谢逸枫:“地上地下”商业地产鹿死谁手

　　  经过千年商业文化和商业历史的沉淀,广州商业格局朝着内圈精，中圈实，外圈强的模式发展，不仅地上商业称霸，地下也要称霸。其中天河商圈成为广州商业内圈主力军，地上商业形成以天河商圈为主,以北京路商圈、上下九商圈以及琶洲会展商圈等其他商圈为次的副主力军。随着地铁一号、二号、三号、五号线的呼啸而至，新老城区地下商业还将迎来新的飞跃，地下商业形成以康王商业城和流行前线及动漫星城为主，以地一大道和天河又城及丽影商业广场，另外是中华广场和恒宝华庭地下商场为次，并且以2010年将推出的时尚天河商业广场和珠江新城中央商业广场及江南新地，还有东方宝泰为辅。由于广州地上商业格局和商业供应及竞争越来越巨大，目前无数投资豪客转战地下“要空间”，掀起一股地下商业开发高潮，欲与地上商业争夺和瓜分广州商业地产这块“大蛋糕”。

　　  由于广州经济高速发展和贸易进出口繁荣及外来人口不断的膨胀，另外是消费水平和人口收入不断的提高及商业发展条件非常的完善，例如，2010年广州商业总供应量达到200万平方米左右。目前广州商业地产占到广州房地产市场份额的20%，其中广州地上商业占到12%，例如2010年-2011年广州地上商业供应量达到150万平方米左右。而广州地下商业占到5.5%，例如，2010年-2011年广州地下商业面积总量达到76万。

　　  根据商场的位置和规划设计及交通网络布置,另外是商圈是否成熟和规模大小及定位,广州地上商场的优势比地下商业优势大。第一，得天独厚的黄金地段，最先获得成熟商圈人流，投资回报大。第二，配置齐全的物业设施，空间宽阔，通风和采光好。第三营运成本较低。而地上商场劣势，第一是投资成本大。第二是投资回本期较长，风险高。第三是竞争大。

　　  广州地下商场的优势非常的明显.第一,投资成本上相对少,主要是免去了地价成本，并且共享成熟商圈人流，投资回本期较短。第二,随着地铁一号、二号、三号、五号线成熟运营和巨大人流及购买消费习惯的改变,依托地铁开发，畅通无阻。第三,由于地下电影院等娱乐设施可以给消费者带来全新消费体验。但是,地下商场劣势也是相对凸出.首先是由于地下商业的开发比地上商业开发难度高,工程造价成本和营运成本较高。其次,地下商业的空间相对闭塞，通风和采光相对较差，部分消费者和品牌商家会抗拒地下商场的消费或经营模式。最后,地下商业的过道式人流居多，随意式消费比较多。

　　  未来3到5年，广州商业地下商场还不能完成取代或超越地上商场。首先是地下商场的开发和投资未形成热点。其次是地下商业所占市场比例还比较的小。再其次，地下商场的商业气氛和商圈目前没办法和地上商场相比较。最后，地下商场的经营比较长。另外，由于地下商场目前处于起步和发展及扩张阶段，还需要市场培育。

　　  目前广州空中商业基本是市场上的一个空白点。主要是对于空中商业的研究和开发经验比较的缺乏，另外是不具备空中商业大量开发和投资的条件。2010年广州要建空中商业，例如珠江新城“空中连廊”，其实是一种很好是尝试。空中商业不仅具有疏导交通功，还是空中观景台，又是商业集聚地，游人购物观光不惧风雨。并且治安问题更易解决，行人有安全感。而“空中连廊”建造成本相应也更低。对分散的商业设施起到一种拉紧的集聚效果，有利于商圈的形成。通过“空中连廊”等形式将区域内楼宇有机相联，达到细分和疏导各类人流、车流的效果。

　　  目前，新加坡、香港等国际大都市经过多年发展，已经形成环状开放、交通换乘、高层建筑可互联互通的立体步行连廊系统，在北京的中关村、深圳的福田区，也正在逐步发展具有类似功能的空中连廊，广州可以好好借鉴的。由于香港商业区寸土寸金，建连廊是不得已而为之，广州的土地没有香港那么紧张，商业建筑没必要都连起来，否则容易造成压迫感。假如不充分考虑美观，仅根据功能要求，就硬性要求高楼建设连廊，有点像公主从舞裙边突然伸出一条腿，会影响建筑的美观。

　　  “地下商场可以分为三种形式。”第一商业网CEO黄华军分析，第一种是“防空洞”改造而来的地下商业街，比如流行前线、江南新天地、天河又一城等等，其特点是没有产权，过道式物业，物业开发者一般要与政府签订长期的经营合约，制胜的要点在于“如何将随意性消费转变为目的性消费”；第二种是“纯地下商场”，比如东方宝泰、时尚天河地下商业广场、珠江新城中央广场地下空间等等，往往采取“建设-经营-转让”的BOT模式，比如政府向时尚天河颁布经营特许证，并提供地铁等公共交通的配套服务，但是时尚天河必须附加承担停车场等基础设施的建设；第三种是正佳广场、中华广场的传统购物中心地下层部分，有产权，特点是与购物中心的地面物业互补、协调发展。无论采取哪种开发模式，经营的关键点都在于“一是如何聚集人流，二是如何将人流变为商流。”

　　

　　  注文章全部发表于（内容已见）2010年2月5日信息时报。