陈真诚：十大因素阻碍房市回暖
文/陈真诚
（内容导读：事实上，客观地存在着十大因素，在阻碍着房地产市场回暖…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价）
从官方公布的数据来看，今年第一季度，在政策刺激和部分楼盘降价等因素作用下，一些地区房地产市场迎来了一波“小阳春”行情。
北京、上海、深圳三地房地产交易数据显示，今年第一季度，京沪深三地新房交易量，同比2008年同期平均上涨了100%以上。3月，以在北京和上海等一线城市为主的一些城市，新房交易量甚至已超过或接近2007年同期水平。北京，1月份新房交易套数为10511套，2月份为19366套、环比1月份增长84.2%，3月份为36774套、环比增长82%、同比增长94%。上海，1月份新房交易套数为10783套，2月份为35744套，3月份为26577套。深圳，今年一季度，商品房共成交168.76万平方米，同比去年增加239.42%。新建商品房共成交18229套，而去年同期为5610套。1月份新房交易量为4448套，2月份为5429套，3月份为8504套。广州，3月份全市十区一手住宅成交63.6万平方米，同比增68.4%，环比增34.2%，比2007年3月增6.4%。二手房成交49.53万平方米，同比增77.7%，环比增38%，比2007年3月增5.1%......
不过，从现实情况来看，自去年10月份以来，伴随着央行连续5次降息，政府出台了系列旨在鼓励住房消费、促进房地产市场健康发展的政策（如将住房贷款利率的下限扩大为基准利率的0.7倍，下调最低首付款比例，减免交易税费等），使房产交易成本和持有成本均明显下降。同时，部分开发商也采取了降价等促销措施消化存量……可以说，成交量相对增加的原因，主要是国家出台系列政策及房价下降刺激需求所至，并非市场大势反转。而且，事实上，在成交相对增长的同时，房价却仍然在下降，消费者依然在观望，购房意愿依然不高。
目前，就整体市场来看，仍处于深度调整周期中的房地产市场，并没有进入真正的回暖局面。本文作者陈真诚分析认为，事实上，客观地存在着如下十大因素，在阻碍着房地产市场回暖，需要及时想办法有效消除：
一是，宏观经济形势未见大的好转，消费信心不足。虽然政府出台了系列刺激经济的政策，但由于政策效果需要较长时间才能显现，目前经济表现依然不容乐观，国内外经济形势依然严峻。
二是，一些地区房价依然过高，继续下跌走势。目前房地产市场的实际情势是量涨价跌。在成交有所相对增加的同时，房价正沿着回归价值的通路下降。而在如今依然严峻的房地产大势下，一些开发商，针对消费者的观望情绪，采取了逆市涨价这种营销策略。诚然，这种心理战术，在可能对某些具体楼盘产生一定的效果，但同时，对整个市场大势而言，可能产生不利回暖的效果：可能将进一步加强市场的对立情绪，使买卖双方的博弈更趋严重。
三是，市场库存依然巨大，供大于求的形势依然严峻。数据显示，截至2008年年末，全国商品房空置面积1.64亿平方米，达到1998年以来的历史高点。
据中国证券报信息数据中心统计，截至3月25日，已披露年报的42家房地产上市公司，2008年末存货总量高达2722.54亿元，占同期公布年报的500余家上市公司存货总金额的51.69%。而房地产类上市公司存货呈逐季增加趋势，年度增幅为27%。
据北京房地产交易网管理网统计数据显示，今年初，北京住宅存量约为14.7万套。其中，现房住宅存量约为3.8万套，占总量的25%。截至今年3月31日，一季度末，北京住宅存量约为13.55万套。其中，现房住宅存量约为4.05万套（比年初增加了2000多套），占总量上升至约为30%，同比增加约1.65万套、增幅69%。期房住宅存量约为9.5万套，同比增幅为34%。这就是说，一季度，北京房房地产的供过于求的形势严峻，而且住宅市场出现了新的变化：现房住宅存量增加，期房住宅存量有所下降。现房存量增加的原因，主要是由于去年房地产销售低迷，许多未能及时销售出去的项目，因工程进度的推进而自然转变为现房。随着这种形势的不断演进，未来的房市，现房销售将成为主流趋势。另外，北京社科院的统计数据显示，由于房价过高，有购买能力的有效需求远低于供给，已造成现在北京市住房闲置约1044.1万平方米，闲置率达34.04%。
