谢逸枫:扔“限购令和房产税”埋下房价暴涨祸根
广州成一下个扔“限购令”“烟雾弹”城市
2010年9月29日，国家发改委、财政部、国家税务总局、国土部、住房和城乡建设部等多部委再出重拳，自4月17日出台“史上最严厉”的房地产调控政策“新国十条”后，再次推出“五条升级版”。此次新政措辞严厉，再次重申“国十条”中一些模糊之处，还将“问责”放在第一条规定中，并要求各地立即制定“国十条”实施细则，几乎不给地方政府留有任何自行解读和继续观望的空间，其中提到“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格实行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。
继9月29日国家多部委推出新一轮房地产调控政策之后，浙江、广东、福建、上海等地密集性出台房产新措施。2010年4月30日，北京最先提出本市“每户家庭只能新购一套商品住房”，重在控制“新购”数量，而未涉及每户家庭拥有的房产存量2010年4月19日，浙江出台楼市调控十八条细则。除了没有“限购令”和“第三套房贷暂停令”外，“浙十八条”和北京细则一样，对首套房建筑面积90平方米以上的家庭，要求首付不得低于30%；二套房首付比率不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。提出加强对房地产开发企业购地和融资的监管，并严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。
2010年9月30日浙江11月起预售款封闭管理，《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》11月1日起执行。开发商收存商品房预售款将全部纳入资金监管账户，未签订商品房预售资金监管协议书的项目，不能领取《商品房预售许可证》，预售资金使用实行封闭式管理，银行将根据项目节点完工证明，分批次向开发商支付资金。2010年9月30日深圳户籍市民限购两套房，《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》。本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)，限购两套住房；对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。
2010年10月1日厦门临时限购1户买1套。《关于贯彻住建部等五部委房地产宏观调控政策促进我市房地产业持续健康发展的意见》。采取临时性限购措施。即日起至2010年12月31日，同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。2010年10月7日，上海市政府批转了市住房保障房屋管理局等五部门《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》(下称《意见》)。《意见》共提出了八条具体措施，其中最引人注意的是正式推出了“限购令”——暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)。违反规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记。这是继北京、深圳、厦门之后，国内第四个推出“限购令”的城市。
2010年10月9日，广州终于释放消息，10月8日，广州住房“限购令”已报市府审批。4月17日新国十条出台有关限购令的政策条款后，继4月30日北京、9月30深圳、9月30日厦门出台楼市调控细则、10月7日上海出台一户家庭限新购一套房后，2010年10月8日，广州已形成地方落地细则报市政府审批，其中包括备受关注的“限购令”。2010年10月8日广州市国土房管局有关负责人透露，广州已就是否限购等研究完毕并形成方案，目前已报市政府审批，预计很快就有落地细则，但未必会在下周出台。
为了保证定位为非户籍人口购买的亚运城销售，“限购令”预计不会在下周出台。另外，上海住房公积金贷款政策也作相应调整，停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。对此，广州公积金中心表示，广州公积金政策不排除调整可能，但目前暂时未有变动，二套房首付仍未提高到五成，三套房也未停贷。
