通货膨胀预期导致北京等大城市的房价上扬

通货膨胀预期导致北京等大城市的房价上扬，说简单和直接一点就是人们感觉人民币现钞无论是拿在手中，还是放置到银行储蓄或者购买一般性的理财产品（非股票、期货等高收益高风险产品）都不划算，都有贬值的风险，因而去买房产、买土地以达到保值的期望。

对于这个观点我是比较认可的，也有同感和担心自己手中的钞票会越来越不值钱。展开来讲，需要分析这几方面问题：

第一：北京等个别大城市的房价高不高？

这个问题的结论是不争的事实，以北京为例，房价很高，而且太高了，高的有点离谱。说房价的高低主要看相对谁来讲，相对什么来讲，如果相对北京广大的工薪层来讲，可以肯定地说这个房价对他们有很大的压力，几乎买不起，或者要动用老少两代、几个家庭的合力来购买；如果相对北京广大的从事非脑力劳动的常住居民来讲（比如北京的公交系统、产业工人等），实际上这些人群已经被高额的房价边缘化了，现在这个水平上的房价涨落跟他们也没有关系，他们实际上也不在关心房价；如果相对于在北京经商、办企业、有外在收入的人群、处于国家高度垄断的领域、地方上先富群体、外资或有国外背景的人群来讲，目前的房价也是比较高的，但是因为一些实际的投资需要、居住需要或者其他需要，仍然必须购买。

第二：现在买房划不划算？

现在买房划不划算？这个问题我也常问自己。从情感层面上分析我觉得不划算，以个人为例，现在自己有房，是前几年房价低的时候买的，才四五千元 一平方米买的，住的也很舒服，也很满意。但是，现在同一个小区的二手房已经卖到快2万一平方米了，如果我再花这个价格买一套，总觉得心里不舒服，这个价格肯定有泡沫，国家调控房价也不见有多大起色，个人稀里糊涂接盘是不是成冤大头了。从买房和租房比较的层面分析也觉得不划算，在北京一般地段进行租房两居室也就2000元左右，年租金基本上相当于总房价的伍拾分之一左右，未来三年国家政策怎么走？资产价格怎么走？宏观经济景气程度如何？谁都把握不了，所以，对于现有资金实力不强的朋友最好不要盲目买房，现在买房不划算。从资产保值的层面分析，个人认为现在买房是划算的。国家为了刺激经济，在过去的半年时间释放了很多货币，资金的流动性大大增强，但是整个国家的社会财富不会因为你政府多印钞票而增值，所以，从这个角度上看，未来2-3年，我国经济将进入到通货膨胀周期，除非国家经济高速发展，以经济的快速发展来对冲和抵消货币的贬值，降低通过膨胀的消极影响。

第三：地价上涨，房价就一定上涨吗？

地价上涨，房价就一定上涨，这不用怀疑。房价的定价无论从供求关系和价值价格理论分析，在短期内都是要上涨的。从供求关系上看，地价为什么上涨，特别是稀缺地段的地价为什么会疯涨，还是因为土地在稀缺地段的供应很有限，供应一块就少一块了，物以稀为贵，这是很简单的道理。从常理上看，如果开发商15000元/平方米的楼面地价买的地，他一般不会低于这个价格把地卖掉或者低于成本价出售房子。所以，短期内随着地价的上涨，房价一定会上涨，这已经从实际情况得到证实。但是，从长期来看，如果因为过度地财富边缘化，大量的土地、房产推向市场，老百姓的收入增长乏力，有效需求大大得到满足，那么土地资产和房产的价格将有可能回归理性，房价的定价基础将脱离成本因素，房价下降将成必然。

第四：高房价下什么人受益？

高房价下什么人受益？很简单首先是那些手里有房产有土地的人受益，地价带动房价，高房价同时拉升地价上涨，所以这些人、这些公司首先受益，而且现在有许多人、许多公司正蠢蠢欲动要加入到这个行列，正积极出手买房买地。第二，地方政府受益也是很显然的，不能否认，有些地方的房价高涨与地方政府的推波助澜分不开的。对于地方政府而言，高房价可以使税收增加，可以使政府资产膨胀。第三，一些房地产相关的行业，如新闻媒体、广告等受益较大。因为地价很高、房价很高，新闻媒体的“好日子”就来了，可以爆炒“楼王”、“地王”、“拐点”、“价格涨跌”等等一系列吸引眼球的新闻点，也可组织一些铺天盖地的论坛，这样广告费就上来了，收益大大的。

第五：房价高在哪里？

房价高在哪里？无非是个价格组成的问题。以广渠门15号地计算，成交地价大概是15000元/平方米左右，地价里面主要三部分费用，拆迁补偿、土地出让金和溢价部分，由原土地单位和地方政府享有。15000以外的部分就是开发商的建筑安装费用、资金占用费用、管理费用、市政费用、绿化等费用，打包按6000元/平方米左右应该没有问题，这里还没有考虑需要交纳的税费问题。所以，单就上述的直接成本恐怕在22000元/平方米了，所以房价高在哪里不言而喻。

总之，现在的房地产市场充满了复杂性，许多问题都有待于观察和市场的检验。