2010年11月12日
摘要：
n 1-10月份，房地产开发投资高位趋稳。总体来看，房地产开发投资依然保持了较快的增长态势。我们判断，未来房地产投资仍呈快速增长态势，我们维持全年房地产开发投资同比增速在32％左右的判断（对应投资额为47825亿元）。
n 10月份房屋新开工和施工面积环比双双负增长，主要是由于季节效应。10月份环比降幅较去年同期均有显著收窄；从房地产供应先行指标来看，开发商对市场短期预期谨慎，但长期仍倾向乐观。我们预计房屋新开工面积还会保持高速增长，我们调高全年新开工面积由14亿平方米为16亿左右，同比增速在38％左右。
n 1-10月份房地产企业已购置土地面积已超出去年全年894万平方米（超出去年全年2.8％）；10月份土地购置面积同比与环比增幅均大幅提升，这表明开发商长期预期由上月的趋稳转向乐观。土地市场有所降温，土地价格高位趋稳。
n 预计未来2个月房屋竣工面积仍将呈现环比正增长状态。10月份商品房销售面积和销售额均环比小幅回落，一方面是由于季节性因素；另一方面是由于10月份新政对限购限贷和遏制投资投机力度的加强。我们对未来房地产销售仍充满信心，我们预计11月份销售面积将会环比小幅反弹，但销售额将再次小幅回落。
n 10月新政的实施是10月份房价环比涨幅收窄的主要原因，目前房价上涨动能进一步减弱，但房价调控任务仍然艰巨。我们预计，11月份销售价格同比继续回落，随着对高价房入市限制等措施，房价环比可能持平，甚至小幅回落。我们维持在短期内（四季度）房价呈高位盘整状态并将小幅回落的判断，但幅度不会太大，行业整体仍平稳运行。
n 10月份，新增资金来源中，国内贷款占比16.3%，比9月份扩大1个百分点；自筹资金占比达37.9%，比9月份回落2.8个百分点，房地产企业资金压力有趋紧的迹象，这将有利于缩短房价的盘整期。10月份，外资流入明显增多，可能跟近期热钱流入有关。10月份，国房景气指数6个月来首次止跌回升。
n 这次房地产调控与以往不同，政府保障广大群众的居住权的实现是明确和坚定的。我们认为，房地产调控将是一项长期措施。在目前形势下，增加供给与抑制投资投机需求是防止房价反弹回升的两个根本途径。
n 房产税在短期内不会出台，但在政策环境较完善的地方，可能会先行先试，但其象征意义大于现实意义。房产税的试行和实施将释放出积极的楼市调控信号。
目 录
二、房屋施工与新开工面积月度环比降幅收窄，市场谨慎乐观... 6
三、土地购置面积同比环比大幅提升，开发商长期预期乐观... 8
六、资金来源同比增幅持续回落，资金压力有趋紧迹象... 17
图 1：房地产开发月度投资（亿元）及同比增速............................................................. 5
图 2：月度房屋新开工面积（万平方米）及同比增速..................................................... 6
图 3：月度房屋施工面积（万平方米）及累计同比增速................................................. 7
图 4：月度土地购置面积（万平方米）及同比增速......................................................... 8
图 5：月度土地购置费用（亿元）及同比增速................................................................. 9
图 6：月度完成土地开发面积（万平方米）及同比增速................................................. 9
图 7：月度商品房销售面积（万平方米）及同比增速................................................... 12
图 8：月度房屋竣工面积（万平方米）及累计同比增速............................................... 12
