浙商从泥鳅的竞争到大鳄的竞合

文 兰洪海

“你改变不了环境，但你可以适应环境”。面对国内国外经济形势所呈现的危机，调整企业自身的结构和思路，才可能是解决企业的发展出路。当下全球经济开始复苏，未来通货膨胀压力显现，由于美国量化宽松的美元基础货币泛滥发行，美元贬值导致一切以美元计价的能源原材料价格大幅上扬，股票、黄金和兼属投资品的房产品等价格也在整个经济形势不景的情况下逆势飞扬。

房价上涨的势头在国际、国内两重背景的大气候下变得势不可挡，但由于房价高企所引发的民怨膨胀，又促使政府不得不采取“人工降雨”的方法给楼市“降温”。不管怎样，在2009年国内各行业投资比重中，房地产业以24.8%的比例，位居制造业（32.7%）之后，高于基础设施（24.1%），远远高于其它服务业（11.5%）和农矿业（5.9%）。因此，在2009年12月国务院常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年；另外颁布的新“国四条”，要求综合运用土地、金融税收等手段，遏制部分城市房价过快上涨的势头，并增加普通商品房和保障房的有效供给；同时财政部、国土部等五部委联合出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，要求房产商拿地首次缴款比例不得低于50%，余款缴款期限原则上不超过一年，以此打击“囤地”现象，希望加速市场房源供给。

一系列的新政出台，给本在“上行”过程中“头脑发热”的投资商吃了一剂“清醒剂”。原本期冀在危机中杀出重围的竞争者们，不再自诩“船小好调头”，因为哪怕再细小的差池所造成的“蝴蝶效应”，也会让企业遭受灭顶之灾。商战无情，智者为尊，许多房产企业纷纷采取“合纵连横”，以期以“联合舰队”的方式应对充满变数的后市。我们知道，房地产商的主要竞争要素表现为土地资源、资本规模、市场经营三个方面。当房地产行业走向成熟，特别是在市场经营环境发生无法预测的变化，任何改变都将直接导致竞争要素的实质变化。

作为浙江头牌的绿城房产，在2010年新年伊始就提出“做中国最优秀的房产运营商”，而其早在几年前已经将“绿城运营理念”应用在国内的一系列产品开发中。绿城在与国际投资者、政府、企业的战略合作中取得了快速发展。绿城以其优秀的管理团队、资产素质吸引了摩根大通等国际金融机构的资本。在房地产开发中，一个明显的趋势就是房地产业与金融产业的融合，房地产中的很多风险可以通过金融工具进行分解，而金融市场又为房地产市场提供着充足的资金，因此资本规模这个竞争要素，往往又体现为企业的融资能力，更准确的说是资本运营能力。自有资金和融资的实力将不但决定进入门槛，更是决定企业运作房地产这样周期较长，回款较慢的行业成败的关键因素。

另外，自2005年10月首次介入杭州江干区“城中村”改造项目至今，绿城还介入青岛理想之城、杭州彭埠社区、杭州地铁1号线涉及安置房、西湖区文新街道、下城区西文社区、慈溪界牌、诸暨旧城改造等等项目，总规模超过240万平方米。创新城市建设新模式使得绿城与杭州、青岛等多地地方政府合作成为企业持续发展的重要内容之一。

合作远不止于单纯的与国际资本、政府资源的“强强联合”，与浙江铁路投资集团、海尔集团、西子联合控股、平安信托投资、葛洲坝集团等等一线实力企业的合作，才使绿城覆盖全国重要城市的战略构想显露无遗。而企业在合作资本规模上的优势将会带来明显的规模效应。这种规模性一则表现为可开发大规模项目，既可通过集团购买优势降低成本，又可因为完善的社区规划而更容易拢聚人气；二则表现为抗市场风险的能力大大增强，可通过市场组合而平抑风险，又不至于因为地产开发周期长而导致的资金周转困难，也更容易形成市场信赖的品牌。

