洪维：房市新政是花瓶还是利器谁的灭顶之灾？（地产评论）

                                洪维

    随着3月即将结束，广州楼市开始迎来传统的“小阳春”，不少开发商加大了推售力度，二手市场也逐步升温。恰在此时，市国土房管局宣布实行“穗七条”，为市场平添变数。南京市房产局制定了“加强房地产市场监管”的6条举措，重提了资金监管、“实名制”认购、打击捂盘惜售及处理闲置土地等多项政策。对于目前敏感的楼市而言，让人联想到是不是政府又出调控政策了？

     据了解，现在开发商在申请商品房预售许可证时，必须同时提供“商品房预售方案”，这个方案要求必须填报所报楼盘的共建多少幢房源、分几期建设、档次申报的预售房源、车位多少、哪家物业公司、预收款监管的是哪家银行、开发商保留房（5%的比例）是几幢几层几室等内容。 

    同时，现在南京对于预售许可的最低规模是一幢楼的房源，不存在“分层、分单元办理预售许可”的情况。相关人士透露说，下一步或将制定更多严格的办法，比如是不是让开发商按开发比例领证售房等，尽可能让开发商领证时多卖房，因为如果一个小区，要盖20幢楼，一幢一幢地领证卖房，客观上也确实存在开发商囤房惜售的可能。

    去年下半年以来，从中央各部委到地方政府纷纷出台政策坚决遏制房价过快上涨，打击开发商捂盘惜售，但是从房地产市场反应看，效果并不如想象的好，先是两会后，央企地王纷纷登场再是各地房价涨声不断，开发商预期房价高涨，再次故伎重演，捂盘惜售。最新报道显示，房产新政对房价的抑制作用有限，北京4月42个项目开盘新房均价25000元，北京五环内房价突破3万，东四环内房价普超35000元。

    据统计数据显示，3月份前三周北京开盘均价为21130元/平方米，环比上涨12.2%，其中个别项目环比涨幅超过了32%，一时成为了各界热议的话题。近期房价的上涨其实是开发商的一种变相捂盘行为，利用价格的杠杆来控制项目的销售速度。在开发商有意控制销售速度的情况下，北京市新入市项目的销售速度明显放缓，存量房也激增到去年以来的最高位，达到了11万多套。

    现在房地产市场确实胆大妄为，开发商贸然涨价，舆论也几乎一致倒戈在猛烈批评开发商，，重提一些市场监管的老政策，显然也是一个信号，意在向一些开发商施加压力，“不应该乱涨价，该听听话了”。

    目前，从中央至地方政府的多个房市新政来看，效果不大，就象花瓶中看不中用，因为用不下去，执行不了。但从长远来看，半年至一年左右，持续的调控政策毛毛雨也会发生效果，天天连阴，在这样的政策梅雨季中，购房者绝不出手，隔着玻璃观望房市，开发商紧绷着房价，因不成交心情很糟，从不差钱到很差钱，及至房价下跌，此时，墙倒众人推，一糸列房市新政的毛毛雨，汇聚成河，成为利器，成为房地产业的灭顶之灾。