不宜提供过多带产权保障房

 

    近日接受某网站采访，整理内容如下：

    问：在今年的政府工作报告中，继续大规模实施保障性安居工程列在了“促进房地产市场平稳健康发展”措施的首位，并提出中央拟安排保障性住房专项补助资金632亿元。最近，广州市住房保障办也已经明确表示广州将在今年提供4万套保障性住房。

    但与此同时，却有业内人士提出，政府大规模提供保障性住房是历史的倒退，具体理由如下，本人也逐一说说自己对这些观点的看法，供大家参考：

    1、在市场经济，改革开放之前，住房问题一直都是由国家包办。这样的情形持续了四十年，但是百姓的住房条件一直都没有得到多大的改善。真正我们的住房条件改善了，实在1989年有开发商房地产商介入房产市场之后的事情，我们姑且不论现在房价有多高，不管我们是否真的买不买的起房子，毋庸置疑的是，我们的住房条件确实是得到了真正的改善。

 

时代在变，解决居住问题的办法也在变

 

    不能说因为住房问题是由国家包办，所以住房条件就一直都没有改善。新中国自解放以后至今经历了几个阶段，每个阶段都有不同的社会主要矛盾和发展重点，除了倒退的“文革”时期，无论是战后的政府统筹重建，还有后来的单位自建房其实也在一定程度上解决或改善了不少家庭的居住问题。当然随着时间的推移和基本背景条件的改变，社会对居住有了更高的需求，旧有的住宅产业发展漠视已经不能适应新的需求。于是社会发生了变革，更高效率的市场经济模式取代了旧的计划经济模式。正是由于生产关系与生产力的相适应，社会各方面的发展又得到了提速，住宅产业也在这一快速发展阶段获益，所以有我们又真切地感受到近10余年居住环境的明显改善。所以在这个问题上，我们要看到历史的局限性和发展的趋势，不能够完全否定以往发展模式的功劳。我们当承认旧模式所据有的“先天不足”，也确信当前发展模式也是据有历史局限性的，日后也有进一步发展、创新的必要性。

问：

    2、如果由国家提供保障性住房，那么我们的房产市场，又回到了计划经济时代。计划经济，是搞不好住房问题的。原因如下——

    第一，没有动力。政府放着这么好的地不卖，反而拿来做不用钱的保障房，这能有动力做好一件事情吗？

    第二，没有资金。开发商的资金是活的，而政府的资金调动是存在相当大的阻力。没有资金活跃的保障房建设，注定是一个悲剧。

    第三，无利可图。很明显，这是在做亏本的生意。虽然政府是为了老百姓服务的政府，但在无利可图的情况之下，保障房的质量，也值得怀疑。

    第四，无监管。保障房的建设，如果监管不到位，质量问题随之而来。

    第五，分配不公。保障房在分配的时候，如何分配、分配的界限在哪里，也是存在争议的。

 

 

    就当前房地产市场格局而言，依然是以市场为主导，国家干预为辅。国家之所以提供保障性住房并不是要回到计划经济时代，而是贯彻效率有限，兼顾公平的发展思路，希望通过由国家提供保障性住房，保护中低收入家庭的居住权，通过财富的再分配，实现相对的公平。

 

    而以上说的几个问题都有共同之处。总体可以概括为如何在市场经济环境下让局部计划模式更据有效率的问题。从去年全国完成保障性住房目标的“严重不及格“我们可以看出，不少地产政府对保障性住房工作的积极性不高，原因正是保障性住房被认为是赔本赚吆喝的“亏本生意”，政府是吃力不赚钱。其根源来自于当下的财政制度，逼得地方政府像个企业，张嘴就是利益，政府官员思维模式越来越像个商人。要彻底改变，则必须从体制入手，但体制问题又不是一两天可以改变的东西，基于当前民众对楼价快速上涨的意见，中低收入家庭居住问题的突出矛盾，政府才极力推进保障住房的发展。

 

 

当下体制并不适合大规模提供带产权的保障性住房

 

    而我个人的观点看，以上问题的第一，第二条只能由中央硬性规定，并作为地方政绩考核的主要指标方可有效落实，否则只会像历年一样，中央说得多，地方落实得少。而第三、四、五点均属于制度建设与监管问题，需要从法律、行政监管、社会监督等多个方面予以考虑。

 

    需要强调一点，经济适用房、限价房等产品除了解决居住问题以外，还属于财富再分配问题，涉及分配就牵涉到是否公平、公正的问题。要实现公平、公正则需要一个强大的、完善的、有力的制度，而这个制度建设并不是一朝一夕能够完成的。在没有强大制度支撑的情况下，经济适用房、限价房等产品的大量推出，势必由于公平问题而会引起一系列新的社会矛盾，所以我个人并不赞成在当下，大规模推进带产权的保障性住房制度。这个问题本人将另行撰文分析。

 

 

 

 

邓浩志

2010年3月26日