2010年10月8日，最新统计数据显示，国庆黄金周7天广州十区二县市共有143个项目网签2103套住宅，同比去年黄金周（网签1242套）飙涨69.3%，签约面积达到225150平方米，平均每套签约面积仅为107.06平方米，中小户型仍是今年国庆的成交主力。国庆7日，广州一手房成交均价为12179元/平方米。其中，天河区的成交均价高达31767元/平方米。主要是因为豪宅盘凯旋新世界的成交均价超过60000元/平方米，拉升了整个区域的成交均价。
未找出房价上涨真相和根源，政府的政策调控只会是为房价上涨埋下暴涨火药包，一群“太傻太天真”的唱降派只会“误致政府的政策调控思想”，让中国房地产市场陷入“房价继续上涨和政策继续调控”的现象，不断频繁的政策让越来越多的人对政策继续调控可以打压房价产生怀疑。因为中国房地产市场是政策市，而市场供应完全有政府和开发商自己控制。2010年政府的土地供应明显就下降，根本无法和2009年相比较，中国经济离不开房地产，地方财政和地方经济也是如此。而开发商的市场供应也是如此。同时因为地价高了，开发成本高了，而暴利是开发商追求的目标，房价岂不上涨。
政策的目的就是防止政策调控过于凶猛，导致楼市大起大落，不仅威胁中国金融市场，还危及到中国经济稳定和楼市健康发展。政府不可能让房价出现暴跌或大跌的情况，除非房地产不再继续市场化，行政干预房地产市场，并且中国经济不需要房地产拉动内需和拉动GDP增长及不靠土地收入等房地产税收解决财政收入，另外是不需要房地产促进城市化改造和拉动当地区域经济发展及保政治业绩，否则房价未来100年还得继续上涨。
其实，所有政策调控不过是延缓房价上涨过快的时间而已，2010年五一楼市销售旺季和中秋假期三天楼市及国庆节十一楼市七天黄金周期间，部分学者专家都认为，楼市会“量价齐跌”，结果全国一线城市和二线城市的房价都在以10%幅度的速度上涨，甚至量价齐涨，除了小部分城市的购房者市场观望，推迟入市外，房价并未下跌。事实证明，他们的判断和预测是完全错误的。因为他们忽略了政策的劣根和市场的隐藏巨大购买潜力及商品房市场化的威力，其他就是高估了政策调控，不知道开发商“上有政策下有对策”的运用能力。
大家应该不会忘记，2008年金融危机到2009年四万亿经济刺激计划再到十万亿贷款，另外是支持和促进房地产市场的优惠政策，吸引巨大的海外热钱和相关行业资金，纷纷入房地产的情行。另外2010年国务院往各大城市建设的交通网络投资大量的资金，货币政策的宽松和人民币升值预期及CPI3%的速度上升式的通货膨胀预期，都是通过房地产去拉动投资，也是因为房地产的资金过剩和吸收投资渠道资金过多，才起到拉动内需和拉动60多个产业发展，最主要是政府解决经济或房地产泡沫的能力比制造泡沫的能力强。
2009年“1214新国四条”和今2010年“417新国十条”及2010年“929新国十条五项措施”，都未让疯狂的房价完全下降到“老百姓的心理承受价位和购买能力范围，是因为政策调控的目标是“遏制部分城市房价上涨过快”，既然已达到目标，后面的政策应该是重在执行，尤其是地方政府的执行监督不到位，是政策调控越来越没“效力”的原因。其实也不能全怪地方政府，地方政府一方面要应对金融危机下的后影响，保GDP增长，扩大投资渠道，拉动内需，保持政绩。另外一方面要维持财政收入，发展区域经济，加快城市化建设，提高城市竞争力，保持个人业绩。
国务院下一步的房地产政策调控如果不改变调控方向，靠地方政府自行出政策调控，房价毫无疑问是会上涨的。一是增加商品房土地供应，释放库存。把待售面积如放出来和严厉打击捂盘惜售及严厉执行一房一价的政策，根本用不着左一个政策右一个政策，无休无止的天天想出什么政策。一方面可以增加地方政府财政收入，解决财政支出透支的现象。另外一个方面可以拿出更多的钱去开发保障房。二是在高房价地区增加保障房的比例，并且明确做出比例规定。三是上调房地产项目资本金到35%。四是取消商品房预售制。（第三项和第四项国务院在目前中国经济和房地产发展阶段是不可能取消的，除非中国经济投资渠道问题解决和投资不需要靠房地产去拉动，或者是房地产的拉动投资功能下降，才有可能上调房地产项目资本金到35%）。
