广铁集团轻松击退国企“城建万科”联合体 左手挑中海右手挑保利
笔者认为，广铁南站地块具有几优势表现，首先，地块位于老城区，所谓的地段好。广铁南站住宅用地紧邻珠江，东临沙面，具有滨水景观和西关风情的双重优势。其次，面积大， 占地面积26.15万平方米，建筑面积49.78万平方米，有利于产品规划和打造高端产品及做成项目楼盘开发规模。最后，有江景、地铁和四个广场。广铁南站地块不仅是市中心的大型地块，而且可以算是历年来市中心出让地块中市政配套最多的项目。
根据去年市规委会审议通过的《广铁南站地块规划设计条件》可以看到，该地块将是一个滨水景观区，不仅有独特的城市外部艺术景观，还将建设四个城市广场以及铁路博物馆和詹天佑纪念馆等市政配套。地块紧邻珠江，东临白鹅潭，西接大坦沙，北靠荔湾老城区，南望原芳村城区，是广州市城市“中调”发展的重点地段。根据规划，在“不破堤”的前提下，还将建一条贯穿整个社区的运河。
从规划图上看到，地块可以隔着一大片城市绿地南望白鹅潭三江汇聚的江景，这是市区楼盘中极为罕有的，而地铁六号线如意坊站就在地块旁边。另外，作为市中心难得的靓地，虽然拿地门槛设置非常高，但地块并没有对竞投者有太多限制条件。地块并没有限户型比例，也就是说开发商还是可以建高档大户型楼盘。另外一方面就是开发商不差钱，依然看好市场和后市房价上涨的空间。
首先，广州市老城区中心地块非常紧缺，供应稀少，尤其是地块好面积大的地块。其次，恩宁路和陈家祠等地块的拆迁补偿标准都很高，也让地块的楼面价格具有“底气”。再次，该地块是“地王”价，形成投资价值上涨的预期。最主要是地块本身可以支撑这个楼面价格，另外是符合市场和开发商预期的开发可销售价格利润及周围楼价有支出点。
另外，该地块规划利好，未来配套齐全，可望江，所谓的一线绝版江景。按照规划，广铁南站地块一线是沿江开放滨水区，二三线是高低起伏的楼房。也就是说，地块上建的楼房虽然在二三线，仍可望江。 整个项目位于未来荔湾区的公共中心，拥有约900米的岸线，是荔湾滨水核心区的重要景观节点，有800米长的绿化空间轴线，人均公共绿地面积不小于1平方米。地块中绘画了4个相对规模的城市广场，分别是：地块北侧，临黄沙大道的地铁退缩内的城市绿化广场；地块中央于铁路公园中部的休闲娱乐广场；酒店临黄沙水产市场一侧的城市商业广场；中轴线南端与区图书馆结合部的城市文化广场。
地块还配套了小学、幼儿园，社区居委会，110KV变电站，二级普通消防站，公交首末站和文化活动中心等，还首度制定了公共建筑的位置：公共建筑应布置在用地西部或中部，建设设计应形成高低错落的布局特点，注意天际轮廓线和视线效果。虽然，住宅限高不得超120米有限高，但是不影响项目的整体发展。
在车位提供方面，居住建筑按照0.8泊位/100平方米建筑面积、城市公共建筑按照0.6泊位/100平方米建筑面积的要求配建机动车泊位，居住建筑按照1.0泊位/100平方米建筑面积、城市公共建筑按照0.5泊位/100平方米建筑面积的要求配建非机动车泊位，出租车及装卸货泊位按有关标准。地块采用雨污分流系统，并且进行限高。住宅不大于120米，公共建筑不大于150米（若规划方案需要可适当放宽公共建筑的高度至不大于180米，具体在方案审批时根据天际轮廓线和视线分析再确定）；靠近沙面地区的东侧地块建筑高度不高于100米。
谢逸枫
2010/11/25