一、政策

　　2010年经济通胀预期加强，楼市预期不甚明朗

　　09年楼市快速回暖，许多一线城市房价迅速上涨，北京、上海等市场房价上涨幅度甚至超过了07年。对于未来的楼市走向，业内均有不同的声音，有继续看涨的观点，也有认为，明年楼市会出现调整、房价会出现拐点的言论。总之，从当前市场反应来看，楼市的预期还不是十分的明朗。但是，有一点是可以肯定的，就是中国经济已经走出了低谷，市场正逐步回暖。房地产行业面临的环境已经大为改善。

　　张大伟认为：从最近一系列政策的出发点可以看出，虽然二手房取消了营业税优惠，但是实际政策内容应该为差额收取的营业税对二手房交易的影响并不大。而最关键的政策将会出现在增加商品房市场的供应，以及金融政策层面。三次政策的出发点都为增加供应抑制房价飞涨，而非抑制需求，增加交易成本限制成交来抑制价格。通过这一点所以可以判断10年的市场走势将是一个缓慢下行的趋势，市场出现比较大调整的时间可能出现在商品房形成供应的10年下半年，所以建议非急切购房的消费者可以期待。但调整的幅度也会因为政策并未抑制需求而幅度不会过大。

　　二、市场

　　09年京城房价上涨的速度和幅度都是令人惊讶的。从三、四月份的快速回暖，到五、六月份的逐步火爆，九月份的量跌价涨，再到10月中旬开始的楼市成交暴涨潮。房价上涨达到了40%以上。造成房价快速上涨的原因有很多，如刚性需求、投资性置业、产业转移、通胀因素、开发商人为因素等，这些因素在2010年仍将继续作用于楼市。由此，我们认为，2010年房价的总体走势仍然会保持上行。之所以这么判断，一方面是由于经济走势、投资环境、通胀因素等宏观环境的影响造成的。另外一方面是由于09年土地价格不断上涨，地王屡创新高，在成本因素作用下，未来的房地产价格必然会出现上涨。此外，从需求层面来看，由于北京的大城市效应，不但刚性需求旺盛，投资性需求也比较强大。多重客观因素的迭加作用下，2010年房价仍将保持平稳走势。

　　北京美联认为但是不排除房价局部性、阶段性的回调可能。 而成交量将很难维持今年这一二手房市场成交27万套，而商品房近20万套的市场高峰。

　　美联物业市场研究部总监张大伟认为2010年北京楼市中的二手房以及商品房成交量比例将呈现以下走势

　　1：上半年二手房将继续占据绝对领导者的地位。有可能占据市场成交的65%以上

　　2：下半年商品房供应增加，将与二手房市场平分秋色

　　3：全年市场2手房将继续占据主导地位，二手房可能占据全年成交的60%。

　　二手房市场将从09开始统治北京的楼市，预计2010年二手房成交量将占市场总成交60%左右。房源对比，经过10年的开发，北京商品房市场已经上市的达上百万套，而且同样数量的公房也面临着升级换代的需要，所以二手房市场将越来越火热。而反观商品房市场则出现了土地供应郊区化的趋势，这将使得成交量逐渐萎缩。

　　二手房市场的火热预示这北京将和上海广州一样成为国内率先完成城市化建设的城市。在2010年乃至以后，北京的二手房市场将从置业习惯、市场价格、供应比例等影响和统治北京楼市，而商品房则逐渐转变成高档需求市场。

　　置业习惯：以后的北京楼市，消费者置业首选将变成先去目的区域周围的中介门店，或者上网搜索二手房源。原来出现的售楼处人头攒动，通宵排队的现象将越来越少。而2手房将成70%以上置业者的首选，并且有60%以上的需求最近购买了2手房。

　　市场价格制定权：在09年以及以前的北京楼市，大部分二手房是按照区域内商品房市场的价格而定价。而以后特别是5环内商品房市场将集中在高端，这样处于中低端的二手房的价格将成为区域内的指导价格，将影响商品房市场的定价。

　　供应比例：在以后的二手房市场房源的供应将成为区域市场占楼市比例的总要因素。在香港等成熟的市场，区域内2手房成交比例甚至达80%以上。2手房以及从事2手房交易的中介机构将成为房产市场领导者，而开发商将越来越集中在郊区。

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