我们应该正确理解和认为国务院政策调控，不要总是认为政策一定非要房价下降30%或50%或60%，才是政策调控目标。因为国务院的政策根本不是打压房价，不是让房价下降到30%或50%或60%。为什么大家不感觉奇怪，凭什么扔出“限购令和房产税”就会让房价下降到他们买得起”，难道“限购令和房产税”真有遏制房价上涨的巨大功能功效？扔下“限购令”的一线城市北京上海深圳等浙江城市，另外是二线城市的厦门，以及有传闻上海开始要始行“房产税”的城市，毫无疑问是在埋下房价暴涨祸根，而不是在为长期调控楼市考虑，仅仅在做短期市场行政干预而已。
我们要清楚的知道，首先，目前所谓的地方版“限购令”不是最有效果的遏制房价上涨的“杀手锏”，仅仅会让市场的房价延迟上涨的时间，根本不能够改变未来房价上涨的事实。其次，“限购令”是地方政府短期之内干预楼市的临时性政策调控措施，一旦取消，购房需求爆发，房价必然上涨。同时，地方版“限购令”不可能让每个城市连续一直保持执行下去，取消是必然的。
再次，“限购令”出台已经丧失对遏制购房需求入市的最合适时机，一是417的新国十条政策调控的效果被市场透支，929新政措施不过是“临时抱佛脚”而已，根本“刹不住”市场购买力入市的决心，况且CPI一直上涨，政策跟不上市场反应的脚步，调不调结果一样。二是地方版，“限购令”执行成为悬念，以往所有政策基本上是地方政府执行不到位所导致政策调控不力的。三是“限购令”具有一定局限性，每个城市的购买人群结构是不同的，本地人和外地人的比例决定了“限购令”的效力，例如深圳是本地人口保守估计，包括无户口和本地户口及黑户口大约有300万，而外来人口则达到900万，怎么去限购，自住需求不到30%，毫无疑问是导致政策根本不可能达到调控的效果。
最后是“限购令”最大的意义和效果，就是导致市场购买需求推迟入市，市场观望氛围再次陷入“买与不买”的心理矛盾中，而开发商必然推迟新盘上市开盘时间和改变新产品入市的策略及销售的手段，捂盘销售和制造短期市场供应紧张及房价上涨停止购房者观望是不可避免的，结果肯定是为酿造下一轮房价暴涨埋下祸害。
我们应该有这样的同行觉悟，开征新房产税对炒房者的打击十分有限。10月7日，上海市公布了新的楼市调控细则，停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款，并根据不同的销售价格预征2%-5%的土地增值税。另有媒体报道，上海、深圳房产税已经获批，税率为0.3%-0.4%。预征增值税与开征房产税，二税政策制定的理由皆为楼市调控。但只需稍加细想，就可看出出台这二税政策的门道。土地的定价权限掌握在政府手中，土地价格是否还会上涨，不是市场说了算，而是手中有地的政府说了算。
在不断出台楼市调控政策的同时，却预征土地增值税，这似乎给人暗示，地价只会涨不会降，地价是房价构成的最主要成本，地价在涨，房价哪会那么简单脱离成本独独受到控制？高额征税是否可以抑制房价上涨？从2005年至今，国家已经出台了无数抑制房价的措施，国六条，国十条，名词已听得烂熟，但房价依然是不降反涨。2006年针对炒房客开征的二手房转让个税，事实已证明，对炒房客毫发无损。今年出台的新国十条，被称为史上力度最大的调控政策，民众也寄予无限厚望。
我们从目前情况来看，只是短时间内让购房者持币观望，房价并未得到有效抑制。八月经济数据显示，八月全国房价同比上涨了9.3%。“史上最大力度”调控政策基本徒有虚名。历年调控失败的事实已经证明，控制房价的方向出了问题。房价高企的罪魁祸首，一是土地财政，二是高税负，三是缺乏政府公租房，还有一项就是业内心知肚明并且支出不菲的腐败成本。土地、税负和腐败成本若降不下来，房价从何而降？早在今年五月，有国家税务总局官员便已否定了新房产税对房价的调控作用，但为何最终还是无法避免征收？这其间的利益关系恐怕不是普通民众可以想得清楚的。
房产税在欧美发达国家确实对房价起到了调控作用，但房产税征收是有前提条件的，那就是一半以上的国民可以有公租房可租。而在目前国内所有城市公租房都远远滞后的情况下，再征收新房产税，不仅起不到调控作用，相反还会因成本增加，推高房价，让本就不堪重负的国民住房成本再次增加。公租房建好了，再征房产税，如何？不能猪圈都不建好，便把仔猪给宰了。
必须要明白，炒房客也好，将购房作为投资的普通购房者也好，他们不是推高房价的主要原因，他们只是高房价下的衍生品。不能每次调控都舍本逐末，放弃主因，将靶子对准衍生品。政府把矛盾引向炒房，政策也针对炒房客，本身就是一种矛盾的转移。当炒房无利可图的时候，他自然就不会炒了。而征收新房产税，对于炒房客来讲，结果最多只是少赚一点，而对于租房居住和实实在在购房自住的民众来说，就意味着要付出更高昂的居住成本，高房价的历史上，又添新伤。
