【主持人】：刚才作为开发商，大家都提出了自己的看法。我大概统计了一下，在座的各位当中，90%以上的人认为没有拐点。刚才各位把自己的观点抛出来，下面进入自由讨论的阶段。在自由讨论阶段，我还是有一些数据拿出来跟大家讨论一下。 　　今年1月份，到目前的2月份为止，从现在签约的数据来看，是非常之低的。一月份的成交数据大概是200套，签约率大概只有不足20%。当然，1、2月份是传统的销售淡季，这个数据从策略上看，可能是一个可以接受的现象。那么，问题是如果在3月份还是这样下去，成交依然低迷的情况下，我们怎么办？ 从宏观的分析来看，刚才大家否认拐点论，认为今年还会稳健的发展，其实有一个很重要的数据，就是今年的供应量不是特别大。市场的需求没有改变，但是这里面有三个问题，在刚才讨论的过程当中，是否还存在另外一个角色我们忽视了，现在一个是供应方，一个是需求方构成了一个市场。这是没有错的，从来都是这样的。但是，这里是不是还存在一个桥梁，在供应方和需求方之间还有第三者，第三者是预期。我为什么刚才谈到股市，股市也是跟着房市几乎是同步在快速的增长。我记得前年的时候，大家都在讨论一个观点，当时说如果你有钱，你手上有一个投资计划，你首先是先买房还是先买股票，当时就有这样一个争论。今年股市状况依然不明朗，而且股市利空的消息在不断的出来。所以，对股市的预期大家是明显的信心不足。那么，现在就是对于楼市大家怎么看，是否还像前两年那么强烈。在06、07年的时候，这种预期出现了一个词叫做恐慌性购买。老百姓非常踊跃的买房，主要的原因是房价涨的速度太快。如果今年不买，那么明年要付出更多的钱。如果说整个市场预期改变的情况下，那么会出现什么样的情况。在这个问题上，我希望大家可以抛出观点来讨论一下。第一，你们认为预期是否可以改变这个市场，这个牌究竟在开发商手上，还是在消费者手上。目前这张牌在谁的手上？ 　　【庄耀山】： 　　其实对于房地产来讲它是一个地域性非常强的一个产业。比如说北京和广州相比。这个地域和那个地域的表现不一样，中国和美国的又不一样。所以，应该看当地的发展状况来作为一个宏观的评价。当然，所有的产业，所有的经济发展跟着政府的政策在走会比较顺。但是，如果整个趋势，社会经济的趋势是这样的一个趋势的话，我认为政府逆向操作成功的可能性不是那么多。比如说，当时在2004年那次宏观调控刚出来的时候，我就说这一次的宏观调控不太可能成功，因为它跟1994年的宏观调控不一样，关系背景不一样。当时还是一个计划经济，现在已经是市场经济了。而且又经过这几年快速的经济成长，大家累积的钱都已经相当多了。我们在国际上来讲，基本上如果国民所得超过4000元以上的话，房地产可能就可能到了快速发展的阶段，首先解决需求的问题。现在北京这边，正处于这种状况，那这种状况又配合全球的趋势，这种趋势早就各地相当多的有钱人。这些人，因为快速的经济成长，带来相当多的比如说通货膨胀，说不一定通货膨胀会达到5、6%，甚至7、8%。就像刚才主持人所说的，你会觉得如果现在不买的话，我的薪水再怎么追都追不上房价的上涨。而且，它的供应量又受宏观调控的影响。如果房地产的价格下来，就像东京，跌到最深的时候，是跌到大概原来价格的20多点到30多点。这一跌，跌了十几年还爬不上来。当时的股票大概是三万多点，到现在还是一万多点。我相信政府绝对不愿意看到这样情况的发生。 　　所以，我认为各位在这样的环境下，每个开发商在开发一个项目的时候，一定有客群的定位。市场这么大，从收入的水平，从选择的客户群来说，这才是重要的。