简论导致房地产价格拐点的三个要素
关键词：房地产 拐点 二手房 面粉贵过面包 资金流
本人一直不喜欢以悲观的态度面对原本生机勃勃的市场，不管是房地产行业还是其它行业。而且，支撑房地产价格的除了城市主管部门、土地局、开发商、围绕开发商的利益核心的服务机构、房地产产业链的相关上游与下游资源，在这些利益共同体没有被挖掘之前，想降价是无从谈起的。除了那些还没有买房者以及买不起房的人之外，几乎没有任何一个环节的人群打心里希望看到房地产价格的下跌，这的观点本人已经从大约两年前开始的多篇文章中多次提到。
但当前所接触到的一些资讯与调查数字不能不让本人有更理性的分析。
首先是来自二手市场的因素。
数据显示，北京、上海、成都等城市3月份二手房成交量上升了10%以上；深圳3月份全市成交二手住宅3200套以上，环比上涨一倍多。业界普遍预计，到今年6月-7月，二手房的价格将更稳定，交易量也会大幅上升。
二手市场的活跃说明了价格初步探顶，二手出货证明了前期的投资者在获利了结时的心态。这种心态是对短期内的将来市场的悲观情绪，这种悲观情绪既是对投机泡沫的挤压，更是价值的回归。这必然对大盘有一定的负面效果。
根据投资中的“波浪理论”，市场总是在做多与做空的两方力量在博弈的过程。当市场看涨的时候，持有一手资源的人是不愿意脱手的。所以就会出现价格波段性地上涨；就会出现博傻心态——我拿的价格高不怕，只要有比我傻的，我可以以更高的价格脱手就OK，这更像是击鼓传花，花最终落到谁的手里，谁就是最终买单的人。
相反，当市场看淡的时候，一手资源价格上涨乏力，而且还有缓慢下行的动力。一旦看到这形成短期的趋势，跌破了支撑线，就会带动那些原本做多并持有的投资者，转而获利出货，而“出货”的决策原本就是做空（金融衍生市场的术语是“平仓”），多空双方一直处于拔河比赛的两端，当“势均力敌”的时候，处于盘整状态，而多方势力较强的时候，暂时就会呈现上升的趋势；相反，当空方处于优势的时候，暂时就呈现下跌的趋势。
二手资源与一手资源相互作用，形成市场的总体做空力量，而在这个时候，必须有更大的做多的势力做多，才能够扭转下跌的趋势，并形成反转，但越是在这样的时候，做出接盘决策的人肯定是对市场的高度信心，那种信心来源于理性，而且需要在一定量的积累与一定的跌幅之后才开始的。但现在显然还没有到达相应的跌幅。因此，我们有理由相信，当前，房地产市场价格的下行局面刚刚开始。
其次是来自房价与地价的倒挂
2007年全国新商品房的销售额为2.9万亿人民币，而国土资源部公布的数据，1-11月交纳的土地出让金为9130亿元，全年的土地出让金应该在一万亿以上，一般出让金占地价款的1/3，如此推算，去年开发商买地所花的钱应该超过3万亿元，就是说去年开发商总体出现了“面粉贵过面包”状况。此外，开发商需要承担的还包括工程款、贷款利息、广告款等需要及时支付。过去主要是建筑商垫资，现在民工讨薪闹的也不行了。
一面是大家都不希望看到自己买的房子降价，另一面相反的是，没有任何人希望自己开发商拖欠对自己的应付款项。地方政府的土地出让金、应纳给地方税务部门的税与费、工程款、设备与建筑材料款、媒体与全案广告款、经济公司的代理提成、员工的工资，甚至包括承诺操盘手的那部分报酬。所以，房地产就承载了几乎所有相关群体的切身利益。
第三是来自房地产企业的资金流
所有的利益回报都应该来自房地产开发公司的现金流，没有了现金流，即使开发商再慈善都难以为之的，但现在看来，房地产开发商越来越成为难为“无米之炊”的巧妇的。
内地开发商的资金来源有三个途径：销售收入（这在很大程度上要克服买房人的心理排斥，并且要摆脱每体的负面报道，更重要的因素来自政策的倾斜；如果银行不放或者少放按揭贷款，销售收入就会受到很大的影响）、银行贷款（主要指开发贷款，现在对开发商的贷款也少得多了，这是政策因素，难以控制），去资本市场融资（这是资本的意志，难以违背，而且在当前国际的大环境下，特别是到海外市场上市融资，多数情况下已经被证明是饮鸩止渴）。
其实，总情感上，我们更希望这种拐点不要呈现瀑布式的崩盘效果，实际上一旦形成单边下行的趋势，就会遵循波浪下跌的走势。
房产的下行风险已经显现，将会有更多的二手房被释放出来，冲击原本买家就有限的房地产买方的资源，所以就是真正的拐点到来了。
天要下雨，房价要降——由它去吧！
贾春宝
2008年4月14日星期一
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