郊区大盘商业地产系列考察之二：

郊区大盘幼儿园开发模式的比较研究

【内容提要】

楼盘开发的运动实际上是一场造城运动，未来一个楼盘就应该是一座城市，在这里可以实现居住者的很多需求，子女就读幼儿园更是一个重要问题。所以幼儿园的开发与建设是郊区大盘商业地产开发中一个重点，缺少幼儿园的楼盘不能算是完善的楼盘。本文对郊区大盘的幼儿园开发模式进行初步研究，以求探究一些规律。

【关键字】 郊区大盘 幼儿园 开发模式

 

     楼盘开发的运动实际上是一场造城运动，未来一个楼盘就应该是一座城市，在这里可以实现居住者的很多需求，子女就读幼儿园更是一个重要问题。所以幼儿园的开发与建设是郊区大盘商业地产开发中一个重点，缺少幼儿园的楼盘不能算是完善的楼盘。以下是本人对郊区大盘的幼儿园开发模式的初步研究，以求探究一些规律。

一、     广州及佛山地区幼儿园办园基本情况

1．省一级幼儿园

目前广州市有51家省一级幼儿园，佛山市也37家省一级幼儿园。这些省一级幼儿园多为公办，一般都以地名或政府机关名称来命名，如广州市第一幼儿园、广州军区空军直属机关幼儿园、顺德区机关幼儿园、南海区机关幼儿园等，这些幼儿园历史悠久，一般都有几十年或十几年的办学经验，教育基础设施先进，教育教学质量高，教师素质过硬。这些公办幼儿园分别归不同单位或者教育部门主管，对外合作办学均需经上级审批同意，较受政策限制，如广州市东方红幼儿园、广州市第一幼儿园、广州市第二幼儿园等，因其属政府部门直管的关系，合作办学中运作起来牵涉过多，所以多数公办幼儿园参与合作办学显得“心有余而力不足”。

2. 大学附属幼儿园

大学附属幼儿园依托于综合性大学，教学资源丰富，文化底蕴深厚，办学上有其独特之处，在管理模式上大部分属于大学直管，而大学在日常的经营中重心多在本科和研究生教育上，对幼教领域抱有兴趣的并不多。部分大学附属幼儿园，如中山大学和华南师范大学因实行大学产业化，成立了独立的教育集团，对幼儿园的办学机制相对灵。

3.民办幼儿园

大部分民办幼儿园收费相对低廉，实力比较有限，主要在市区内人口集中度高的老城区进行发展，而对广州城区外合作缺乏兴趣。对郊区楼盘幼儿园参与热情最高的主要是部分省一级、市一级民办幼儿园。他们有比较丰富的办学经验和成熟的管理模式，有相对充足的运作资金，同民办公合作的优势是运转快，能迅速展开合作。但可能存在的问题是，在办园过程中，若缺乏监管，民办园在为追求经济利益，而忽视了教育质量。因此如果选择民办幼儿园，我们在后期经营中必须加强监督和管理，以保证教学质量和业主利益。

 

二、郊区大盘幼儿园考察分析

1. 中大附属（科学城）国际幼稚园

（1）广州万科城花园概况

 

该项目位于广州科学城罗南路以东北，与保利的林语山庄紧紧相邻。该地块占地22万㎡，容积率仅为0.7，广州万科城，为广州万科首度开发的别墅项目，定位高端人士；品类型包括：情景洋房、特色小高层及万科的创新低密度住宅。

●    广州万科城花园项目路网交通图

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

（2）中大附属（科学城）国际幼稚园状况

位于广州科学城“万科城花园”内，由中大基础教育投资管理有限公司承办与管理，按照省一级幼儿园标准配置，2007年筹备，2008年9月1日正式开学。已开办3个班，共45人(最终达到6个班规模)

●目标定位：一所吸收国际化先进的学前教育理念，为幼儿提供活动式、探究式的个性化素质教育的国际幼儿园。

●名校管理专家治园

许时升先生是著名中小学英语教育专家，英语特级教师，中国教育学会外语教学专业委员会副秘书长，国家基础教育中心外语研究中心副秘书长，全国民办中小学外语研究中心理事长，现任中大附属外国语学校校长、中大附属（科学城）国际幼稚园首席教育顾问。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

优劣势分析：中大附属（科学城）国际幼稚园，定位为国际幼儿园，是广州市萝岗区的高档民办园，因为起点高、师资力量好，在科学城周边已有比较好的口碑，很多家长慕名而来。广州万科城2007年才开盘，但该幼儿园对楼盘品牌的提升已经有很明显的作用，后期影响需要更长时间的观察。