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。现行的房产税是第二步利改税以后开征的，1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从当年10月1日开始实施。2010年7月22日开始，在财政部举行的地方税改革研讨会上，相关人士表示，房产税试点将于2012年开始推行。但鉴于全国推行难度较大，试点将从个别城市开始。同行有这样的解释，房产税是针对炒房者。
房产税的征税对象是房产。所谓房产，是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。但独立于房屋的建筑物如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外游泳池等不属于房产。但室内游泳池属于房产。由于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
房产税具有以下几个特征：1、房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋；2、征收范围限于城镇的经营性房屋；3、区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租金收入征税。注意，房屋出典不同于出租，出典人收取的典价也不同于租金。因此，不应将其确定为出租行为从租计征，而应按房产余值计算缴纳。为此，《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）明确规定，产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴纳房产税，税率为1.2%。
新国十条中就有关于“限购令”的条款。2010年4月17日国务院“新国十条”政策中这个规定，同时行业有这个的解释，限购令是针对改善需求和投资需求，由于“限购的标准未明确和政策存在很多问题及执行等监督”不到位，根本起到遏止投资的效果，反而导致需求“一刀切”，误杀了市场购房者，甚至让购房者提前入市，集中爆发的刚性需求和改善需求及投资炒房需求，让开发商看到楼市预期的房价上涨希望，本来今年市场供应非常的足够，但是由于市场供应最后的控制权在开发商手中，况且开发商的资金未“山穷水尽”，支撑到明年上半年根本不受影响，尤其是大的房地产企业。被称为“最严厉楼市调控措施”的“限购令”，我们从最早执行417新国十条关于限购的城市北京看。
2010年4月30日北京出台“限购令”，是北京地方版“国十条实施细则”中明确提出的：从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品住房，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。这是全国首次提出的家庭购房套数“限购令”。
从北京的实施情况看，“限购令”对楼市打压效果并不是所谓的“比较有效”，仅仅是让一些买房人因为五一后已经购房而在楼市似乎出现反弹的8月和9月失去了再次购房的机会。但是，从5月-7月三个月的房价走势看，并没有出现房价大跌的现象，仅仅是销售成交的小幅度的萎缩而已，到8月-10月三月的房价走势看，房价开始稳定的上涨，销售成交开始上升。其实政策对北京本地人有小的影响，况且北京作为一线大城市，流动人口是暴增增。北京本地市场购买力基本上自住需求和改善需求，而大部分投资投机炒房需求依然是外来资金和外地购房者。
其实，北京本地人依然可以通过不同的途径继续购房，或者是炒房投资。但对外来购房者没影响，甚至8月开始，北京就传出温州或杭州炒房团“炒底”或投资巨资购买楼的新闻。8月、9月全国二线和一线城市楼市价量双升的局面，将迫使不少地方政府按照新出台的调控措施实行“限购令”。随着《务院关于坚决遏制部分房价快涨通知》出台各地楼市落实细则相继出——“限购令”。
