本文已经在北京晚报发表  蒋举

近日，近20名燕郊楼盘纳丹堡的业主来报社投诉，称自己购买的商品房入住时，开发商交房的实测面积与购房合同严重不符，最多的户型差距达到20%，并且开发商不按照建设部有关文件和最高法院司法解释处理面积误差，要业主必须补足多出部分的房价款，否则不给钥匙。

在北京房地产的大市场里面，虽然燕郊镇不属于本市行政管辖，但当地开发商却喜欢把自己划归“北京楼市”，因为这里的主要客源均来自北京市，在CBD上班，燕郊居住，已经是高房价下城市白领一种无奈的选择。在此之前，燕郊已经出现了一些案例，购房者收房的时候，实测面积与合同不符，虽然经过诉讼但很难维护自己权益。就此，本报记者对纳丹堡再次出现面积误差的纠纷进行了调查。

 

业主：签合同时开发商就埋下了陷阱

2009年12月5日，记者如约来到了位于潮白河东岸的纳丹堡现场，有近20名业主在此等候，给记者看了当时签订的购房合同，大家异口同声说道：“从一开始就是个陷阱”。

在一份“出卖人——三河汇福房地产开发有限公司”与某购房者签订的《商品房买卖合同》中，记者看到，合同约定的建筑面积为100.67平方米。业主告诉记者，2009年10月31日，也就是合同约定的交房日期，还没有收到开发商任何入住通知或者延期交房通知，给原来的销售热线打电话，号码已经停止使用，跑到售楼处一看，开发商倒是出示了收房表格，自己名下的房子已经变成了120.27平方米，足足多出了近20平方米，并且公摊30%，使用面积只有92平方米。

据记者现场能够搜集到的数据，同样建筑面积100.27平方米的业主有17人，类似面积误差达到20%的究竟有多少不得而知。除此之外，还有一些误差在10平方米以内的也不在少数。

记者注意到，购房合同中，关于交房面积误差的条款是这样约定的：

第五条：面积确认及面积误差处理。

　　商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：

　　1、双方自行约定：(1)有资质的测绘部门出具的测绘报告为准。(2)买受人收房时最终以实建筑面积按本合同单价结算房款多退少补。

　　2、双方同意按以下原则处理：

　　(1)面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款;

　　(2)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。

必须注意的是，“双方同意按第1种方式进行处理”，第1种方式的两个“约定”是填进去的，而第2种处理方式的两种包括可以退房的约定，却是印上去的，就像合同本来就有的。这一点，业主说开发商从这个时候设置陷阱的：把选择了的、有效的，写得歪歪扭扭，把没选择的、无效的却堂而皇之不做任何说明印在上面。业主们特别强调，买房的时候，售楼员还特别针对没有选择的条款介绍呢：“如果面积超过3%，您可以退房啊!”实际上合同选择的是必须交钱。

业主认为，签订了这个合同，就意味着无论开发商造出什么面积的房子，购房者都要“多退少补”，开发商毫无责任。

一位年轻的业主调侃说：“我得谢谢他们，没造出别墅来，真是那样，我就破产了。”

记者提问，为什么签合同的时候不小心一点，选择哪一条了，自己怎么不知道?业主们都回答说，签约的时候售楼人员故意做出紧张气氛，好像房子是批发的，后面还有人排队签约呢，再磨蹭就卖别人了，自然没法注意这么细致的问题。

 

开发商：一切按照合同办可以适当让步

记者致电开发商某经理手机了解情况，其称在外地出差，两天后接到回复，同意于12月8日周二上午接受记者采访。

记者在燕郊汇福大酒店三层的汇福房地产开发公司办公室见到了一位姓程的营销负责人，他对记者提出几个问题作了答复。

就记者提出纳丹堡实测面积与合同面积不符的问题，程先生首先作了检讨，称开发经验和流程有些缺陷导致，但本期交房5500户，有面积误差问题的只在300多户，其中279户面积超大，而另外60—70户偏小，本次交房总面积40多万平方米，只涨出了400平方米，整个项目误差不超过0.1%。开发商根据图纸施工，但是南方的设计院在北方设计工作中有很多不适应，比如说外墙面的厚度南北就有很大差距，这一切都导致整体施工结果与原设计的出入。