图 9：月度房屋销售额（亿元）及累计同比增速........................................................... 13
图 10：商品房销售额与房地产开发投资比例趋势......................................................... 13
图 11：全国70个大中城市房屋销售价格指数同比及环比趋势................................... 14
图 12：住宅销售价格同比与环比趋势（全国）............................................................. 15
图 13：各类房屋销售价格指数同比趋势（70个大中城市）........................................ 15
图 14：房地产企业资金来源（亿元）及同比增速......................................................... 17
图 15：房地产企业各项资金来源累计同比增幅（％）................................................. 18
图 16：全国房地产开发景气指数趋势图......................................................................... 19
一、开发投资累计同比增速高位趋稳，开发投资旺盛
1-10月份，全国房地产开发投资38070亿元，同比增长36.5％（比前三季度提高0.1个百分点），比上年同期高20个百分点。其中，商品住宅投资26683亿元，同比增长33.8％（与前三季度持平），占房地产开发投资的70.1％。
10月份，房地产开发完成投资4558亿元，同比增长37％，增幅比9月份提高2个百分点，环比减少598亿元，降幅达11.6％。10月份房地产开发投资环比下降主要归因于季节性因素，累计同比趋稳和月度同比增幅的扩大均反映出房地产开发投资依然保持旺盛。
图 1：房地产开发月度投资（亿元）及同比增速
总体来看，房地产开发投资依然保持了较快的增长态势。我们判断，未来房地产投资仍呈快速增长态势，房地产调控并没有像市场担心的那样打压房地产行业的整体投资水平，我们维持全年房地产开发投资同比增速在32％左右的判断（对应投资额为47825亿元，1-10月份累计已完成79.6％；2009年房地产开发投资完成额为36232亿元，同比增速为16.1％，1-10月份累计完成76.97％）。
二、房屋施工与新开工面积月度环比降幅收窄，市场谨慎乐观
1-10月份，全国房地产开发企业房屋施工面积36.98亿平方米，同比增长28.3％（比前三季度扩大0.2个百分点），已经超出2009年全年施工面积5.02亿平方米（占2009全年施工面积的15.7％）；房屋新开工面积13.18亿平方米，同比增长61.9％（比前三季度回落1.2个百分点），已超出2009年全年新开工面积1.64亿平方米（占2009年全年新开工面积的14.23%）。
10月份，房屋新开工面积1.24亿平方米，同比增长51.1％，增幅比9月份扩大了6.8个百分点，但10月份新开工面积环比减少15.6％（比上年同期收窄3.84个百分点）；10月份房屋施工面积1.44亿平方米，同比增长33.4％，增幅比9月份扩大22.2个百分点，但环比回落11.2％（比上年同期收窄14.78个百分点）。
图 2：月度房屋新开工面积（万平方米）及同比增速
10月份房屋新开工和施工面积环比双双负增长，主要是由于季节效应。注意到，10月份同比增幅止跌回升，环比降幅较去年同期均有显著收窄；同时，新开工面积同比增速比去年同期低3.6个百分点，而施工面积同比增速比去年同期低15个百分点，从房地产供应先行指标来看，开发商对市场短期预期谨慎，但长期仍倾向乐观。
我们预计房屋新开工面积还会保持高速增长，我们调高全年新开工面积由14亿平方米为16亿左右（2009年全年为11.54亿平方米），同比增速在38％左右。
