再谈房地产开发企业的融资问题

    一、房地产开发企业的融资环境比较困难

    房地产开发企业的融资环境从金融体系、融资条件和行业管理等几方面看：

    首先，房地产金融体系不健全。由于我国房地产资本市场发育程度很低，目前在房地产开发项目融资方面，仍没有摆脱过分依赖商业银行的局面。中国人民银行在连续几年的《中国房地产金融报告》中指出，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款，房屋定金和预收款也有30%的资金来自银行贷款，房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。由于中国金融体制的不健全，银行业长期处于高垄断地位，其他非银行的金融单位针对房地产金融服务的市场分额有限。房地产金融相关的法律法规不健全，房地产金融方面的政策法规，仍未形成一套完整科学有效的体系，缺乏相互一致性与协调性，操作困难，影响房地产融资渠道的正常开展。

    其次，银行针对房地产企业的融资条件始终比较高。2006年---2008年10月份，房地产商所面临的融资条件逐渐提高，对于房地产开发贷款，开发企业必须满足取得“四证”的硬性条件。2006年10月份，央行又加强了预售商品房个人按揭贷款的条件，要求项目必须具备结构封顶，商业银行才能发放贷款资金。虽然，2008年下半年后，为了提高内需，扩大基础设施投资，房地产企业向银行的融资门槛有所放松，但是，房地产企业的资金链一直还是比较紧张的。
　　第三，政府加强商品房销售管理。根据国家建设部颁布的《商品房销售管理办法》有关规范性条例，如该办法第十一条规定房地产开发企业不得采取返本销售、售后包租等形式销售商品房，第二十二条规定不符合商品房销售条件的房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质的费用。这些规定使原来通过收取定金等多种方式提前回笼资金的办法成为违法。大部分省、市和地区把原建设部《城市商品房预售管理办法》和国务院《城市房地产开发经营管理条例》中“投入开发建设的资金已达工程建设总投资的25％以上的”投资进度预售条件提高到“多层住宅必须封顶，高层住宅须有2/3的形象进度”。

    二、房地产开发企业的融资渠道比较狭窄

    房地产开发企业可以融取资金的主要目标群体比较有限，主要有：商品房消费者、银行、非银行的金融机构、投资公司。

    首先，商品房消费者。开发企业通过消费者在开发的前期阶段，可以通过首付款积累一定的资金。据有关部门统计，连续几年房地产开发资金共筹措中，定金和预收款所达到的比率始终在40%以上，消费者始终是房地产开发很重要的资金来源渠道。

    其次，银行。房地产开发企业通过银行可以融取项目流动资金、项目开发贷款、消费者的个人按揭贷款。

    第三，担保公司。担保公司在房地产融资中起着架设融资渠道、提升企业信用的作用。担保公司的业务始终依附在银行政策上面，贷款决策权也最终掌握在银行手里。因此，担保公司的介入，在很大程度上解决了银行与房地产开发企业之间信息不对称的问题。在房地产项目开发过程中，有实力凭借自有资金交纳土地出让金与拆迁款，取得四证，达到银行贷款条件的企业只占少数。很多房地产开发企业在交纳部分土地出让金后就面临着资金短缺，在这时，担保公司可为其提供房地产委托贷款。这种方式使具有闲置资金的企业委托银行向开发企业提供委托贷款，既为开发企业寻求了资金又提供担保，达到了双赢效果。在操作时，开发企业把项目公司的股权质押给担保公司作为反担保措施，从而解决了房地产开发企业的资金短缺。然而，担保公司对于企业的考核也是比较严格的，尤其对企业内部情况及财务日记帐的审核也十分仔细，在某些方面甚至超过了银行，这对内部管理混乱的企业来说，也是一道相当难过的门槛。

    第四，投资公司。以北京市场为例，房地产开发企业所接触的投资公司主要是专门从事房地产投资而不参与开发的一些机构，比如通过购买物业、股权投资、资金拆借（涉及到一定的金融管制）等方式而实现资金升值。但是，由于文化背景、行业壁垒和发展程度的不同，国内的开发企业向国外投资公司融资的成功率比较低。

    三、房地产开发企业的融资手段比较单一
　　从理论上讲，房地产开发企业的融资方式有两种：一是债权融资；二是股权融资。但是在实践中，开发企业基本上以运作债权融资为主，手段单一。比较普遍的手段主要有如下几种：

    1、土地使用权抵押贷款，土地使用权抵押贷款是房地产公司融资取得贷款的主要方式之一，开发企业通过自有资金获取开发土地的使用权后，就可以把土地使用权抵押给银行，获取贷款资金，再把这笔资金投入开发建设，通过商品房预售回笼资金，归还贷款。但是，土地抵押贷款在操作过程中比较繁琐，因为商品房预售办法规定，商品房预售合同签定后必须在30天内到房管部门去做初始登记，只有经过登记的合同才有法律效力，但是该商品房所依附的土地已经抵押给银行了，必须先解除土地抵押后才能登记预售的商品房。此时，开发企业必须与银行协商，用分期支付贷款的形式，把土地分期分批解除抵押，同时分期分批进行预售商品房登记。这样才能保证发放土地抵押贷款银行的权益，又不影响购房者的及时登记和项目销售的顺利进行。

    2、自有资产抵押贷款，开发企业利用自有资产进行抵押获取银行贷款也是一个通常的途径。开发企业的自有资产一般是固定资产，比如办公楼或机电设备（如汽车）、电子设备，或者其它有价证券、专有技术等有形、无形资产。

    3、担保贷款，房地产开发企业通过自己的主管部门、上级公司提供担保，或者由上级部门指定其它经济实体为自己提供担保，也可以由自己的关联企业提供担保，由此获取银行的贷款，这类贷款往往也需要提供资产作为反担保物。

    4、项目封闭贷款（开发贷款），开发企业取得土地使用权证书后，不是直接把土地使用权证拿去银行抵押贷款，而是在办完《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》后，向银行提出“项目封闭贷款”，银行可在对该项目进行充分评估的基础上，确定是否贷给该项目开发性贷款，使该项目取得进一步开发所需的资金。这笔贷款的保证是土地使用权但又高于土地使用权，因为还必须考虑项目的开发前景（只有项目适销对路，才能保证贷款本息的及时足额归还），贷款的规模和数额也高于单纯的土地使用权证抵押贷款。“项目封闭贷款”还必须在贷款银行开立专户，由银行对其从建设投入到销售回收全过程的资金流向进行监管，以保证该笔贷款用在该项目，待项目符合预售条件进入预售阶段时，由开发企业在该贷款银行办理住房抵押贷款，由此取得售房收入，并作为前述项目开发贷款的还款来源。

    5、公司综合授信贷款，银行为扶持信誉良好、经营规范的企业进一步发展，经过对企业的资产状况、经营状况、发展前景进行综合评价，给予该房地产开发企业核定年度授信额度，即当年给予该企业一定数额的贷款规模，只要在这个规模内，开发企业可以根据开发项目的资金需求，随时提出贷款的要求，银行会在很短的时间（比如一周内）批准贷款，这种贷款往往执行最低的基准利率，并且由于可以根据需求情况随时在额度内申请，所以取得开发资金及时的同时也节约了财务费用。