房地产市场很像是一场接力比赛：

一般规律是先有领跑者——刚性需求率先释放，整个市场处于蓬勃之期，这是第一棒。第一棒接力者往往跑得很快，但由于发力甚猛，失了节奏，很容易出现脚下不稳甚至绊倒现象。耽误成绩不说，搞不好还会中止比赛，这就需要替补赶快补上，好在第二棒接力者早已热身侯位——所谓改善性需求闪亮登场。改善性需求比起跑第一棒的刚性需求，一是理性务实，二是经验老道。该慢时不快，该快时不慢，耐心极强，耐力极好，跑上十圈八圈也未不可。与此对应的市场特征是，市场信心全面恢复，交易量和价格稳中有升。久违的繁荣不期而至，本是皆大欢喜，不想偏有性急者——不等第二棒跑完，他就持棒上场。这性急的第三棒就是投资性需求，他们往往蜂拥而至，不顾一切抢道占道，把改善性需求挤出跑道，最终迫使他们放弃比赛。当跑道上全是投资性需求在奔跑时，整个市场已进入膨胀之势，场内场外充满着追涨心态。危险的局面并未受到场外吹哨者及时的警示，于是大大刺激了最后一棒的接力者（但注意他们往往不以为自己是最后一棒）——投机性需求大举入市，他们像是吃了兴奋剂一路狂奔，一无规则二无终点，不按跑道奔跑，甚至随意改变路线。彼时市场进入无序状态，也就是通常所言的泡沫阶段。等场外的哨声鸣响时，却不是口哨而是警哨，执法者终于上来清场，于是交易停止，市场进入整治阶段，也即是所谓大萧条时期到来。

在经历了2008年的惨痛经历后，相信所有经历者对上面的“接力比赛”之场景都不陌生，我们当中甚至不乏其中一棒的接力者，经过一年多的“清场整治”，2009年的市场终于鸣哨又重新跑出了第一棒：

4月30日发布的REICO报告指出，2009年第1季度，全国商品房销售面积为11309万平方米，同比增加8.2%，增幅高于去年同期和上季度增幅，这是继商品房销售面积连续14个月负增长后出现的首次增加；许多城市二手房交易量也出现增加。然而第二季度全国数据显示，在4月楼市交易量触顶后，在5月呈现下滑趋势。以北京为例，5月份前13天的日均商品住宅交易量为335套，其中多日的交易量保持在300套左右，而4月同期的日均交易量为496套，5月环比4月同期降幅高达48%。

这就带来了两个问题：刚性需求是否已释放怠尽？楼市小阳春是否就此结束？

还是回到前面所说的接力比赛。以首次置业为特点的刚性需求已跑在了第一棒，可惜体能不支，刚跑半圈即呈疲态。而第二棒谁接尚无人选。面对最近楼盘提价现象及相关政策，如二次房贷不明朗，改善性需求矜持守望；倒是投资性需求及投机性需求跃跃欲试，大有持棒冲刺之势。目前状况好比是哨声响了，我们不知谁跑哪一棒。

如何看待今年的市场形势，是“V”型反弹，抑或是“W”型反复，又或者倒“V”型下挫？名嘴们莫衷一是，不闻也罢。其实，稳定今年的楼市只需做到四个字：

从“善”如流。

这“善”就是改善性的善。一句话，善待改善性需求，即是找到了楼市的定海神针。