图 3：月度房屋施工面积（万平方米）及累计同比增速
三、土地购置面积同比环比大幅提升，开发商长期预期乐观
1-10月份，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.28亿平方米，同比增长36.2％（比前三季度提高0.6个百分点）。其中，10月份完成3717万平方米，同比增长41.8％（去年同期增幅为27.3％，扩大14.5个百分点），比9月份的同比增幅扩大21.6个百分点，一方面受10月份环比增加325万平方米（环比增幅为9.6％）的影响，另一方面受基数走低的影响（去年10月份环比增幅达7.1%）。1-10月份房地产企业已购置土地面积已超出去年全年894万平方米（超出去年全年2.8％，而去年同期只完成全年购置面积的75.5％）。10月份土地购置面积同比与环比增幅均大幅提升，这表明开发商长期预期由上月的趋稳转向乐观。
图 4：月度土地购置面积（万平方米）及同比增速
1-10月份，土地购置费8006亿元，同比增长79.2％（比前三季度下降4.5个百分点），10月份土地购置费895亿元，同比增长50.1％，环比减少18.1％。1-10月份土地购置成本为2441元/平方米，与前三季度购置成本持平，表明土地市场有所降温，土地价格高位趋稳。
图 5：月度土地购置费用（亿元）及同比增速
1－8月份，全国房地产开发企业完成土地开发（即“七通一平”）面积13885万平方米，同比减少6.9％（比1-7月份累计降幅扩大3.8个百分点），8月份完成1495万平方米，同比减少29.9％，环比下降378万平方米，降幅达20.2％，已连续2个月环比下滑，呈整体回落态势。
图 6：月度完成土地开发面积（万平方米）及同比增速
四、房地产销售下滑，市场活力减弱，但未来仍乐观
1-10月份，房屋竣工面积4.20亿平方米，同比增长11.4％（比前三季度提高1个百分点），其中住宅竣工面积3.40亿平方米（占房屋竣工面积的81％），同比增长9.0％（比前三季度提高0.9个百分点）。10月份竣工面积5091万平方米，同比增长19.3％，环比上升12.5％，其中，住宅竣工面积4119万平方米，同比增长16.9％，环比上升11.3％。房屋竣工面积连续第2个月环比正增长，符合我们上期的判断，通过对市场的综合考虑和房地产建设的季节规律性，预计未来2个月房屋竣工面积仍将呈现环比正增长状态。
1-10月份，全国商品房销售面积7.24亿平方米，同比增长9.1％（高出去年同期6060万平方米），增幅比前三季度提高0.9个百分点。1-10月份商品房销售面积已占2009年全年的77.3%（去年前10个月占其全年的70.8%）。其中，商品住宅销售面积6.51亿平方米（占商品房销售面积的90％），同比增长6.8％；办公楼和商业营业用房分别同比增长26.6％和34.5％。
1-10月份，商品房销售额3.70万亿元，同比增长17.3％，增幅比前三季度提高1.4个百分点。其中，商品住宅销售额增长12.8％，办公楼和商业营业用房分别增长52.3％和47.1％。从销售结构来讲，办公与商业物业的销售增速已连续九个月好于住宅表现，但9月份市场资金向住宅回流明显加快的趋势得到遏制，这是导致10月份销售价格涨幅收窄的主要原因。
10月份，全国商品房销售面积9278万平方米，同比增长16％，环比减少11.2％，其中住宅销售面积8335万平方米，同比增长14.2％，环比减少11.7％；10月份，全国商品房销售额5076亿元，同比增长27％，环比小幅下降7.7％。10月份商品房销售面积和销售额均环比小幅回落，结束了前两个月双双环比正增长趋势，符合我们上期的判断，一方面是由于季节性因素；另一方面是由于10月份新政对限购限贷和遏制投资投机力度的加强。我们认为，10月份销售面积和销售额的环比回落，意味着市场再次陷入观望，但更多的是由于房地产调控政策制约了投资投机性需求导致，房价上涨动能进一步减弱。我们对未来房地产市场仍充满信心，我们预计11月份销售面积将会环比小幅反弹，但销售额将再次小幅回落。
