谢逸枫:开发商借“华容道”疯狂融资

  银监会似乎又找了个新办法，向那些对拿地情有独钟的激进房企开刀。日前，银监会发布的《加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》，明确要收紧房地产的信托融资渠道。有关的通知事项中，指出信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款，即房企不能通过信托融资的方式获得用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。通知称，信托公司发放贷款的房地产开发项目必须满足"四证"齐全的要求，此举意味着若开发项目没有获得施工许可证，也只能放弃借信托来撬动资金杠杆的计划了。

  信托因为利率较高，在房企的融资渠道中本处于一种比较“尴尬”的地位，一般是企业不到非不得已时才使用的融资手段。然而2009年房地产市场的异常火爆让信托项目也“水涨船高”。2010年伊始,信贷规模调控、提高准备金率等一系列措施密集出台。如何在“缩贷款”和“保利润”两个目标之间走钢丝,成为银行首要考虑的问题。目前开发商借“华容道”（借道信贷资产转让），导致银行曲线放贷升温,经历2009年的信贷盛宴之后,银行正在筹划过好“紧日子”。在贷款发放已经超过监管要求,或者银行希望在贷款规模之外开发更多客户时,这种曲线放贷的方式就可以派上用场。

  信贷资产转让的操作手法如下:首先,将需要转让的贷款(以10亿元为例)以信贷资产转让的形式卖给信托公司;其次,信托公司以贷款为标的做成理财产品,再卖给该银行的个人投资者或者对公客户投资者;随后,投资者认购达到10亿元后,把资金打到信托公司账户。信托公司以这10亿元资金支付给银行作为购买10亿元资产包的资金。通过这种形式,银行将贷款成功转移出表,前期的操作基本完成。

  如果贷款到期后如果能正常收回,银行能获得贷款企业的10亿元本金和5.4%的利息。又因为此部分贷款已经卖给信托公司,银行需要把这部分收益转给信托公司,再由信托公司继续分配,10亿元本金和收益分给投资者,2%的收益分给银行,剩下的0.7%归信托公司。

  表面上看,银行通过信贷资产转让可以获得财务顾问费或利差收益,但银行的好处远不止于此。银行高管透露:“贷款转移之前10亿元贷款是银行资产,卖给信托公司之后10亿元现金又成为银行的资产,银行可以再利用这10亿元向其他行业继续放贷,由此形成信贷资产转让这个模式的循环。

  由此可能引发的后果则是:一边是信贷闸门收紧,一边是房地产信托的泛滥发放。根据信托专业机构用益信托工作室的统计,截至1月27日,1月份房地产信托共发行16款,总计29.65亿元,占同期信托总量比率超过30%,规模占比接近50%。近几个月来,已有江苏舜天（600287）、香江控股（600162）等十余家房企公告了信托融资计划。所以“当下信托泛滥,表明银行给房企放贷的冲动还是很大。信托融资只是形式,银行才是真正幕后推手，信托公司就是一个中介(通道)而已。

“七”乐无穷，尽在新浪新版博客，快来体验啊~~~请点击进入~