文章发表于《中国物业管理》二零零八年第七期（总第六十四期）

要将物业服务费的计算依据锁定在物业资产销售收入总额上。只有这样设定，物业管理行业的从业人员与广大业主4-能正确认识，充分感知到行业专业人士的专业价值与社会价值。

■ 文 林常青

笔者认为，物业管理行业要想从根本上改变生存与发展的现状，就应对物业服务业务范围重新认识，特别要以业主的视角来观察，要很清楚地认识到业主对楼宇的拥有不仅是使用价值的需求，所以，我们必须从资产价值提升作为业主的利益出发点与关键点来认识构建物业资产管理价值体系的必要性与重要性。这里强调的不仅是物业管理的价值体系，而是物业资产管理的价值体系。物业通过管理与服务，为业主和使用人提供专业购买、维修、改造、处置等运营，为业主和使用人提供清洁、安全、电梯、环保、绿化、美化、停车等管理与服务，并实现与提高物业资产市场价值与投资价值。因此，物业服务人的专业价值与社会价值，就通过以上专业经营、专业管理、专业服务与维护等专业手段，来实现与提高物业资产性效益最大化，进而使物业资产的使用价值与交换价值得以充分体现。为此，企业要理直气壮地告诉物业资产的所有人与使用人，我们不仅为他们的办公与生活提供便捷与舒适，更重要的是，在为他们的物业资产创造更多价值。

再深入思考，我们就会发现，物业管理行业的市场价值，为什么没能得到正确与充分的认知7关键在于物业资产的投资价值与物业管理行业的市场价值背离。物业资产的投资价值，包括几个部分：除物业资产基础价值即原本的购置价值之外，还有通过专业经营与维护产生的重构价值，这部分价值可以通过专业服务与运营，使资产品牌无形价值不断提升，进而，这部分价值也不断提升。物业资产的价值是可以通过物业良好的服务与运营不断提升，不断增加的。但是，目前，物业服务人员的市场价值却不足以体现其在物业资产增值中的作用，或者其市场价值与其真正的作用并没有实现很好的匹配。物业服务人员的市场价值仅仅局限在人工服务与成本的价值上，导致物业服务企业管理与服务的价值被物业服务收费定价依据模式严重地“折损与挤压”。

寻求解决物业管理行业管理的市场价值与物业资产管理资直相背离的出路时，《物业管理条例》要向《税收征管条例》学习，要向《保险条例》借鉴。国家在税收征收管理方面，对各类税种征收依据之设计，不论是工业产品的制造业，还是电信、金融服务业，均以营业收入(或销售总额)作为营业税的计赋税依据。  

比如：个人收入所得税计税依据为1．工资、薪金收入；2．承包、转包收入：3．劳务报酬收入；4．财产租赁收入；5．专利权转让取得收八6．投稿、翻译取得收八7．利息、股息、红利收入等。

再如，物业管理工作中也经常涉及的保险问题，其中类为财产保险。固定财产的保险金额可以按照账面原值或原值加成数来确定，也可以按重置重建价值确定。由此，可以看到-保险费的多少是以保险标的(不论是不动产，还是其他资产)的保险价值，即出险时的重置价值为依据而变动的。

所以，笔者认为，要将物业服务费的计算依据锁定在物业资产销售收入总额上，即物业服务的价值回报应取决于物业资产的销售价值。只有这样设定，物业管理行业的从业人员与广大物业资产的拥有者——业主以及使用人，才能正确认识与充分感知到物业管理行业专业人士的专业价值与社会价值。

编辑：张晓丽