该幼儿园属于开发商和中山大学教育产业公司联合创办的幼儿园，开发商前期投入比较小，仅以场地投入。中山大学教育产业公司以租赁方式独立办学，自负盈亏。此模式政策风险小，对于开发商来说是一种省钱又快速有效的办园方式，不过开发商需加强对承办方的沟通和监管，方可保证幼儿园的良好发展。

与恒大山水城项目相对位置图:

 

 

 

 

2．增城市凤凰城中英文幼儿园

（1）碧桂园凤凰城概况

 

凤凰城位处广州市增城区新塘镇，紧邻广深高速、广园快速路、广惠高速、107国道， 2002年5月开盘，是深受广州市民喜爱的明星楼盘，以“森林、湖泊、新城市” 定位，也是一座成熟运营了6年的都市山水缤纷大城。凤凰城现已规划建成各具特色的13个独立苑区，包括：超豪别墅区，独立别墅区，联体别墅区，优雅洋房区以及专为外籍人士量身订造的凤凰岛国际租赁社区。

凤凰城坚持“配套先行,一次成型”的理念，在社区成长硬件的设计上做出大量创造性的实践，开创出极具竞争力的“城市级配套”模式。2002年，凤凰城大型交通中心、康体中心、商业中心、大型超市等便已投入使用；2003年，超省一级标准的凤凰城中英文学校正式开学；以白金五星级标准建造,集商务、度假于一体的凤凰城酒店试业；2004年凤凰城大型商业配套——东门商业广场启动；2005年，位于凤凰城入口处的广州游乐第一村增城荔枝文化村隆重试业。

●    碧桂园凤凰城项目路网交通图

 

（2）凤凰城中英文幼儿园

位于高尚住宅区——增城市广园东碧桂园凤凰城社区内，是碧桂园物业发展有限公司于2003年投资2000余万元创办的一所按超省一级一类幼儿园标准兴建的具有现代管理理念、一流设施、综合性、示范性的现代化幼儿园。目前有12个班，现有在园幼儿323人，教师49人，员工14名。

 

幼儿园建筑优美整洁，园内设施齐备，超过省一级的标准：有按国家规范设计的儿童起居室，有室外活动的花园绿地、组合玩具、嬉水池、大型地垫运动场、饲养角等等，还有小歌剧院、舞蹈室、美工室、电脑室、科学启蒙室、蒙台梭利室、音体室、阅览室和劳作室等九大功能室。

优劣势分析：凤凰城中英文幼儿园经过5年的发展，已经成为增城市知名的高档民办园，双语特色教育，办学能力一流，在新塘周边享誉已久，很多家长慕名而来。凤凰城开盘时间较早，幼儿园对楼盘品牌的提升有很强的促进作用。

但因为该幼儿园属于开发商创办的幼儿园，前期投入大，估计达到2000万元。不是每个开发商都能够遵循此模式开办幼儿园，其后期经营风险比较到，容易受到政策变动影响。

与恒大山水城项目相对位置图:

 

 

3．中山大学附属外国语学校幼儿园

（1）万科四季花城楼盘概况

 

万科四季花城地处广佛都市圈核心，项目位处内环经济圈西北辐射线延伸区域，距离广州市商业中心荔湾区上下九7公里，距离广州市行政核心区10公里，车程在15分钟范围之内。与东、南、北三个方向的大规模住宅项目相比，距离市中心区距离最近。 　

该项目以广州人为主要销售目标，总建筑面积497571平方米，主要产品有情景洋房、TOWNHOUSE、多层围合住宅、小高层住宅、提供充分的居住配套，给住户以丰富动人的环境空间体验。配套设施完善，引入一流的学校，包括幼儿园及中小学，还有具有异国风味的商业街，生活购物便利。◆保留近20000平方米原生态山体和植被 ◆顺山势布置伴山泛会所，香熏花园、泳池、健身室、桌球室、棋牌室、泳池酒吧等娱乐设施齐备 ◆教育：中山大学附属四季花城外国语学校 ◆医疗： 广州医学院荔湾医院 ◆银行：中国银行 ◆会所配套：伴山会所，湖畔会所，运动会所 ◆商业配套：假日广场，湖畔花街，宏城超市 　

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

●万科四季花城交通图

（2）中山大学附属外国语学校幼儿园

2005年9月开学，2007年评为市一级幼儿园，由中大基础教育投资管理有限公司承办与管理。秉承中大优良传统，坚持“起步，就与国际同步”的高标准，着力打造高品质的幼儿园，从适应社会对高素质幼儿教育的需求；以幼儿英语教学为特色，以自有英语课标，将英语特色教育与素质教育有机结合，以期在孩子语言悟性最佳的年龄段，培养孩子良好的英语语用能力；同时，幼儿园设施优良，环境幽雅，是孩子健康成长的乐土。