对于实测面积与合同误差达到20平方米的，程先生承认共有32户，是这次入住的特例，公司正在积极跟业主协调解决问题，具体解决方式是，多出来的房款，可以按照当年签合同时的价格打八折交付，并且可以分三年免息。

关于销售人员误导购房者签订不知情的条款问题，程先生解释，由于销售工作是公司委托代理行具体操作，经纪人业务水平和职业规范可能良莠不齐，在那些方面做得可能有缺陷。

记者问到，购房者希望用建设部相关规定和最高法院司法解释处理面积超大而公司拒绝的问题时，这位负责人说，既然双方约定了面积误差的处理方式，那就要遵守约定，公司已经做了让步，按低价还打八折补收房款，在房价看涨的今天购房人是没怎么吃亏的，再加上可以分期免息支付，是一种很容易接受的条件。

程先生最后说，欺诈，根本不存在，如果说我们开始就设置陷阱，那我们为何不把所有的户型都做大多赚钱呢?我们还有面积做小了的户型，总体算来，90%的房屋并没有误差，缺陷只是开发经验、管理经验等方面不足客观造成的。

 

记者目击：希望之后是失望

纳丹堡，在很多宣传资料上都自称“燕郊的星河湾”，据业主们介绍，他们宁愿多花钱选择了这个项目，没有购买附近的更便宜的住宅，也是因为过于相信了开发商的实力和信誉，汇福是中国有名的企业，其开发的楼盘也应该是名牌产品吧。

除了面积误差超过法律规定，内部工程也不够交房条件，在合同约定的交房日期一个月之后，记者还是看到小区满是垃圾的道路和破损的门窗。有的业主打开自己家的房门惊呆了，特意选择一套“南北通透”的户型，居然面前是一栋比自己更高大的楼房，在冬日里每天居然光照不到一个小时，甚至有的楼层根本见不到阳光。在小区内，二十几栋二十几层的高楼，把小区围建的像鸟笼一样，来到楼内，电梯窄小、安全通道平均宽度不超过1米……唯一可以与星河湾相提并论的，就是外墙的颜色有点像。

据我们所知，纳丹堡的售价比同时期、同地段的楼盘高出不少，但是它与燕郊另一楼盘同属汇福集团，品牌的价值导致了购房者的盲从，多花钱本想买的是品质，没想到这个失望“很贵”。

相关法条：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》

　　第十四条：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

　　(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;

　　(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

 

调查后记：北京楼市还有“故意犯罪”

经过十多年的发展历程，北京房地产市场的法制建设已经越来越完善，购房人被侵权的事件发生几率越来越小，网上签约、销售信息公开以及交房程序等，已经让买卖双方走出简单的权利义务之争，市场规则越来越健康。

但是出了北京行政区划可能还没那么规范，除了纳丹堡业主，燕郊不少项目都遇到同样的问题，找开发商理论，得出的结果是：按合同约定办理。显而易见不少当地企业在签订合同的时候就做了“埋伏”，利用格式条款约定，业主不能因为实测面积差异退房，只能按实际面积补交房款。大家都知道“3%”的概念，建设部《商品房销售管理办法》和最高法院司法解释都对面积误差做了规定，超过3%的，买受人可以选择退房，也可以不退房，超过3%的部分由开发企业承担。但是你买房子时“约定”了多退少补，就怨不得法律了。

说起3%这个数据，是行业规范，因为砖瓦水泥这些东西，不见得那么准确，法律允许开发商有一些误差，即使超过了也有补救措施，但是有人从一开始就在合同里面“埋伏”好了，就要多给你，反正你要多付钱，这就不是民法调整的范畴了，我们应该使用一句刑法的概念：“故意犯罪”!换句话说，这家企业从一开始就“积极准备、有目的有计划地实施”，我盖多大你就要买多大。

业主说：燕郊不是北京啊。关键问题出在开发商的“人品”上，不少开发商把自己归纳于北京楼市的经济圈中，却不按北京楼市的市场规则做生意，超乎了北京购房人的道德承受力。消费者在选择如上种类项目时，要切记“查资质”、“审合同”，最好带着律师去。