回笼资金是唯一的选择。“我预计市场需要一个月的观察时间，假如房价依然没有出现明显的回落，政府还会出台后续政策，这包括加息与提高存款准备金进一步收缩流动性，让开发商资金链受压，迫使他们降价，同时还可能开征房产税以增加持有成本，迫使多套房拥有者出售其房源，届时房价将出现真正的松动”。

一线城市房价跌30%仍然很贵

值得一提的是，在新政出台仅一周时间内，一线城市楼市开始出现转向的迹象，有新盘“暗降价”吸引买家，二手市场也出现投资客集体抛售，更甚者久违的退房潮再次重演。孙飞认为，在“新国10条”调控下，楼市拐点开始隐现。

“在年初的“国11条”出台后，有开发商戏称政府是越调越涨，但这次新国10条的出台，没人敢戏言，大家都知道政府这次是动真格了”，孙飞表示，随着调控政策的深入，市场将迎来2008年般的寒冬，尤其是去年涨幅强劲的一线城市房价将出现明显下滑。

“像北京这样的房价涨幅过大的城市，下跌30%依然很贵”，孙飞表示，像北京通州的房价都上三万了，就算跌30%依然在两万以上，就算与2007年相比依然归。但相反，对于一些涨幅不大的二三线城市而言，新政带来的影响并不大。（记者:区家彦）