图 7：月度商品房销售面积（万平方米）及同比增速
图 8：月度房屋竣工面积（万平方米）及累计同比增速
图 9：月度房屋销售额（亿元）及累计同比增速
此外，从商品房销售额与房地产开发投资之比来看，今年1-10月份该比率为0.97，较前三季度的0.95小幅上升，表明市场供给趋于偏紧，但该比率仍低于去年同期的1.12和全年的1.21，显示出商品房供需状况已明显改善。
图 10：商品房销售额与房地产开发投资比例趋势
五、房价高位盘整，环比小幅上涨，调控任务仍艰巨
10月份，房屋销售价格同比增幅继续回落，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.6％，涨幅比9月份缩小0.5个百分点；环比上涨0.2%，比9月份收窄0.3个百分点。
10月份，二手住宅销售价格同比上涨5.9％，涨幅比9月份缩小0.3个百分点；环比上涨0.1％，比9月份收窄0.4个百分点。
10月份，新建住宅销售价格同比上涨10.6％，涨幅比9月份缩小0.7个百分点。其中，经济适用房销售价格同比上涨0.9％；商品住宅销售价格上涨11.9％，其中普通住宅销售价格上涨11.0％，高档住宅销售价格上涨14.8％。环比来看，10月份新建商品住宅销售价格上涨0.3%，普通住宅销售价格上涨0.4%，高档住宅销售价格上涨0.2%；经济适用房销售价格下降0.1％。
图 11：全国70个大中城市房屋销售价格指数同比及环比趋势
70个大中城市房价指数同比涨幅已第6个月收窄，主要是源于去年基数逐步走高；10月份，房价环比上升幅度显著缩小，呈高位盘整态势，符合上期判断。结构方面，除了上海等地环比持平外，北京、天津、哈尔滨等地房价继续环比上升。
10月新政的实施是10月份房价环比涨幅收窄的主要原因，目前房价上涨动能进一步减弱，但房价调控任务仍然艰巨。我们预计，11月份销售价格同比继续回落，随着对高价房入市限制等措施，房价环比可能持平，甚至小幅回落。短期来看，限购令是抑制房价上涨的最有效、最直接的方式，我们判断，在没有限制投资投机性需求的更有效方式之前，限购令将会长期坚持，否则必然会引起房价的“补涨性”反弹。
图 12：住宅销售价格同比与环比趋势（全国）
图 13：各类房屋销售价格指数同比趋势（70个大中城市）
此外，鉴于房产税涉及到一系列配套政策和措施，我们判断，房产税在短期内不会出台。但在政策环境较完善的地方，可能会先行先试，但其象征意义大于现实意义。
综合考虑各种因素（限购限贷，税收和加息，以及随着对开发商预收款管理加强），我们认为，大部分开发商（特别是前期销售业绩不佳的上市公司）将抓住四季度最后的销售良机，更多采取“以量定价”，不会被动等待。我们维持在短期内（四季度）房价呈高位盘整状态并将小幅回落的判断，但幅度不会太大（不超过15%），行业整体仍平稳运行。
六、资金来源同比增幅持续回落，资金压力有趋紧迹象
1-10月份，房地产开发企业本年资金来源56923亿元，同比增长32.0％，比前三季度增幅回落0.5个百分点。其中，国内贷款10443亿元（占18.3％），增长26.3％，比前三季度增幅回落0.9个百分点；企业自筹资金21553亿元（占37.9％），增长50.7％，比前三季度增幅提高1个百分点；利用外资539亿元（占0.95％），增长43.3％，比前三季度增幅提高17.3个百分点；其他资金24387亿元（占42.8％），增长21.0％，比前三季度回落1.3个百分点。在其他资金中，定金及预收款13950亿元（占其他资金的57.2％），增长18.7％，与前三季度持平；个人按揭贷款7102亿元（占其他资金的29.1％），增长15.2％，比前三季度回落4.4个百分点。
总体来看，企业自筹资金和利用外资增幅比前三季度扩大，国内贷款占比继续回落，而受楼市降温和购房贷款收紧影响最为直接的定金及预收款、个人按揭贷款增速下降再次明显放缓。个人按揭贷款在其他资金的累计占比比前三季度回落0.6个百分点，符合我们上期的判断。
图 14：房地产企业资金来源（亿元）及同比增速