这个客户群需要的是什么东西，不是说跟着人家走。如果跟着身价一窝蜂在做，同样就会产生竞争的压力。走出红海的撕杀，可以走向蓝海。每一个人，每合企业把最优势的部分找出来，把客户群找出来，把竞争力找出来，哪方面才是你要的竞争力，这样我认为还是可以稳定的上升。但是，快速跳跃式的增长是不太可能的。谢谢。 　　【主持人】： 　　庄总从企业战略的角度谈了一下观点，贾总在一线肯定有很多的想法。 　　【贾金哲】： 　　我原来学是宏观经济，后来参加工作也是搞宏观经济的。从97年以后，我一直是逆向思维也好，我搞房地产也好，搞投资市场也好，从97年开始搞。当别人在做房子的时候我做股票，当别人在做股票的时候我做房子。97年的时候，尤其是邓小平刚去世的时候，股市特别低，大概一千点，我觉得这是好机会。做到01年，大家都说证券市场好，我说这就不对了，大家都说好的时候我要跑了。我选了一个日子，我到今天还记得，就是01年7月1日那一天，我把所有的证券市场全部清掉，不管挣钱不挣钱含不清了。然后那个时候，尤其是北京的房地产市场，要加速往上涨的时候，我就开始做房地产。到今年大家都不做房地产了，都不开发了，我就去搞开发去。证券市场和房地产市场是相关联。但是，在某一个阶段情况下，它是一个翘翘板。所以，我老在这两者之间分别去投。一会儿去这个，一会儿去那个。所以，运气还比较好，每次都能够赶上比较好的点。今年还是集中精力把项目开发好，就是别人不做的时候，我做，就是寻找市场的空隙。 　　【主持人】： 　　你觉得如果三月份的市场交易量还是在萎缩的情况下，应该怎么办？ 　　【贾金哲】： 　　我觉得3月份的低迷现象还能够持续，我觉得应该持续到奥运会。 　　【主持人】： 　　那就到八月份了，接着是残奥会，那就是10月份了。 　　【贾金哲】： 　　应该讲观望期是存在的，老百姓、政府、市场观望。但是，没有关系的。自我的信心最重要，我相信后面的市场会更好。 　　【主持人】： 　　这是一个策略，就是扛。 　　【贾金哲】： 　　对，黎明前是最黑暗的。第一是信息够不够足，而且是实力够不够扛。我想到奥运会之前这样一个阶段会有一个观望期。但是，从以往的经验来看，05年之后是不是房价涨得更凶，有一个集中的爆发。 　　【主持人】： 　　我再讲一个观点，就是对北京来说。因为我们讲所谓的北京、上海、广州、深圳这四大一线城市，大家的看法是这样的，认为深圳和广州已经明显降了，各方面数据已经显示出来了，的确是降的。上汽在波动、震荡，北京会比较平稳。因为北京还有奥运会，那换言之，当奥运会一旦开完，是不是就开始了。大家对这个城市未来的预期是降的。 　　【贾金哲】： 　　北京和其他的奥运城市完全不一样。应该说历史不会简单的重复，像悉尼，像汉城等等这样的城市。奥运会是一个事件，它是一个事件营销，不会对整个的市场经济构成多么大的冲击。15天的奥运会和20天的奥运会能对中国的经济或者对北京的房地产产生多大的影响，我真的没有觉得。买房子绝对不会因为奥运会，至少我是这样的。所以，今年我准备再买房。 　　【门青云】： 　　这个观点一定要大力弘扬。 　　【石生荣】： 　　有一个朋友今年想买房子，我的导师给他的观点，北京这个城市，我跟你的观点一样。这个时候虽然大家感觉到价格还是比较高了，如果投资的话，应该还是有机会的。我记得原来任志强讲过，两、三年以前房地产在降，那时候听了这个话没有买房的人全部都后悔了。其实我觉得今年买房子还是可以的，投资也是可以的。找对房子依然有很好的投资空间。 　　【贾金哲】： 　　过几年之后，再看现在的房价还在半山腰呢。 　　