房价还没有到底，除非人民币有大的波动

最近，有一些朋友问我，现在北京的房价到底没到底，该不该买。我的回答是：房价仍然没有到底，如果不着急使用，最好先不要买房。但是，这里有一个不可预见的因素。如果，人民币出现大的波动，无论是值钱了还是不值钱了，房价都可能要上涨。

我们知道，最近美元跌的比较厉害，原因在于奥巴马政府打开了印钞机，大把大把的美元象工业产品一样源源不断地生产出来，美元自然而然就跌了下来，美元变得不值钱了。这是美国政府救国内经济的一个政策，这个政策从道义上有些不道德，甚至可以说有些龌龊。原因在于，美国是靠负债生存和发展的国家，不仅美国政府还包括美国老百姓都有很多外债。债务人还不起钱了或者不想还钱了，就索性把货币的价值降下来，这样债务就自然而然会少一部分，债权人就反而遭殃了。举一个简单的例子，张三欠李四4万美元，张三的收入是年4万美元，4万美元相当于20万人民币，现在政府多印1倍数量的货币，那么本国物价和老百姓的收入都要跟着涨，张三的收入变成年8万美元，张三的债务还是4万美元（因为当初借钱时以美元为计价单位），但是，这个时候的4万美元可能只相当于10万人民币。看来，多印货币对于债务人来讲是非常好的事情，我不想过深的评论这个事情。我关心，如果欧元和美元都把印钞机都打开，北京的房价将要会怎样调整？

这里有个问题，如果你是一个美国或者欧洲的投资公司，你现在手上有许多美元或者欧元。美元已经大幅度的贬值，欧元也蠢蠢欲动。怎么办，你的选择可能有几种：一是购买本国的证券产品，比如股票、债券或者基金，但是美国和欧盟这些国家这几年的经济明显不振，有被套的可能。二是购买本国的不动产，比如房产。美国的次贷余孽尚未消除，也有很大的不确定性。三是购买别国证券产品或者不动产，目前被认为金砖四国的中国、印度、巴西、俄罗斯比较被看好，可能中国更被看好。那么，问题就很有可能出现，那些货币大量贬值的国家的资金就很有可能向中国流动。这有一个外汇管制问题，但是，相信“天网恢恢，总有漏洞”，外币流入的可能性还是有的。

如果大量的外币流入，就变成了“热钱”，热钱最爱“逐利”，目前中国的经济也没有明显好转，那么热钱很有可能参与的就是股市和房市了。北京是中国的首都，是13亿人口向往的地方，具有很强的抗跌性。所以，热钱购买北京不动产的可能性还是比较大，虽然说现在北京的房价也不低，但是经过汇率调整，还是会让热钱很感兴趣。

热钱进入，人民币会怎么调整。无非三种可能：一是不动，二是跟着贬值，三是加速升值。第三种可能性是没有的，估计没有哪个政府这个时候会让本国货币主动升值。如果我们也多印钞票，人民币跟着美元一起贬值，那么房价无疑是要上涨。房价虽然上涨了，房屋的价值还是那样，只是因为注入了水分，水分多了生成泡沫。第一种可能，人民币保持高姿态，政府不多印钞票，那么热钱肯定就非常高兴了。热钱就会疯狂购买不动产或者股票，那么房价也将被推高。

所以，假设热钱不能流入中国，假设中国的外汇管制非常有效，从价值理论和供求关系上看，北京的房价还将下行一段时间。