国家新一轮房地产调控的影响分析
笔者在昨天的文章中，对我国房地产新一轮宏观调控的背景进行了一番粗浅的分析，个人认为，之所以会促使我国国务院在3天时间里连续两次出台旨在有效“遏制部分城市房价过快上涨”的两项政策措施（尽管两项政策措施在内容上几乎一致，只是细化程度不同而已），是因为我国一季度的经济数据的出台刺激了国务院的调控决心。那么，这两项政策措施的出台会对我国房地产市场产生什么影响呢？今天笔者试图对此进行一番粗浅的研究，以图与各位业内人士共同探讨，达到共同提高的目的。
个人认为，国务院在这么短的时间里连续两次就我国房地产市场出台相应的政策措施，主要会对我国的房地产市场产生以下几个方面的影响。
第一、向外界发出明确信号，那就是国家对房地产的宏观调控的决心。4月14日，国务院总理温家宝就专门出台针对房地产宏观调控的国务院常务会议，并出台四条旨在“遏制部分城市过快上涨”的政策，4月17日，国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号），并规定“对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准”，此番国家宏观调控，可谓是力度之猛、速度之快乃历史上所没有，就连2007年的宏观调控也难以与之媲美，可见国家队房地产的宏观调控的决心之大。
第二、能够从一定程度上赶跑市场上的投机成分。在此论国家宏观调控中，在4月14日的国务院常务会议的四条政策措施以及4月17日的《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》中，都对房地产信贷政策进行了明确，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定，从出台的调控政策的内容上我们不难发现，即使2007年9月27日中央人民银行和中国银监会出台的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》中，也仅仅只是规定“对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例（包括本外币贷款，下同）不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%”，大家都知道，自2007年9月27日央行二套房政策出台以来就让我国的房地产投机者落荒而逃的局面，相信此轮国家的宏观调控也能有效的打压市场上的投机成分。
第三、能够改变市场上预期。可以说，房地产在过去的10来年时间里，尤其是自2003年以后的时间里之所以发展的如此迅猛，房价之所以一波高过一波，主要的原因还是人们对未来的发展预期在作祟。什么地方新建高速铁路、什么地方新建什么快速路、什么地方要新建地铁线路、什么地方有个物流园区、什么地方要新建金融后勤基地、什么地方要建旅游岛……都能成为从事房地产策划、房地产开发的人进行市场营销的亮点，成为他们涨价的卖点，也正因为市场上有这样那样、如此之多的卖点，使得我国的每一个楼盘都能找到涨价的理由。
第四、能够增加市场上的住房数量，以达到平抑房价的目的。在此轮国家的宏观调控中，国家不仅仅只从打压市场上的投机者，而且还规定要增加市场上的住房有效供给，想必会达到平抑房价的目的。
第五、防止过去“令行不止”、“阳奉阴违”、调控政策得不到有效执行的情况。在此轮国家宏观调控政策中，首次明确了各级地方政府在此轮宏观调控中扮演的角色，可以说是此轮国家宏观调控政策的亮点。众所周知，以往国家历次的宏观调控政策之所以没有达到预期效果，主要的原因就是在于执行不到位，各级地方政府阳奉阴违，为了各个地方政府的财政收入，而不惜大肆出让土地，并明里暗里的与开发商蛇鼠一窝、狼狈为奸，国家此轮宏观调控政策首次把各级地方政府的义务和职责进行了明确，应该可以改变过去政策执行不到位的情况再一次发生。
笔者认为，此轮国家对房地产的宏观调控的目的非常清楚，那就是有效“遏制部分城市房价过快上涨”、“切实解决城镇居民住房问题”的目的，可以说，国务院此次出台的宏观调控政策措施通过增加社会上的住房数量以及打压市场上的投机者行为，并对各级地方政府所扮演的角色进行了明确，笔者相信能够从一定程度上达到国务院期望的调控目标。
尽管如此，笔者也存有一定的担心，那就是在尚未增加各级地方更多财政收入的情况下，仅靠一纸通知是否就能让过去“卖地生财”的冲动得到遏制，是否就能消除各级地方政府与开发商沆瀣一气的情况，笔者在此深表怀疑。
另外，尽管4月15日国家统计局公布的数据有不少令人鼓舞的“亮丽”数字，但是在当前金融危机复苏前景尚不明朗、美元霸权主义、欧元区深陷希腊经济危机的情况下，中国的未来发展是否就独领风骚，中国是否就可以完全撇开过去那种“依靠投资来带动经济增长”的发展模式，都是笔者所怀疑的。
正因为笔者有上述太多的怀疑，使得笔者对我国房地产宏观调控政策的持续性、持久性等表示怀疑，也许这仅仅只是2008年国家宏观调控的再一次重演，也许比2008年的宏观调控更令人难以忘记，毕竟此次规定出让的土地中70%的土地是用于保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房的建设，而只有30%的土地用于商品房建设，势必会导致市场上商品房的进一步紧缺，加大市场上的投机气氛。
——2010年4月18日于鹏城