据国泰君安最近向上海政协递交的《上海房地产趋势分析》显示，上海2009年可售楼盘为165个，共计2237万平方米。到2009年底，上海有4288万平方米库存商品房待消化，按照2008年月均130万平方米的消化速度，上海消化完全部库存需要33个月。
戴德梁行最近发布的报告显示，截至2008年底，全国土地开发量仅为19．4亿平方米，有约12亿平方米的土地滞压在发展商手中。
另有数据显示，目前全国在建商品房约47亿平方米。其中住宅面积约26.2亿平方米，全国存量房约0.7亿平方米。即全国已出让土地但未销售的存量住宅约26.9亿平方米，相当于全国人均两平方米，城镇居民人均四、五平方米。以2007年至2008年每年6.2亿－7.6亿平方米的消化速度，需要3.5－5.5年才能消化掉所有存量住宅。
目前，房地产市场存货在万亿元以上。而且，不少房地产商手里的库存，大部分都是高价库存。
四是，房地产市场已深度异变，已从卖方市场深度异变为明显的买方市场。当前，在房地产大势继续低迷和宏观经济形势严峻的大环境下，在政府系列调控政策的作用下，不但投资、投机购房者基本上已经撤离了市场，而且大多数自住性消费者，因房价过高、宏观经济形势不确定等多重因素影响，在继续观望。
五是，新增供应持续增加，加大供求矛盾。数据显示，2009年1至2月商品房的竣工面积大幅增加。受土地政策和项目施工周期的影响，2009年依然会有不少楼盘上市销售。如上海，据统计，3月份共推出新建商品住宅126万平方米，达到2月份的3.5倍……本文作者陈真诚分析认为，这将在本已供大于求的房地产市场，进一步加深供求矛盾，对房地产预期进一步形成打击。
六是，政府大力推进保障住房建设，对房地产中长期预期形成持续打击。如在北京，至2009年底，可以竣工200万平方米、配售5万套保障房。尤其是，不但前期推出的保障性住房将大量上市，而且2010年以后保障性住房上市面积和套数预计将更多，这将会对房地产市场供应形成强大的冲击，尤其对价格过高的商品房销售形成强力打击。
七是，此前的房地产过热，房价过快过多上涨，在一定程度上透支了未来需求。而且，促使了需求结构分化，一部分需求会抛弃商品房而转向依赖保障性住房。
八是，对房地产大势预期形成打击的信号依然不断。如70年土地使用权到期后可能有偿续期等一些信号，正进一步对房价预期形成打击。
九是、政府用于房地产救市的政策基本上已经见底，难以再出现新的政策刺激。而相反，由于一季度银行信贷增速过猛，就使得今年余下时间内的金融政策充满不确定性。最近有消息传称, 继1月新增贷款1.62万亿元、2月新增贷款1.62万亿元后，3月份新增贷款将更创新高达1.87万亿元。虽然为应对金融危机、刺激经济增长而采取了适度宽松的货币政策，虽然已取消了信贷规模控制，但并不意味着中央政府会放任信贷规模超正常增长。目前，从整体经济形势和银行信贷的实际情况来看，年内金融政策再有较大幅度松动的可能性不大，而且可能使得金融形势将变得复杂起来。本文作者陈真诚分析认为，由于一季度新增贷款总额或将达到4.56万亿元，将占去全年5万亿元的约90%，房地产业今年再获得开发贷款的量或不会太多，房地产业整体资金短缺的局面难有改观。
十是，房地产处于深度调整周期中，房地产开发企业的投资、开发热情大为下降。数据显示，今年1-2月份，北京市房地产投资64.6亿元，同比下降29.4%，其中投资上亿元的大项目，从去年的32个下降到今年的14个。北京市商品房新开工面积210.8万平方米，同比下降39.6%，其中住宅新开工85.1万平方米，下降62.7%。广东省房地产开发完成投资259.72亿元，同比大幅下降了17.1%，增速比上年同期大幅回落64.3个百分点。全国房地产新开工面积及开发投资，同比增速快速回落。在2008年各项建设指标增速均较缓的情况下，全国土地购置面积和开发面积，同比均出现大幅下降，各地土地市场一片低迷。
从某种程度上而言，土地市场的冷热程度反映着房产开发市场的冷热程度。房地产开发投资的高低、新开工面积的增减，反映着资本及开发企业对房地产市场的现状判断和未来预期。从目前房地产开发企业的投资、开发热情大为下降这种情况来看，大多数开发商对房地产市场的判断是一时还难以真正回暖。这种判断，这种心态，从一些大型开发商的言论中可略知一二。
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