上市房企的多重融资秘道：发行公司债借壳 私募
“房地产板块”，一直是众多股票投资者持续关注的热点。大小股东们都时刻在意着这些房地产上市公司的健康状态。最新一份研究报告认为，目前中国房地产上市公司依然面临资金压力。其实自2008年以来，由于房地产市场步入调整期，房地产公司资金压力普遍加大。研究还表明，房地产上市公司现金持有量与当期到期负债缺口正在加大，净负债率走高，偿债风险不容忽视。同时，现金流量净额大幅降低，整体资金压力明显加大。
“资金缺口”普遍来袭
“中国房地产上市公司的资金偿债压力在逐步加大。”此结论来源于6月6日由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究中心、中国指数研究院联合发布的《2009中国房地产上市公司10强研究报告》。其研究者遴选总资产规模300亿元以上的12家企业作为样本，对其2006-2008年的资金状况进行对比分析认为，由于上市公司现金流量净额大幅下降，整体资金压力已明显加大。与此同时，由于现金持有量与当期到期负债缺口正在加大，净负债率走高，偿债风险也不容忽视。
“为什么说现金持有量和到期负债缺口在加大？”清华大学房地产研究所所长刘洪玉通过关键数据阐释，“现金和当期到期负债比例的比值出现比较明显的下降，说明净负债率的水平在上升，从现金和现金等价物小于公司到期负债数量衡量，2008年实际上比2007年增加了很多家。另外上市公司现金和当期到期负债比值有较大下降，2007年，沪深上市公司从1.01下降到0.07，香港上市公司从1.87下降到1.17，这实际表明了资金缺口还是在放大。”
不过，根据2009年第一季度的相关数据来看，情况稍有改观。以万科为例，今年第一季度末，其持有货币资金269.2亿元，较去年末增长34.8%。该季度当期到期负债为187.3亿元，增长率为4.8%，短期偿债能力大为提升。
整体资金压力考验房企
众所周知，良好的资金流状况是公司持续稳健经营的重要保障，在2008年末，沪深房地产上市公司中有70家的现金流表现为净流出，占分析样本总数60.87%；而远赴香港上市的公司中有18家的现金流同为净流出，占分析样本64.29%。由此可知，房地产上市公司的总体状况是：现金流较为紧张。
上述报告显示，2008年12家公司样本中只有5家净现金流大于零。而在2006、2007每年都有9家公司净现金流为正数。
研究者认为，由于企业应对市场形势变化，开发节奏放缓，经营性资金需求减弱导致融资降低；另外也说明融资金额难度加大，融资活动产生的现金流净额相应缩减。因此，代表企业依赖融资现金流入获得净现金流的状况依然没有改变，对企业来说便意味着较高风险。
不过，通过最新数据的对比，房地产上市公司的资金压力已稍有缓解。据悉，2009年第一季度以来，由于市场销售复苏带来销售回款大增，同时又放缓拿地和开工步伐，沪深房地产上市公司经营活动带来的现金流入达到62.9亿元。这是今年来首次为正。沪深房地产上市公司一季度净现金流为207.0亿元，而在2007年和2008年的一季度分别为14.6亿元和61.2亿元，表明经营活动由现金净流出转变为现金净流入。这意味着，由经营活动所带来的现金流出转为流入，企业资金压力得到一些缓解。
房企多重融资秘道
■ 国际金融报记者 孙维晨 发自北京
尽管摆在上市房企面前的是资金状况日趋紧张、融资压力加大的现实；背后是资本市场IPO的紧密封锁。在“腹背受敌”的夹缝中，“精明”的开发商仍然探出多重融资秘道。
发行公司债便是其一。2008年，金地集团[14.33-0.49%]首先拉开房地产企业发行公司债的序幕：发行8年期债券，融资12亿元，票面利率为5.50%。随后，万科、保利地产[24.700.61%]等公司也接连顺利完成公司债发行。
有研究者表示，虽然公司债的融资规模无法与增发等股权融资方式相比。但是，发债的方式更加灵活，其发行程序简单。相较银行贷款，公司债具有周期长、利率锁定的特点，在通胀情况下其成本更低且灵活。
长期关注房地产市场的国巨资本国际控股集团总裁、美国万通投资银行控股集团执行董事、首席经济学家孙飞博士对上市房企融资渠道颇感兴趣：“上市房地产企业本身可用融资渠道就多。因此必须多元化，而非单一化。”
孙飞认为，上市房企除了发行公司债以外，还可通过借壳、信托、私募股权投资等方式融资。以借壳上市为例，一些实力较强的区域性地产公司已经借壳登陆资本市场。2009年3月，SY东源控股股东便与金科投资签订股份转让协议。金科投资收购来自ST东源[6.184.92%]转让的13.42%股权。目前，金科集团仍在继续推进资产重组，将地产业务注入ST东源。
由于借壳过程较为复杂，且对于综合实力要求较强，因此有房企只能“望壳兴叹”。
由此可见，上市房企并不能适用任何一种融资渠道。比如在资金匮乏的今天，信托融资就不适合这些“精明”的房地产商。一直从事信托研究的孙飞告诉记者：“尽管信托融资较为灵活简易，不用披露相关信息。但是其付出成本要比其他手段高一些。”毫无疑问，此时资金尚紧的上市房企必将选择成本低廉的融资手段。
因此，面对发债、借壳、股权转让、合作开发以及大股东注资等融资渠道的选择，“企业要根据自身情况，在不同时期选择不同的融资渠道。”孙飞说。
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