【主持人】： 　　这是从中长线来说。 　　【贾金哲】： 　　对，不要看今年一年，房子70年呢，看一、两年没有多大的意义。 　　【庄耀山】： 　　房地产本身就是地域性非常强的一个行业，刚才提到北京市、上海市还有深圳、广州，这四个城市其实完全不一样。每个地方的整个背景和状况都不一样。北京的首都特性，还有它政治形态的发展，它是全国的政治中心，这种地区绝对不会失败。其实，在国际上，任何一个地点来看，有一个房地产不败的定义，就是地点、地点再地点。只要在能够选择最贵的地点，最好的地点，那永远不会失败，羊毛出在羊身上。有些好的地点在最差的环境下，最差的局势下还是有赚钱的。最好的趋势下还是有赔钱的，看你怎么做。 　　【石生荣】： 　　我支持一下庄总的意见。若干年以前，就是新世界这个地方是多少钱，2001年的时候幸福家园卖3000多元，现在因为有了新世界，又成为另外一个商业签。还有一个例子中关村，中关村几个小学旁边的房子，如果没有这几个学校在支撑新房也卖不了这个价钱，现在旧房卖新房的价钱。 　　【主持人】： 　　问题的残酷性还在于，为什么我们今天会讨论这个话题，因为从市场上掌握的数据来看，信号已经开始了。残酷在于今年该收多少钱回来，面对这样的问题，你的定价策略，刚才贾总说了你的定价在9000元，你预计了整个市场，从定价也反应你对市场的看法，定价是一个预期。很有意思的是，在8月份的时候，一个朋友的项目开盘了，当时的定价是12500元/平方米，一卖一栋楼就卖完了，当天晚上董事会就立刻开会，定错价了，第二天把价格调到16500元/平方米，价格又定错了，这时候他们就迷盲了。原先定价的客户群都不存在了，不知道现在的买房人是什么人在买房子。还有一个例子，去年准备推出房屋，但是前年的时候，他有一个感觉，改变他的房屋卖得太快了。07年的增幅利润他没有享受到，于是他采取了不卖的措施。工程依然在做，有的是毛坯做成精装修，而且精装修的标准是按照星河湾的标准做的。在去年10月份的时候就推向的市场，当时认购了20来套，觉得形势不太好。但是，他依然认为08年的形势会好。于是又作了一个举措，不卖，又开始封盘。做成精装修之后，把外立面全部做完，也就是做现房入市。原来做毛坯价格不到两万块，做完精装修的时候价格是在两万二到两万三，如果做现房销售要定到两万五。就市场来说可以说整体的大市场，但是对项目而言可能就有感性的认识。所以，可能在这个问题上，我不知道诸位有没有一些新的认识。如果在5、6月份入市了，这是最关键的时候，你认为那个市场在那个点上会有好转吗？ 　【王浩】： 　　这段时间就是沉默期，因为两派的观点都很尖锐，有的人言行不一。这段时间肯定是，就像股票来说是交易看淡。我一直认为股票市场和房地产市场还是有很大的不同。虽然中国所有的人选择了两个渠道，不是投房就是投股市。但是，我觉得这还是两个很大不同的市场。毕竟房地产市场是有实体的，还是要有股票的支撑。刚才讨论这么多，其实讲房价的涨和跌，是基于一个基础，现在游戏的规则还没有变。按照现在的游戏规则肯定整体应该是向上的。但是我觉得直说这里面有几个风险，一个就是现在是不是征物业税的问题。第二点，现在大家谈的更多的都是新房，在二手房对新房的影响上是一个什么情况，这也应该关注，因为这一块是供应量的一部分。其实需求是刚性的，但是供应咱们谈的都是新房。但是，二手房，尤其是做二手别墅的，这一点对新房的影响是怎么样的。我们做新房的，尤其是做别墅的。我现在几个朋友买房现在都从新房调到二手房。