谢逸枫:2010年全国房企转战二三线城市抢地

　　  2007年和2009年开始全国一线土地价格暴涨，土地成交特别的活跃，但是受到市场利空和政策利空及一线城市土地市场竞争激烈，导致地成本不断增加和好地块越来越少及投资开发风险大。因此，目前大房企为储备更多土地和扩张全国策略及防止资金链出现紧张现象，纷纷往全国土地市场竞争小和投资成本不高及利润大的二、三线城市拿地。随着一线城市土地越来越少和考虑到公司开发策略及土地供应量缩减等因素，2010年将掀起新一轮二、三线城市土地扩高潮，尤其是珠三角小城市和长三角周围城市及中部区域的城市，存在土地性价比和房价性价比高及拿地时可以得到地方政府大力支持的地区域。因此，相对低廉的土地价格，将成为大型房企主要圈地首选城市。实际上都是企业发展到一定阶段之后的战略扩张。

　　  开发商看重二三线城市土地主要原因，第一是城市化加速将促使大量的人口进入二三线城市，这些增长的人口对房地产来讲绝对是个利好。第二，相对于沿海地产市场，内陆三四线城市的政策倾斜力度往往较大，地价相对低，投资风险小，这也是许多开发商愿意转战内地楼市的原因——开发“处女地”。第三，地方政府的“政策倾斜的力度够大”。

　　

　　  由于今年全国楼市普遍走热，购房热情也随之增长，而供应量却没有相应增加，拿地门槛却在提高，随着地价的不断抬高，以及政府提高土地首付款的比例和对土地付款时间的限制。因此，地方政府为了刺激开工积极性，出台更“实惠”的政策，吸引“外来大鳄”进到二三线城市。实际上，不管是开发商还是投资客，在遵循政府既定政策的同时，他们更看重市场的发展方向。

　　  2009年银行超过10万亿贷款和1万已-3万亿热钱及4万亿经济刺激计划，导致开发商拿地如到菜市场买大萝卜一样。在土地市场上，尤其是国企抢夺土地最为凶猛，而民企拿地也是打破了2007年记录。2009年12月和今年1月中央连续出土地政策调控，接连针对楼市表态，抑制投机性购房。

　　

　　  但是，近期政策明显偏向市场化管理，在此背景下，中央政府部门是有目的性的调整供应，主要目的是遏制开发商炒地和囤地及抢地造成地价和房价上涨。首先是增加保障房建设和经济适用房开发。其次是要求地方政府加快空置土地处理和增加土地供应。再次是提高拿地门槛和限制不良房企拿地及监督地王动工。最后是通过银行贷款收紧和二套贷款及控制热钱方式，打击抢夺地王和炒地炒房的现象。