我的观点与人大正相反,明年二季度楼市将向上拐

近日，中国人民大学发布的《中国宏观经济分析与预测报告》认为：在房地产新政持续的基础上，货币政策的调整以及房地产调控加码，2011年上半年房地产行业资金链将出现严重问题，预计明年3月至4月是楼市全面调整的时点，房地产价格将出现接近20%的下滑。

虽然没看到报告全文，但要点应没有多少疑义，媒体围绕房价下跌20%和明年3-4月份楼市出现拐点进行炒作。对于这两个重要的观点，我都持质疑态度。

关于房价下跌20%。这里所谓的房价，到底是指成交均价、价格指数，还是同质房屋价格？语焉不详。而这三种价格差别很大。地方城市和行业内做分析时，常用成交均价，好处是计算简单，但不能反映成交结构变化；每月公布一次的全国70个大中城市房屋销售价格是一种价格指数，其波动幅度明显小于均价和同质房屋价格；同质房屋价格最能说明问题，但很难准确统计，老百姓感受的房价一般指这种价格。

另外，报告中的价格没说明区域性，从报告语境分析，极有可能是指代全国。如果真是指代全国，则20%的跌幅纯属夸大其辞，甚至是耸人听闻。2008年全国楼市低迷，但成交均价相较2007年是持平的，2010年更不可能下跌20%；指数价格就更不可能了。若指代部分城市，比如一线城市的同质房屋价格，倒真有可能下跌20%，而成交均价和指数价格的可能性不大。

单以价格而论，我认为明年年中相比现在，全国商品住宅成交均价可能会基本持平；明年年中，70个城市房价指数同比会出现5%以内的小幅下跌；全国范围的同质房屋价格无法衡量，但一线城市和部分二线城市的房价将出现10-20%不等的下跌。

关于明年3-4月份市场出现拐点。这个观点比房价下跌20%更不靠谱。首先，要搞清楚以什么指标作为市场拐点的标准。全国房地产开发景气指数是最有说服力的指标，能够反应行业整体温度，而这一指标今年3月触顶后就开始持续回落（其中10月微幅上涨是属于偶然，11月将继续下滑），所以4月就是由上行转下行的拐点。按照历史规律，明年二三季度，国房景气指数可能会触底反弹，行业将重新步入上升通道。

若以商品房成交量论，则9月极有可能是今年全国房屋成交量的月度高点，从10月就开始下拐了，预期11月至明年2月，都会保持下跌或低位盘整态势。今年全国新建商品住宅成交量将比去年增长5%左右，预计明年将比今年出现小幅下跌。

若以价格指数论，则今年6月70个大中城市房价指数就曾出现环比负增长，可惜只是昙花一现，7-8月连续两个月房价环比持平，也即不涨不跌，9月市场反弹导致价格重新上涨0.5%，10月环比涨幅回落0.2%。在 “9.29新政”的强力压制下，估计11月房价就极有可能出现小幅的环比负增长。因此，或者说今年6月房价出现下行拐点，9-10月的上涨只是异动；或者说今年11月房价将出现拐点。这两种说法都有一定道理。预计明年二季度，房价环比将出现正增长，也即可能重现向上拐点。

人大报告有些偏学术化了，暂且抛开上述分析，近几年来，每年3-4月份，房地产市场都会随着自然界气温的上升，而出现复苏和回暖。这一季节性因素非常重要，那个时间点不太可能出现行业的下行拐点。依我看来，反倒是出现上行拐点的可能性更大一些。

将刊发于本周的理财一周