2010年9月30日，深圳市紧急出台《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》（以下简称《补充通知》），规定从10月1日起，在深圳暂时实行限定居民家庭购房套数政策：深圳市户籍居民家庭限购两套住房，非深圳市户籍居民家庭限购一套住房。深圳“限购令”除了将会加深新一轮楼市观望外，房价依然在上涨。难道让市场观望房价就会下降吗，这就是所谓的“深圳限购令已快速收到初步成效，不少购房人开始观望。
2010年10月1日，厦门市国土房产、金融管理、税务等7个部门在国庆前夕联合下发了有关促进房地产业持续健康发展的意见，并决定采取临时性限购措施，即从2010年10月1日起至2010年12月31日，同一购房家庭只能在厦门新购买一套商品住房。为落实多部门9月底出台的调控措施，十一长假结束后，或将有更多“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市”将采取“限购令”。
2010年10月5日，深圳市规划国土委又发布了特别提示，提醒市民在购房前，一定要认真核实自身是否符合9月30日市政府办公厅发布的“限购令”所规定的条件；对不符合规定条件者，房地产主管部门将不予以办理备案和登记过户，由此造成的法律责任由买卖双方自行承担。而发布这一特别提示的原因是“在近期抽查过程中，市房地产主管部门发现了部分已签订房地产买卖合同的购房人不符合通知要求”,可见深圳市执行“限购令”的决心。不要忘记，今年十一楼市深圳是“量价齐涨”的。
2010年10月7日，上海市政府批转海市住房保障房屋管理局等部门《关于进步加强本市房地产调控加快进住房保障工作若干意见》明确即起在定时内限定居民家庭购房套数本市及外省市居民家庭只能在本市新购套商品住房(含手存量住房)《意见》还明确按不同住房销售价格确定土地增值税预征率、缩短动迁安置房市交易时间等意在压制购房求同时增加供应从压求、逼供应两方面双管齐落实调控。
沪版楼市细则对楼市打击力度较大季度海楼市将出现明显降温成交量将比10月份有所滑将进入新轮观望房价能也将出现松动。纵览沪楼市细则仍今月出台“新条”落实和细化从压求和逼供应两方面进步落实中央楼市调控政策并明确政策模糊地带减少打“擦边球”能性细条沪版细则其中第条“严格执行差别化信贷政策”、第条“在定时内限定居民家庭购房套数”、第条中“积极做好房产税改革试点各项准备工作”都在压制购房求环节做文章。
而沪版细则中第条中“加强土地增值税征管”、第条“动迁安置房提前市交易”、第条“进住房保障工作”和第条“继续增加居住用地供应总量”则从增加供应方面进行调控。尤其“加强土地增值税征管”这条较有新意《意见》规定“按不同销售价格确定土地增值税预征率对定价明显超周边房价房地产开发项目进行土地增值税清算和稽查住房开发项目销售均价低于项目所在区域(区域按外环内、外环外划分)度新建商品住房均价格预征率为%高于但不超倍预征率为.%超倍预征率为%”此外《意见》中还规定为增加普通商品住房供应被动迁居民家庭获配动迁安置房(配套商品房)允许市交易限由取得房地产权证满缩短为满，这新政虽有于增加中低档房产供应但实际之前很房源经通地通道出售能增加供应也有限。
此政与和厦门此前出台限购令相似，但不如深圳严厉深圳限购政策规定，在深圳拥有套以(含套)住房本市户籍家庭、拥有套以(含套)非本市家庭，将不被允许再次购房，而海限购政策并未涉及对购房者有住房数量清算，换句话说即使购房者在上海有套住房其在未来定时内也至少能新购套房。从这层意义说上海限购政策依然留有余地。除部分颁布“限购令”外浙江省商品房预售资监管暂行办法庆前夕正式出台从月起对商品房预售资进行全面监管虽然最为关注海房产税试点仍未正式出但士为此番政策信号释放使尚未出台房产税成为悬在楼市头把剑这或许比“空出尽”对震慑作用更大。
上海细则基本全面落实了国家“929新政”尤其限购政策将对形成显著影响而尚未出台房产税则成为悬在楼市头把剑对投机求形成定威慑力在此政策形势第季度海楼市将出现明显降温成交量将比-月份有所滑价格将会进步松动尤其在供应量继续明显增加情况开发商迫于回笼资压力预促销项目会进步增打折幅度会重新增加这将有助于健康发展和稳定房价。
全国老百姓和部分唱降派专家或教授，几乎把所有调控房价的希望都寄托在“限购令和房产税”身上，不知道他们是否考虑过“这政策到底是否真正具有打压高房价的威力，或者说这个是否真的房价下降的“核武器”？”