北京二手房的趋势可能渐渐会像上海那样发展得很好，或者有可能二手房比现房还要高。我觉得这是今年观望最重的一点，然后就是看政府如何调整房价的思路。其实我觉得政府一直在说调控，它也就是调整控制，也不是降。降肯定都是大家都不干的，买房人可能也不干。现在没买房的人说想降，也是嘴上说说。 　　【主持人】： 　　现在的成交量说明预期在降呢？ 　　【王浩】： 　　预期不是涨或者低，而是大家都很迷茫，迷茫来自于媒体的不同口径。我觉得中国的市场很不成熟，很多的情况在于，尤其买房，更受专家人士的导向作用的影响很大。两年前就说上海房价跌，不买，不买。后来发现把所谓的国际人士骂得一塌糊涂。 　　再一个就是说，看房价跌，有一个最大的支撑因素，就是两个指标，一个就是相对于工资收入，就是北京现在的房价相当于工资收入的确是高了，还有一个是投资回报率，的确是低。现在我们最难告诉大家的就是投资回报率怎么算。买投资，就拿这个地方来说，三万多的房子，买一个小的一居多少钱，每年租多少钱？五万、八万顶死了，这才能有不到6%的回报率，这还是没有合法纳税的。租房其中还有物业费还有供暖费。 　　【主持人】： 　　如果算这个账投资性客户就不会买。 　　【王浩】： 　　这种非理性的我觉得不会长久。我说的意思不是说房子不涨，而是房子需要涨得慢一点。需要人的收入跟上来，我觉得东西涨得高低、快慢是相对的，不是绝对的。比如说这两年房子涨得很高，收入涨得很高，这是相对于粮食，相对于其他的市场的。前一阵子不买房子是觉得工资涨得太慢，房价涨得太快。但是，如果倒过来如果工资每年涨百分之十几，房价每年涨百分之三、四这就好了。各个行业发展快了要再等等，所以我一直觉得北京的房价不是跌，但是并不意味着它不高。但是需要其他相关的生活成本也跟着上。大家说服人买房子的理由不是市盈率，就是看好它明年、后年还涨。但是我觉得这样我个人认为不会长久。今年二手房下降也很厉害，也有供应量不全的状态。肯定到最后，到底房价是涨还是会适当的跌，政府给出一个明显的信号。这个牌肯定掌握在政府的手里，就跟股市一样。咱们的房市和股市都掌握在政府的手里。最后不是开发商受不了，也不是买房人受不了，是政府受不了。 　　【主持人】： 　　现在从政府目前的信号来说，调控的力度还依然在加强。在银根方面，在整个宏观政策方面依然在出台限制性政策。 　　【王浩】： 　　三驾马车拉动，出口下来了，第二架马车就是消费了，大件消费还有什么，房价肯定也要涨。只不过是希望温和通胀。 　　【主持人】： 　　你的观点是政府会救市？ 　　【王浩】： 　　至少有一点不会打压，就像股市一样，最后给你一个明确的信号，股市是好的，但不能太快。 　　张四宇： 　　你的策略还是扛，还是等待？ 　　【王浩】： 　　按照行业的规律，该怎么做就怎么做，该开盘的时候想扛也扛不了太久。 　　【主持人】： 　　这里有一个问题，在去年的时候，大家的定价策略是顶着大家来定，如果你定一万五，我非定一万六。那今年呢？ 　　【王浩】： 　　今年就像刚才石总说的，根据自己的产品自己定，回归自己的理性。成熟市场是百花齐放的，不是拼命的比价格。我有这样的东西在这里，我有我的品牌，我有我的产品特点，我觉得它值这个钱，其实我觉得现在房地产走到这个地步，对各个行业的人都是有好处的。去年虽然房地产涨得好，但是在座的我估计都挨了老板不少骂，怎么定价这么低。我觉得成熟市场应该提升在座每个人的价值，大家能见到真本事。就像马云说的一样，熬，这里面有好几种因素。马云成功就是因为团队在熬出天亮之前一个人都没有走，这就体现出团队的因素。 　　