●目标定位：一所集先进教育理念，优秀师资队伍、优良教学设施和优质课程于一体、全面实施优质教育的全日制双语幼儿园。

●师资配备：

※实行专家治园；

※聘请外籍教师驻园任教。

※每班配备学前教育专业教师、英语专业教师、经验丰富的保育教师；拥有一支团结、敬业、积极、富有爱心和创意的年轻教职工队伍，专业学历百分百达标。经验丰富优秀的外籍教师和资深的本地幼教老师，共同营造出一个地道的双语环境，使孩子无论在校内外都能自主地用中文和英文相互交流。

●教学理念：以先进办学理念和教育管理方法，结合中华民族传统文化的优势，全面实施

素质教育。创设安全、富有启发性的学习环境，营造亲切、和谐的学习氛围，提供多元的

学习机会，为幼儿奠定终身学习和全面发展的基础。

优劣势分析：中山大学附属外国语学校幼儿园，定位为中档外语幼儿园，是佛山市南海区的中档民办园，因为起点高、师资力量好，在科学城周边已有比较好的口碑，很多家长慕名而来。万科四季花城2005年才开盘，该幼儿园对楼盘品牌的提升有很大作用，对楼盘二期、三期的销售也有直接促进作用。

该幼儿园属于开发商和中山大学教育产业公司联合创办的幼儿园，开发商前期投入比较小，仅以场地投入。中山大学教育产业公司以租赁方式独立办学，自负盈亏。此模式政策风险小，对于开发商来说是一种省钱又快速有效的办园方式，不过开发商需加强对承办方的沟通和监管，方可保证幼儿园的良好发展。

 

4．广东碧桂园学校英语幼儿园

（1）顺德碧桂园

 

顺德碧桂园位处广州和佛山交界处，处在周围城市群的包围之中，地理位置得天独厚，是连接广佛都市圈商业长廊地带的大型成熟生活社区，是深受佛山市民喜爱的明星楼盘。碧桂园率先进行了配套先行,教育先行的大胆尝试。 1994年01月碧桂园把五星级服务引入社区经营和物业管理。 1996年01月 前瞻性地开拓香港市场,成为3万港人的共同选择。

顺德碧桂园率先构建“大型高尚社区＋优美环境＋优质产品＋五星级管理服务＋超级配套体系＋合理定价”为内涵的“碧桂园家园模式”，特色鲜明的开发模式赢得了社会的广泛认同。诞生出的碧桂园“五星级凤凰酒店连锁集团”和“教育连锁体系”，打造了南中国高品质的生活社区。在不断的开发过程中，顺德碧桂园正在不断完善与创新，以便最大程度满足市场的需求。国际文化拉幕广场的落成、碧桂园大桥的正式通车、国内首个“社区家庭医疗保健服务”先行者顺德碧桂园医院的全面升级，三大工程的启动令住户生活日趋便利。

●顺德碧桂园交通图

 

（2）广东碧桂园学校英语幼儿园

广东碧桂园学校英语幼儿园座落于风景优美的顺德碧桂园，为广东碧桂园学校中、小、幼一条龙教育体系中的组成部分，于1994年9月创立，现为省一级幼儿园。1996年确定“母语为基础，英语为特色”的双语教育模式；1997年6月，“全国幼儿双语教育研讨会”在我园召开；2001年6月，张军园长的论文《我园双语教育中的英语教育》被世界幼儿教育联会(O.M.E.P.)香港分会主办的第五届国际研讨会组委会评选为宣读论文；2002年5月，课题《幼儿园主体探究课程的研究与实践》被审定为顺德市教育科学“十五”规划项目；2002年10月，课题《幼儿园双语教育中的英语教育》被国家教育部“十五”重点课题《学前双语教育师资培训研究》审定为子课题，挂牌成为“教育部幼儿双语教育实验基地”。

拥有近万平方米的建筑面积，有24个班级设施，包括宽敞明亮、布局合理的活动室，舒适的卧室、便利卫生的浴洗室、功能齐备的多媒体教室、形体房、双语图书阅览室、美工制作室、蒙台梭利实验室、健身房、观察实验室、电子琴房、室内游泳馆、八大仿真角色游戏区，还有动植物养殖区、户外篮球场、足球场、环园塑胶跑道、欢乐嬉水池、沙池等功能活动场所。

办学宗旨：根据《幼儿园工作规程》的要求，通过科学、系统的特色教育(双语教育)和全面育人素质教育(主体探究课程)的完美结合，培养健康会自理，礼貌会交流，好奇爱探索，独立能合作的体、德、智、美全面发展的幼儿，为培养“未来的成功人士”打下坚实的基础。