今年国务院政策调控最大意义就是“遏制了部分城市房价上涨过快”；最大的错误就是“没有明确的调控目标和具体连续的政策实施计划和落实政策的监督机制”；最大的遗憾就是“今年第四季楼市陷入政策“越调越涨”调控怪圈”；而地方政府陷入“政策调控与财政危机之间的临时或突击楼市调控”，毫无疑问，政策最大的悲哀就是“政策被“万能化”，以为扔出“限购令，或房产税，房价就会应声下跌，岂不知，这政策对特殊的中国楼市是行不通的，不仅会导致误杀刚性需求，或者是改善需求，甚至导致增加开发商成本转到购房者身上的房价再上涨危险。
中国经济从计划体制转变市场经济体制，决定了中国未来发展是处于投资型不是消费型市场，由于城市化的进程和投资渠道不少及房地产制度缺陷等因素。另外低门槛的房地产资本市场运作和预售制度的不完善及土地制度的弊端，未来中国楼市的房价上涨是必然的，不管政策调控怎么调，都不是以打压力房价或者是房价大跌为政策调控目标，仅仅是遏制房价上涨过快的现象，并且还是部分城市房价上涨过快的现象。目的是防止政策调控影响国内经济稳定和造成重大的负面影响及防止房价大落大起。
笔者认为,首先，目前中国是学习美国的“微通胀方式”刺激投资或消费或调整经济，例如美元或人民币都是用一种微通胀的方式来发展。所以就算今年8月物价CPI已达到3%，说明是通胀，甚至超过3%达到5%或6%，应该叠加上去。因为政府的为经济保增长是可以忍受的CPI高一点，高一点也不会对经济产生什么“不良影响”。从微通胀经济理论来说，房价每年要上涨一点是肯定的，这就是所谓的通货膨胀预期，不仅可以吸引海外大批热钱和国内丰富的行业资金，还可以吸引更多有钱人的资金进入房地产市场。2008年金融风暴时，房地产是最具有抗房地产金融风暴和通货膨胀及价值贬值等保值的功能，2008年中国房价也没下降多少，2009年房价大幅度的上涨，超过了下降幅度的10%。
目前中国每个城市的土地是越来越稀少和地皮年年会升值及土地是不可再生资源，尤其是一线城市的上海和北京及广州等深圳四个城市，台湾和香港及澳门三个城市，城市土地严重缺乏，2009年开始大规模的实施规划，三旧改造或者是填海挖山平地，目的是解决土地开发利用资源疲乏的现象。最主要是土地是国家的，公有制，或者是集体的，集体制，而不是私有的。而房子可以居住或投资，或者可以作为不动资产作为贷款或融资的条件。
其次，房地产开发商品房资本运作模式的单一。2009年5月27日，国务院将房地产商品房项目资本金从35%硬拉到20%，意味着多出15%资金是可以供应开发商流动或资本储备使用。
一是政策允许房地产开发商可以通过“预售”的方式回收资金，就是所谓的商品房预售制度，在房地产项目开发中占到开发商资金的50%，这就是预售款。例如，2010年5月份时，广西向国务院等部门建议取消商品房预售制度，在广西南宁作为试点城市实施，结果全国开发商一片恐慌和叫苦连天，甚至所有的批评和矛盾指向广西。
二是房地产项目施工和建设的资金一般是有施工建设单位垫资，所谓的工程款，占到房地产项目开发资金的20%。开发商不需要前期投资这笔资金，完成有施工建设的承建单位投资，等到开发商把房子销售完成或交房时或开盘后多少月内，就是到工程款结单。
三是开发商在银行贷款中占到10%。例如可以通过土地贷款融资或者是延长土地出让金支付期限，虽然国土部有政策规定，但是地方政府一般是执行不到位。其实开发商只要通过一期或一批商品房预售，开盘价格比市场低一点。采取价格低开高走的方式推盘，快速回收资金，解决下期的投资资金问题，就可以解决自有资金的部分。同时，开发商在后期价格往上涨30%或50%，销售到整个楼盘的50%-60%房源时，开发商基本上除了所有开发每个环节的成本外，至少可以获得20%-30%的利润，剩余的40%-50%房源销售利润才是开发商的主要纯利润。
况且开发商利用通过捂盘或缓慢的销售速度，等待时机和城市规划利好或市政配套成熟或销售条件最好时，再哄抬价格获得高回报的暴利。或空置土地，等待土地升值和市场成熟及项目周围规划利好或配套完善时，再进行土地项目开发，此时，土地已经升值好几倍，而房价自然就上涨了，这就是所谓的房地产项目滚动开发。
只要房地产商品项目资本金比例是20%，开发商抢夺土地肯定是不会有所顾及的。例如国企和央企本来就资金富裕，或者说有资金没处投资，房地产作为暴利行业和利润回高及投资风险小的产业，选择房地产作为未来今后主要产业是理所当然的，因此决定了地王出现是正常的。