【陈子荣】： 　　市场预期很重要。另外一个概念就是市场的效率，一个有效的市场，它的定价是市场定价很快出现的，不会产生观望的情况。北京跟广州、深圳相比，深圳和广州是比较成熟的地方，市场化比较明显，所以定价会很快反应。个别的买家或者是发展商，它是参与者，促成市场定价机制的出现。北京慢当然也有它的原因，其中一个原因就是因为没有效率。大家都不觉得是什么情况，再等一下。我讲一下香港的情况，香港01年的供应量还不到3万套，但是在市场上的存量大概有200万户。就是说每年拿出来的，大概是1%到2%左右。市场如果有效率的话，一手和二手的差距是很小的，或者根本就是一样的。 　　所以，综合来讲，市场的效率是很重要的。当然，市场没有效率是我们的机会。所以，为什么贾总会赚钱呢。二手市场完全不成熟，我在十多年前的时候，在广州、厦门搞房地产。当初已经觉得，那时候跟银行的朋友探讨，没有二手市场。所以，按揭贷款很难处理。没有二手市场的话，市场定价很难定的，买卖很难处理的。所以，影响了贷款。香港的房子是可以随时卖的，或者是厦门的房子给我我都不要。在广州一手市场卖六千的时候，二手市场大概买两到三千，就是一半。当然品质是有区别的，因为新的房子品质在逐步提高，确实好一点，但是我却不明白，价格差为什么是这么大。所以，广州市场也是相对落后。我们在这方面要注意一下，潘石屹口头上说没有拐点，但是对他来说，一个公司的操作，不可能在决定卖的时候，没有产生销售的时候没有反应，这是不正常的。降价也是正常的，因为考虑的是自己这个企业近期一段时间产品的出售，资金的洪流。从他的判断来讲，市场调整5%是应该的。跟原来王石的说法一样，调整一点完全合理，不用市场观望了，先减，但是不影响长远的判断。大家观望的话，会买卖两闲，这是最痛苦的。 　　我再举一个例子，股票市场是相对有效率。1987年的时候，听说10月份是黑色星期五，因为全世界都暴跌了。1987年的10月，美国的股票市场崩溃了。一开始就崩溃了20%，就是说这个幅度没有人想到的，不晓得什么原因，在这两天里面，这个变化是没有办法用回报率来看的。其实这个市场是很有效率的，因为大家看到一个危机，这个危机就是说通货膨胀很厉害。就在13日，黑色星期五，大家决定现在这个时间是应该卖掉的。一卖的话，大家有这样一个概念，我们就一步到位，但是市场是不是一步到位，花了几天时间掉下来的。香港跌得也很厉害，从这个角度来讲，这样的情况是很快调整的。从前的洪流周期是7-11年，就是从高点到下一次再高点，最长是11年，最短也要七年。现在因为打电话，互联网，平均的交易水平也高了，还有物流，很多东西都是电子财产了。所以，这个回流周期现在不用七年了，现在可能两年半到五年就是一次了。这种情况跟房地产也有关系，房地产也有洪流周期的。 　　【主持人】： 　　陈总刚才讲的市场效率问题，是不是可以这样理解，如果我们认定现在是一个调整期，整个周期已经进入了调整期。那么，北京的反应是比较慢的，广州、深圳花了两、三个月就调整到位了，那北京现在依然处在观望，买方和卖方同样在观望，那么我们是否有调整不到位的问题？ 　　【陈子荣】： 　　我们每天都在看卖了多少房，我觉得我原来的说法认为它还是有效的。北京每年增加的人口是40-50万，其中包括大量的大学生。在国内的其他省份来讲，希望在北京做生意的也很多，国外的公司派人过来。所以，是有一定内涵的需求。确实是观望的话，都会减小。现在的供应还是不多，泡沫完全是拿来炒的。