注意到，1-10月份，国内贷款只占到房地产企业资金来源的18.3％（今年以来，国内贷款占比一直呈下降趋势，由2月份的23.77％一直下降到目前的18.3％，在2009年2月曾达到历史高点27.7％）。这表明，开发商对银行贷款的依赖性逐渐减弱，因此，通过控制银行对房地产商的信贷渠道进行调控的作用也逐渐减弱。
10月份，房企资金来源总额环比增长4.5%，比9月份回落7.4个百分点，定金及预付款和国内贷款环比大幅增长（分别达13.9%和11.3%），自筹资金环比下降2.6%。同时注意到，10月新增资金来源中，国内贷款占比16.3%，比9月份扩大1个百分点；筹资金占比达37.9%，比9月份回落2.8个百分点，因此，房地产企业资金压力有趋紧的迹象，这将有利于缩短房价的盘整期。注意到，10月份，外资流入明显增多，可能跟近期热钱流入有关，这将会引起监管层的关注。
图 15：房地产企业各项资金来源累计同比增幅（％）
七、国房景气指数止跌回升
10月份，全国房地产开发景气指数（国房景气指数）为103.57，比去年同期提高1.54点，比9月份提高0.05点，6个月来首次止跌回升。
分类指数涨跌互现：资金来源分类指数为106.51，环比下降1.70点；房地产开发投资指数为104.88，环比提高0.03点；房地产施工面积指数为108.67，环比提高0.11点；商品房待售面积指数为103.04，环比回落0.52点，显示房地产库存压力进一步改善；土地开发面积指数为94.46，环比提高0.36点，但仍处在景气空间以下。
图 16：全国房地产开发景气指数趋势图
因为住房关系到广大群众（尤其是住房困难群体）的根本利益，已经涉及到社会的和谐稳定，我们认为这次房地产调控与以往不同，政府保障广大群众的居住权的实现是明确和坚定的。我们认为，房地产调控将是一项长期措施。在目前形势下，增加供给与抑制投资投机需求是防止房价反弹回升的两个根本途径，房产税的试行和实施通过影响投资投机者的盈利预期，也将释放出积极的楼市调控信号。
八、房地产行业相关信息
1. 国务院：重申遏房价过快上涨
国务院总理温家宝10月25日主持召开国务院常务会议，分析当前经济形势，安排部署今年后几个月经济工作。会议强调，做好下一阶段的工作，对于全面完成“十一五”经济社会发展任务，对“十二五”开好头、起好步，具有重要意义。
会议强调要促进房地产市场平稳健康发展。各地区、各部门一定要认真落实各项调控措施，坚决遏制部分城市房价过快上涨。要立足保障基本需求，强化各级政府职责，加大保障性安居工程建设力度，增加中低收入居民住房供给。合理引导住房需求，抑制投机需求。
2. 全国人大常委会：将居民基本住房建设纳入“十二五”规划
全国人大常委会专题调研组10月25日建议，将城乡居民的基本住房建设纳入“十二五”规划，建立政府主导、企业运营、居民参与的基本住房共建机制，促进保障性住房建设的可持续发展；加快基本住房保障立法进程，尽快将基本住房保障纳入法制化轨道。
报告指出，从根本上解决保障性住房建设问题，需要建立健全中国基本住房保障制度。住房保障制度的原则是保基本、广覆盖、多渠道、可持续，逐步建立起比较统一的保障模式。在房源筹集上，应坚持宜修则修，宜建则建。有关的建设投资应当以政府引导、社会投入为主。在保障方式上，应以发放租赁补贴，增强低收入居民承租住房的能力为主。在资金筹措上，实行金融扶持为主，财政投入主要用于对低收入困难家庭购房或租房的定额补助。报告还建议，应切实建立起各级政府“责权一致”、“责任与财力相匹配”的投资体制。报告建议健全中央和地方财力与支出责任相匹配的财政体制。
3. 北京市住建委：北京商品房预售资金须专款专用，严禁开发商直接收存
北京市住建委10月25日出台《商品房预售资金监督管理暂行办法》明确，自12月1日起，北京市商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户，严禁房地产开发企业直接收存商品房预售资金。
商品房预售资金指购房人按照商品房预售合同约定支付的定金、首付款、购房贷款以及其他形式的全部购房款。“北京市商品房预售资金必须专款专用，这将确保购房人合法权益不受侵害，进一步加大对房地产开发企业监管力度，引导和规范北京房地产市场健康发展。” 北京市住建委相关负责人称。
