中国房地产市场的政治因素
中国安邦咨询公司 为英国《金融时报》中文网供稿 2009-12-29

时近2009年末，中国未来经济形势及政策走势成为市场高度关注的焦点。近期，中国国内市场对房地产政策的预期相当不好，这种看法在股市上有明显反映——最近一次中国国内股市向下调整，房地产板块受打击颇大，降幅在各板块中基本处于领先位置。

市场变化缘于近期中国政府相继出台的调控政策，从“营业税征收2改5”，到“国四条”，再到“拿地首付不低于50%”，从“5年内普通住房转让差额征收营业税”再到“督办全国18宗房地产闲置土地”。多项政策齐出，在年末的房地产行业引起了不小的骚动。

中国总理温家宝在12月27日的岁末政策吹风采访中，也对房地产给予了特别关照，称要运用好税收、差别利率以及土地政策等经济杠杆加以调控，稳定房地产的价格。要维护房地产市场秩序，打击捂盘惜售、占地不用、哄抬房价等违法违规的行为。

多项房地产调控政策暂时未吓到房价，却把房地产股价吓了个半死。让市场疑惑的是：为什么中央近期密集出台房地产调控政策？中央真的打算打压房地产市场吗？

在我们看来，国内房地产市场是个复杂的市场，它不仅是一个经济意义上的市场，还是一个政治意义上的博弈场所。从经济上来看，判断房地产市场要考虑供需、资金链、库存、融资成本、土地成本等多个市场因素，市场规律在这个领域里起作用。

但千万不要忘了分析房地产市场的另一个框架——政治框架，它在很大程度上影响着政府决策。在中国，没有一个产业像房地产业那样迅速发展却又积累了如此大的“民怨”。安邦研究员曾听中国国内某著名房地产商讲述他十几年心得：在中国做房地产在政策上要特别识相，房地产只是个市场问题时，政府会用市场手段来对待；如果房地产已经变成社会问题，再发展就变成政治问题，房地产商就应该主动调整，否则政府会用政治手段来解决市场问题。

现在，中国国内就处于房地产问题从市场问题向政治问题转化的当口。金融危机爆发才一年多，国内房地产价格已经超过了危机之前的最高点。各种社会舆论的激烈交锋，老百姓对高房价的抱怨，一线城市奇高无比的房价租售比，各地不断涌现出的“地王”……都从市场之外拷问着中国政府的决策倾向。

在经济复苏企稳之后，中国政府必须腾出更多的精力关注房价问题。比如，政府政策现在正在转向从增加供给的角度来缓解供需缺口，中央与国务院领导多次强调要增加普通商品房和保障性住房的供给。安邦特约经济学家巴曙松在与安邦研究员交流时，提到中国近年房地产的政策调控周期——在正常年份，房地产市场存在典型的年度政策调控周期，往往在年末中央经济工作到次年“两会”期间，基于公众压力，调控力度达到顶峰；到年中就进入政策效果观察期，到年底房地产市场往往重新活跃。

在我们看来，在今年中国经济增长无忧之后，这个调控周期将恢复正常，从现在开始起作用。事实上，当前房地产市场的调控政策并无全新内容，都是早已出台的政策和要求，关键是看政府在何时来严格执行。我们预计，从现在起到明年3月，中国的房地产调控政策将进入一个“严厉期”，政府将采取多种手段来干预房地产市场，以避免房价问题演变成更大的社会问题。

不过，安邦认为，中国政府的这种政策调控是有尺度的。中国经济仍需保持增长，房地产仍有着拉动经济的重要作用，政府不会对房地产业施以“重典”。况且，现在不计资金成本争当“地王”的，大多都是“共和国长子”旗下的国企，如果整顿过度将会波及向它们提供资金的国有银行！因此，我们可以相信，政策调控不会以大幅度打压房价为目的，并且在库存减少的背景下，房价也很难由目前这些有限度的政策而大幅下跌。至少在明年，我们会看到在政策趋严的同时，房价依然会表现得我行我素。


（注：安邦咨询公司是中国内地一家独立智库机构，专注于财经与公共政策研究。本文只代表该机构观点。)