有一段时间炒得厉害的时候，房子根本就不用看的，买家都没有去房子看过，这是很厉害的泡沫了。现在还没有到这样的情况，刚才讲跟国际的大城市相比较，房价还是便宜的。我们出口的产品是相对便宜，供应到国外的市场。那么我们产生的产品，那么好的房子，要是从我作为一个香港人的角度来看，要是我能够买我一定会多买，其实很便宜。所以，从长远来讲，北京这一类的情况，增长还是应该的。大家观望的时候，调整一下是存在的，但是不会有很大的风险。房地产开发商最麻烦的是，市场上的两头人都不晓得方向怎么走。到情况明朗的时候大手买入，大手放出来，这会很快把市价定出来。 　　【王浩】： 　　是不是不用效率来解释，用一个安全系数来解释。因为，北京、上海、广州、深圳，比如说大家都说跌，咱们假设跌成立，可能所有的人心里觉得安全系数不一样。大家可能觉得北京有5%的可能性跌，深圳是90%是会跌，等等，按照这个顺序处理，如果是炒房团，肯定不在一个地方配置，要套现的话，肯定会套现安全系数比较低的。所以，为什么现在北京交易量低。 　　【主持人】： 　　中国其实幅员辽阔，在二、三线城市房价还没有涨起来。但是，有的地方增速可能过快，需要调整。问题是中国太大了，不能一概而论，当然今天我们主要讨论的是北京，尤其是2008年。2008年，对大家来说，本来是奥运年。但是，也有几个变数，首先从世界经济角度来说，美国经济的衰退，这对中国的影响到底有多大，实际上从出口方面已经反应出来了。用这个理论来看，刚才讲成本的增加不是中国的现象，而是全国的现象。但是，美国的房地产市场已经开始出现更大的滑坡，它的滑坡现在跟增长没有关系，它是经济现象。这是一个因素。第二个变数就是关于今年经济的预期，实际上看法也有很大的分歧。现在表现出来的情况是大家对股市非常担忧，整个消费指数，通货膨胀率，人民币升值速度，导致一系列的问题，使我们对今年市场的看法变得更加难以把握。那么，回到房地产市场来看，从一、二月份来反应交易量是令人担忧的。现在有一个问题，在这个淡季，只要在卖的房屋，80%以上都采取了促销的策略。但是，问题是在这样一个促销力度下交易量没有回升。如果促销卖出去了，依然保持稳定的交易量，那么这个市场显然是没有问题的。如果超过半年的低迷的话，显然市场是出现问题了。如果有半年的周期非常低的交易量，很谈相信明年会好起来。那么这个调整期可能会一年、也可能是两年。北京的房地产市场，实际上总大周期来看，在过去房价比较平稳，涨幅很小。一直到2000年以后，实际上北京的房地产市场应该说98年以后彻底商品房化。这十年周期下来，商品房全部在市场当中解决。我们回顾一下，它的涨幅依然是稳健往上涨，一直到2006年快速增长。是不是经过这一轮的周期，是不是也是到了调查的周期呢？金面我们要讨论的问题是如何看待这个问题，因为每个企业都会有自己的应对策略？刚才谈到万科现象，大家对万科的说法有很多，归结为一个阴谋论。万科清理门户，对它的的动机有很多的看法。但是，万科的降价行为我认为显然对市场是有影响的，因为这是中国第一大房地产企业。显然它的降价不是资金问题，它有它的整体战略，整体战略是什么？问题是如果说在北京这样一个城市当中，今年的市场，大家出现了赶往，不出牌。其实开发商的策略无非有两种，一是在形势不明朗的情况采取观望，还有一种就是降价销售。这个理论就是如果认定市场看淡的情况下，只有第一个降价的人是最大的受益人。 　　我刚才表述了自己的看法，当然我的看法不见得是正确的，我认为现在的形势是比较严峻的。从中长期来说，房地产市场肯定是升值的，以全球的首都效应来看，北京的房价绝对有上涨的空间。