《办法》要求，商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户，并由监管银行对其中用于项目工程建设的资金实行重点监管，保证预售资金优先用于工程建设。商品房预售时，购房人应当将购房款直接存入专用账户，房地产开发企业不得直接收存商品房预售资金。同时《办法》明确，房地产开发企业应当根据项目建设方案及施工进度编制预售项目用款计划。用款计划应按照地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记并达到购房人可单方办理转移登记的条件等四个环节设置资金使用节点，并合理确定每个节点的用款额度，预售资金严格按工程节点支取。
4.河北：环首都经济圈，环绕北京建设近1000公里特区经济圈
10月份河北部署“环首都经济圈”和提出京东、京南、京北新城。“环首都经济圈”建设的总体思路是，在邻近北京将近1000公里的范围内，建设一个发展特区（规划内10余个县市群首尾相连，全长999.5公里，面积达到27060平方公里）。
11月10日，河北省常务副省长赵勇称，京冀双方已建立高层面的定期沟通机制，并在河北燕郊设立前线指挥部，环首都地区2-3年内有望与北京实现“同城化”。双方已同意，电话号码010区号年底将进入冀13县市。赵勇同时透露，为环首都经济圈定制的世界一流规划，预计将在明年1月底前完成。
北京市政府研究室副主任史利国也在日前举办的“首都圈发展高层论坛”上表示，北京市正在制定的“十二五”规划，把“首都圈”建设放到重要位置，北京城铁向河北延伸1100公里的规划，已上报国务院。
5. 住建部等：三套房公积金贷款全面叫停，二套房贷利率涨10%
住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会11月3日联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》，规定住房公积金贷款不得用于投机性购房，三套房全面叫停，二套房首付不低于50%。业内人士表示，新政收紧了炒房者利用公积金的漏洞，地方城市可能将陆续出台细则。
公积金贷款购房最新政策
6. 新华社：基本住房保障法列入今年立法计划
11月8日，新华社发布消息称，住建部已形成基本住房保障法征求意见稿（以下简称征求意见稿），目前正在征求各方意见。该稿规定了城镇基本住房保障标准、范围、方式，保障性住房的规划、建设与管理，住房租赁补贴，土地、财政、税收与金融支持，基本住房保障的组织落实，农村住房保障制度等多项内容。
资金问题一直是保障房建设的瓶颈之一，征求意见稿明确，保障性住房建设的支出必须纳入预算，地方政府需编制规划并将其纳入地方经济社会发展规划，相关部门需提供税收优惠和用地支持。
此外，征求意见稿还明确表示，保障房建设将与地方政府的政绩挂钩。该法律的起草已列入十一届全国人大常委会立法规划和国务院2010年立法计划。此前，中央曾多次对此进行强调，但这一规定从未被纳入相关的法律法规。
7.住建部、国家外汇管理局：境外个人在境内只能购买一套住房
住房城乡建设部和国家外汇管理局近日发出通知，进一步规范境外机构和个人购房管理，要求境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。
根据通知，在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。法律法规另有规定的除外。
两部门要求，各地房地产主管部门在办理境外个人的商品房预售合同备案和房屋产权登记时，除应当查验《城市商品房预售管理办法》《房屋登记办法》规定的材料及验证购房人持有房屋情况外，还应当查验有关部门出具的境外个人（不含港澳台居民和华侨）在境内工作超过一年的证明；港澳台居民和华侨在境内工作、学习和居留的证明。境外个人名下在境内无其他住房的书面承诺。
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