优劣势分析：广东碧桂园学校英语幼儿园经过14年的发展，已经成为佛山市乃至广东省内知名的高档民办园，双语特色教育，办学能力一流，享誉已久，很多家长慕名而来。顺德碧桂园开盘时间很早，配套国际学校尤其是幼儿园对楼盘品牌的提升有很强的促进作用。

但因为该幼儿园属于开发商创办的幼儿园，前期投入大，估计达到2000万元。不是每个开发商都能够遵循此模式开办幼儿园，其后期经营风险比较到，容易受到政策变动影响。

 

 

三、对郊区大盘开办幼儿园的相关思考

从增城、萝岗等广州东部和如万科四季花城和顺德碧桂园这样的广佛郊区大盘的教育配套情况来看，基本上是以民办幼儿园为主体的，同时象万科和碧桂园这样的大型房地产商也十分重视幼儿园对楼盘的提升作用，他们以不同的方式创办幼儿园，虽然性质都是民办，但同样取得了巨大成功，赢得了广大业主的认可和良好的社会声誉。

万科和碧桂园分别代表着两种不同模式，一是开发商与知名教育公司联合创办幼儿园，另外一种是开发商独立出自开办幼儿园。从节省开支、快速见效、方便管理等因素进行综合衡量来看，开发商独立出自开办幼儿园需要投入大量资金和精力，并进行长时间的经营管理，方可取得成功，目前可见到的成功范例非常少。而开发商向经验丰富、品牌效应好的承办方出租场地开办幼儿园，是一种省钱又快速有效的办园方式，开发商与知名教育公司联合创办幼儿园的模式更适合恒大山水城。不过我们应该让幼儿园从开办之日起就有一个高起点，从办园开始就对承办方高标准、严要求，加大软硬件的投入，建设省一级的硬件配套，配置优质的师资力量，突出办园特色，同时在后期要加强对承办方的沟通和监管，这样才能保证幼儿园的良好发展。

郊区楼盘在确定幼儿园创办方式的时候，一定要结合楼盘自身特点，根据楼盘项目定位与购买者经济状况来选择不同模式，否则过高或过低的幼儿园配置都会给楼盘形象带来负面影响。大多数发展商寻求合作伙伴时应将目标锁定在省一级幼儿园、优质民办园和名校附属幼儿园上，希望借助品牌幼儿园的名气来提升楼盘吸引力，通过优质的教育配套来服务业主，同时吸引更多人对楼盘的关注。

经过综合分析，开发商在创办幼儿园时需要注意以下问题如下：

1、公办园在品牌影响力上确实有很强的优势，但从成本收益对比方面来看，需要开发商先期投入大量资金。同时因其属政府部门直管的关系，合作办学中运作起来牵涉过多，所以多数公办幼儿园参与合作办学显得“心有余而力不足”。

2、大学附属幼儿园底蕴丰富，办学上有其独特之处，但因大部分属于大学直管，政策也同样不灵活。少部分重视教育产业的大学如中山大学，因成立了教育产业公司，已经万科、香江等发展商联合创办了8所幼儿园，基本上以租赁模式为主，对于开办幼儿园的态度比较积极。

3、目前在佛山、增城、萝岗等地区，幼儿园办学体制以民办和公办各占半壁江山，同时民办幼儿园与发展商的联合办学已经成为一种普遍现象，很多知名楼盘都有著名的民办幼儿园在经营。这说明经过多年的发展民办幼儿园无论从办园特色、师资力量，还是从组织机构、办学实力等方面来看，已经越来越显示出其优秀的实力，例如顺德碧桂园国际幼儿园等很多民办幼儿园已经成为了佛山市民办幼儿园中的佼佼者。

4、经过对市场的分析，各楼盘是否引入幼儿园、幼儿园是否是公办名园，这两个因素与楼盘销售价格、销售量的敏感程度不是特别明显，楼盘销售的成功与否，应该是和品牌、品质、规模、交通、人文、配套等内部因素，和国家政策、金融环境、市场竞争等外部因素综合产生的合力有关，幼儿园配套只是其中的一个因素的组成部分之一，在选择的过程中就要根据实际情况、量力而行选择最优化方案。

5、由于以别墅为主的郊区大盘，入住率相对较低，而且别墅业主的年龄结构偏大，其子女对幼儿园教育需求相对较少，也造成了幼儿园培育时间比较长，前期亏损会较多，因此引入幼儿园的时候应充分考虑到其后续经营的需要，给予适中的租金和免租期。

6、在民办幼儿园的办园过程中，发展商需要对幼儿园加强监管，尤其是对业主收费标准以及师资力量进行监督，以保证未来的幼儿园拥有过硬的教育质量。