而类似的合作，在浙江其它的房产企业中，也并不鲜见。据不完全统计，在杭州本地新开发的楼盘中，具有合作背景的项目超过三成，且有愈演愈烈之势，新拍土地以“联合”拿地方式的比例越来越高，仅在2010年1季度的已拍的18宗土地名录上，我们就能看到不少于10家的“联合拿地”模式，这不包括部分项目的“后融资”行为。

在杭州最新推出的《读地手册》中，共收录杭州主城区可供出让经营性用地94宗，计5354亩。地块覆盖主城各区（含开发区），其中上城区3宗59亩，下城区10宗433亩，拱墅区35宗1795亩，江干区15宗868亩，西湖区9宗695亩，经济技术开发区（下沙）7宗368亩，高新（滨江）区5宗423亩，之江转塘6宗599亩，钱江新城4宗114亩。从《读地手册》中的可供土地来看，杭州今后两年的市场供应量仍将较为充沛。尽管如此，本已基数较高的土地价格，也丝毫不会改变越来越多的大鳄级房产投资商以合作的方式取地。

房产“新政”的高门槛，将大部分实力弱小的房产企业阻挡在城市开发的门外，并将其边缘化，这部分企业除了固守原有小规模的项目外，只能选择由中心城市散射以远的周边中小城市的机会点。由于多数小企业自身缺乏完善的经营机制和运营体系，人们很难看到如同泥鳅般的小的房产企业之间成功的合作，联合拿地开发的也为数甚少。即便在浙江的中小城市，消费者也更多的看到是房产大鳄“横行”的身影。大鳄品牌房产高出当地开发商产品价格几成的情况比比皆是。泥鳅企业间“竞价下浮力求自保”和地产大鳄“强势营销屏气力挺”形成鲜明比较。

“萝卜白菜，各有所爱”，消费人群的各自分野，也是大、小房产商把握市场方向的风向标。作为浙江经济中占比例约三分之一强的“外贸出口业”，由于连续遭受增长下滑等因素影响，有部分“财富阶层”转向投资不动产，这部分人群有效支撑了浙江高端物业的价格。不可否认，在GDP增长的三大需求中，投资的贡献率最高，达到92.3%，拉动GDP增长8.0个百分点；其次是最终消费，对经济增长的贡献率为47.5%，拉动GDP增长4.6个百分点；而进出口地贡献率为-44.8%，下拉GDP增长3.9个百分点。产业间的此消彼长，促成了2010年企业的转变。

目前的需求结构是高投资、低消费，居民消费多年来起而不动，且一直处于下降格局。而高投资已难以为继。一方面，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，使得国内通胀压力剧增；另一方面，国内投资空间日趋饱和，再刺激投资的副作用日益增大。转变经济增长方式势在必行。同样，作为经济运营的最基本单位的房产企业，转变经营方式也势在必行。杭州部分的大鳄房产企业转身经济适用房和保障性安居工程等方面，不失为一种应对环境变化的方式。

从价格走势来看，杭州楼市在经历了连续几年的高速发展，并在2009年下半年大幅上扬之后，已经透支了不少区域的购买力，房价高企的幅度也已经触及到购房者承受的底限，市场价格高位运行，上升压力很大，再加上2009年存量土地和2010年已经和将要推出的土地，转化为建筑面积都将是一个非常巨额的数字。如何更好的生存？这是每一个房产企业都将面临的问题。

达尔文说过，“在剧烈变动的环境中，能够生存下来的既不是最强壮的，也不是最聪明的，而是最灵活的”。任何一个组织要想在剧烈变动的市场中生存与发展，必须有能力察觉组织内外的环境变化，并积极做出调整，学习新的技能，采用新的经营运作模式，学会快速适应变化。

观察大海上的海鸥，海鸥贴水面很近，与海浪一起一伏。人们发现海鸥，不让海浪打到它的办法，就是直接站在水上随着海浪起伏。

兰洪海  杰盟智库杭州机构 执行长