四是在中国房地产土地制度的拍卖规则“价高者等”的情况下，地价高也是必然的，地价导致房价高。并且地价低也可会导致房价高，因为商品房市场化，房地产价格物价部门基本上没什么有力的监控和管理及采取指导价，另外是房地产开发门槛如果低会导致房地产开发的建筑质量等问题。
说明开发商70%的房地产项目开发资金都是“别人”投资的，而仅有30%才是自己筹备的资金，30%的投资就可以获得甚至几百倍的利润，这就是为什么开发商喜欢公开自己的成本，因为公开的成本中，有50%是给政府拿去了。开发商完成可以利用这20%，就可以掘起几十亿，甚至几百亿房地产开发投资项目的资金。开发完成可以有20%资金的投入，和10%的银行贷款，可可以获得几百倍的暴利。
五是房地产已经成为地方政府50%的财政收或三分之主要财政来源。其中包括土地处让金和房地产税费。另外，通过房地产行业开发，直接拉动60多个相关产业的投资和消费的税费等。房地方产可以保增长，让GDP不往下跌。如果房价大跌，GDP必然会大跌的。况且地方政府需要通过房地产拉动投资和消费及开发区域经济，同时加快城市化的发展和三旧改造等问题，还可以解决保障房的部分资金。目前地方政府建保障房的资金都是地方财政，主要是靠土地出让金和政府部分补帖及银行贷款或者是吸收民间资金，或者是委托给开发商建，建好后，以市场价格的比例再回收。
再次，2007年开始，政府对于房地产市场干预比较多，但是没有解决供应和遏制投资投机炒房的具体政策和硬性规定的问题。例如广东珠三角规划内容中提到，让商品房市场化，却忽略了保障房的供应和落实。“417”国务院“新国十条”政策调控目标有明确的规定。另外是广东省人民政府颁布的五个配套规划中关于珠三角公共服务住房保障体系一体化内容有明确的表示，让市场去解决问题，导致房价上涨成为必然的事实。
这次宏观调控的口号就是遏制部分城市房价过快的现象。毫无疑问，主要有三层意思，第一是政府从来没说过要打压房价，或者是打压到房价下降到30%或50%，或者是达到老百姓心理的调控价位，或者是下降的幅度，或者是老百姓能够购买得起，政策调控就是达到政策的调控的目的。第二是政府调控的目的是防止房价大起大落，上涨过快影响到经济的发展和社会的不和谐。因此，出政策调控楼市，保持中国房地产市场健康有序的发展。第三是政府也没明确说，支持房价上涨，仅仅是把房价问题让市场去调节或者是回到市场去解决，政策调控仅仅是政府短期性的政府行政和市场监督行为。
2009年为经济刺激发了4万元和近10万贷款，导致国内经济发展稳定，解决了2008年金融危机之后出现经济下滑坡的现象。但是导致市场剩余资金流动过快。今年9月-12月房价上涨是肯定的。一是今年8月份“CPI达3%”，甚至会达5%或6%。二是银行存款出现“负利率”了。三是人民币和通货膨胀预期依然存在。四是其他行业资金和热钱会一直如影随形的跟着房地产。五是dGDP增长和宽松的货币政策。六是地方土地财政收入。七是城市化进程，流动人口暴增，城市户籍制度改革，城市人口不断的膨胀，例如结婚或工作或小孩读书，将产生巨大的购买需求。八是家庭结构分裂快速，购买需求增加。九是房地产关系到60多个相关产业发展。
最后，政府不会让房价大跌，也不会让房价暴涨，只会让房价继续保持上涨。政策调控之下，9月份纷纷入市。CPI达到3%是政府可控制或允许的范围内，由于新政对购房者心理的预期有影响，导致房价缓慢上涨到明年。今年房价稍微上涨速度放缓慢。是因为政府调控没有打到楼市的“关键点”。目前决定房价上涨的最主要因素，依然是房地产项目资本运作模式。开发商的“命根子”商品房项目开发运作模式，简单说资金运作如何建房的模式。根据统计部门公开的数据，开发商项目开发的主要资金，其中50%资金是自有资金和预售款及30%工程款，另外20%开发商的银行贷款资金。
如果政府不打在开发商的“资金命脉”上，继续保持商品房开发楼盘的资本金20%，房价上涨过快是可以看见的。2009年，国务院在原来房地产商品房项目资本金35%的比例，下降到20%以后，地王就出现了，同样一块地多赚到了15%。当然地价会涨，房价也会涨。2004年“121号文件”中提出取消商品房预售制度，地产大老就叫苦。如果没有取消预售制度，没有把资本金的门槛提高.另外是解决土地市场供应不平衡,完全把巨大库存释放，房价是不可能大跌。说明政府确实不是想让房价掉下去，政府不喜欢大涨大跌，开发商和买了房的购房者也不答应。
谢逸枫
2010年10月9日