我对商业地产运营模式的一些看法

    前几天收到《楼市》老蔡的短信：针对他与老潘关于SOHO商业运营模式的争论，希望我也能写一篇商业运营方面的文章，大家互相交流一下。仔细阅读了老蔡与老潘两位商业地产专家的博客，并结合自己这几年在商业地产方面的操作经验，浅谈一些看法。
　　实事求是地说，在房地产开发工作中，商业地产领域的开发是难度最大的！在中国真正意义的商业地产开发也就不到十年的时间，因此商业地产开发的前期规划、设计、施工、营销、策划、物业管理、商业运营等各个阶段的操作经验及专业人才都非常缺乏，因而我们现在所谓的一些经验若干年后也许就变成了教训，某些定论可能也会被推翻。
　　一、首先想与老蔡商榷一下关于商业地产的概念问题。您文中写道：“按照中国房地产业协会商业地产专业委员会给出的商业地产定义，商业地产是指由民间资本投资而非政府投资，以持有型物业获取收益的房地产开发模式属于商业地产开发。”我认为商业地产的概念如果只局限于“持有型物业”，范围似乎过于狭窄。因为若按您文中之意“房地产开发从大的分类上只有两种：住宅开发和商业地产开发”，则商业地产开发的范围将非常广泛，商场、商铺、酒店、写字楼、综合楼（包括SOHO）、文化娱乐场馆、商业街区等都属于这个范畴（至于近几年出现的旅游地产、工业地产不知是否也应纳入商业地产开发的范畴？）。鉴于此，在中国当前各地经济发展极度不均衡、房地产开发水平参差不齐的现状条件下，要求商业地产的开发都做到自持物业是不现实的，至少在未来的10年之内做不到。我曾在06~08年这段时间对天津、重庆的商业地产状况进行过深入考察，发现这两个直辖市的商业地产水平与北京、上海要相差10年以上，这种差距不仅仅是开发水平上的差距，更是城市经济发展状况、城市商业定位、商业布局上的差距。当时我们想把北京最顶级标准的写字楼、酒店和商场在这两个城市进行复制，却发现根据当地企业的规模（包括外资企业）、人流、收入水平，持有型物业的租金收入仅相当于北京的30%到50%，而开发成本却基本相当，可谓毫无收益可言。因此散售型的中低档物业成为这两个城市的主要公建产品。随着这两年城市的发展，高端持有型物业的比例在慢慢提高，但要达到目前北京、上海的水平还需要很长的时间。天津、重庆这样的直辖市尚且如此，更何况其它二、三、四线的城市和地区呢？另外，不同地区有不同地区的功能定位、人文特点，这些也是决定商业地产开发的主要因素，有些地区的散售型物业可能更符合当地的实际经济、人文状况，因此以“持有型物业经营”来定义商业地产开发我认为有些欠妥。当然，“持有型物业”对产品品质、保值增值、管理以及租金水平会起到巨大地提升作用，这一点我完全同意老蔡的观点，在此就不做具体论述了。
　　二、对于老潘博客中“SOHO中国的商业模式是非常独特的，在过去十几年的发展中也被证明是非常成功的”的观点，我认为有些言过其实了。SOHO中国的商业模式目前来看主要是销售模式的成功，这一点老蔡在博客中已经进行了充分的说明，我非常赞同。另外除了大家了解的SOHO中国几个散售型商铺后期经营举步维艰的案例外，我再举几个自身的实例：1、本人曾经就职过的一家公司就在建外SOHO某座办公，同时还有两个上下游合作公司的办公地点分别在建外SOHO和现代城，因此对在SOHO楼办公的感受异常深刻。每天最害怕的一件事就是等电梯，电梯经常因为满载过而不停，好容易挤进电梯还要层层停，从等电梯到进入办公室经常要超过10分钟。这种情况是SOHO建筑的普遍性情况，根本无法避免。2、本人于今年上半年在CBD一带选择购买二手房，长安街南侧由老潘开发的现代城平均价格15000~16000，建外SOHO平均价格17000~18000；长安街北侧纯居住性质的蓝堡国际公寓、华贸公寓、金地国际花园的最低价都要22000以上，而被这三个楼盘包围的也是SOHO性质的阳光100，平均售价却只有17000左右。差距为何如此之大？主要是因为SOHO建筑里普遍人员混杂，公共设施（包括装修）因过度使用而破损严重，各式广告充斥在建筑内外，物业环境与纯居住建筑相比差距很大。以上实例至少说明SOHO建筑在管理、增值方面是落后于的纯居住产品的。退一步说，SOHO中国的商业模式即使是成功的，也只能说是在局部或细分领域的成功。SOHO建筑只可能是一种过渡式的产品，它是创业型企业、小型企业发展过程中从节约资金、提高工作效率等方面考虑而使用的办公方式，是一种小众产品，这些企业一旦成熟长大一定会搬出SOHO，寻求更好的办公环境，寻求更好的办公邻居。当然在中国当前的经济发展模式下，SOHO建筑有它存在的土壤，也确确实实有存在的必要，但它不应该成为一种主流的商业运营模式。
　　三、我认为SOHO中国商铺散售的运营模式是不具备推广条件的，它的销售成功是完全建立在当前中国畸形的区域经济与不成熟不健全的房地产市场条件下的。SOHO中国当前商铺的租金水平与其售价相比，回报率极低这是不争的事实，但投资者依旧趋之若鹜，因为什么？因为大量中国北部能源资金的进入（这跟洗钱没什么区别），因为土地价格暴涨而导致商铺升值（租金收益与土地升值已无可比性）。这种情况只可能在北京、上海存在，只可能在当前不成熟的房地产环境下存在。其实老潘本人在最近的博客中也已经承认了这一点：“目前SOHO中国的商业模式也只适用于北京、上海城市繁华地段。其余省会城市，尽管经济在高速发展、白领在增加，第三产业占GDP的比重也在增加，但商业地产开发远不及北京和上海，这些城市只是SOHO中国明天的市场，但不是今天的市场”。
四、如老蔡所言，持有型物业的开发经营将是今后商业地产开发的发展趋势。但在中国当前的社会经济环境下，当前的开发水平下，非持有型商业物业的开发经营还占据着半壁江山，而且这种商业模式还将持续很长时间。中国能有几个中粮？几个华润？几个万达？它们再发展壮大也可能不会去那些三、四线、经济欠发达的地区。因此，我们应该面对现实，要加强对非持有型商业物业的研究，如何提高这种类型物业的保值增值水平？如何进行这种类型物业的营销？如何进行这种物业的规划设计？如何进行后期管理？如何加强后期的维护以及协调各小业主进行设备设施的升级换代？除了这些方面，我们是否还应该在物权法的修订、在金融、财税甚至个人征信方面都要进行全方位的制度修改？因为这也直接关系到非持有型商业物业能否长期可持续经营。
    商业地产开发要走的路还很长，经验、教训的交流很重要，对老蔡、老潘的不敬之处敬请谅解！