但是，问题是是不是到了调整期，一个周期是三年还是五年，因为要熬过这个冬天，才会有春天。 　　【石生荣】： 　　08年的时候确实是很复杂的。大家说方方面面的因素导致，这里面如果没有奥运会的话可能很多事情说不清楚。家恰有奥运会，奥运会其实可能对经济方面有影响。实际上确实对建筑行业有影响。现在反应过来的情况是，可能3、4月份，比如说劳动力还可以，再往后可能就比较紧张了，包括现在劳动力价格也上涨了。这个造成的因素，对开发商是有影响的。怎么运作，不同的项目，不同的公司也有不同的解决办法。从我们的项目来看，确确实实现在感觉到，我也不清楚是因为市场的原因还是因为春节前后的原因，别墅一般情况下是在3月份以后，就是春天以后在会好。确实现场的来人、来电可能会比以前少，我们的策略还是该怎么走还是往前走。去年下半年的时候推出来一部分，并没有因为市场的价格很高，我们就变得比较高的价格。今年到现在为止我们也没有在价格上做什么样的策略。一个是因为从购买的角度来说，嘴上说希望能够降下来。一旦降下来以后，对前面的客户就是一种伤害，降下来的原因有很多，就证明一开始是不是买高了，还是真的是因为市场的原因。不管什么原因，我觉得对前面的客户来说，对后面的客户来说是没有一个交待的。这个时候怎么办，确实是很严峻的。说到最后，大家都希望这个市场是比较健康的市场。像顺义这个地区从去年开始就表现特别活跃，这种趋势是阻挡不了的，不要把价格定得特别高，高过了预期。我觉得基本上是没有问题的，到目前为止我相信还能够存活到现在的企业，应该说有一点点调整的话，都是能够应付得了的。我同意这个观点，有可能08年是调整年，有很多因素造成的，加上今年的宏观调控，奥运会，可能是到了一个调整期，但是这个调整期有多长，说不好，有待观察。 　　【武斌】： 　　我觉得市场，我觉得是先有市，再有场。首先要有庞大的消费力，通过今年的情况来看，我觉得去年加上08年，能开的是不到400万的商业。商家是更理解投资回报，更了解商业经营这一块，这和普通的消费者还不一样。商家对于市场的判定，我觉得近年来看也是很强势的。包括东方家园在全国开店的策略也全面调整了。现在光在沈阳，在全国各地，开店的数量非常大。整体来说，商业放量和住宅也有相似之处。08年的商业，究竟将来会形成什么样的情况，好多人说将来店员可能会客人还要多。将来招商能够达到50%以上的开店率就很好了。现在很多商家，很多开发商是百分之百招商，80%招商。商业地产和住宅，开发商都是一样的，对预期都是很高的。盖完这个商场、住宅以后，希望卖这么高的价钱，希望有这么高的回报率。我觉得现在的舆论导向把大家搞得有一点晕，但是大家对投资、回报也是有评估。 　　【主持人】： 　　你觉得能够持续多久？ 　　【武斌】： 　　我觉得会持续到直说奥运会以前。 　　【主持人】： 　　在今年的市场很难期望像去年的火爆程度？ 　　【武斌】： 　　应该是平稳的状态。现在很多开发商都在调整，北京市场的压力很大。旅游地产和商业地产都是比较新的领域，而且涉足的面不是很深。但是，商业地产操盘的压力会大一些对于旅游这块，很多开发商觉得回报率，比如说三亚、海口，三亚的房子去年年初的时候公寓房是四、五千，现在别墅要达到几万，这样开发商的压力是非常高的。 　　【主持人】： 　　门总开发的项目是在天安门边上，定价是超出三万。 　　【门青云】： 　　作为高端市场这一块，也是分三列，第一个是必须要买，就是控制不住，不管房价多高总是要买，因为他需要。我们的定位是作为企业的高端人士，比如说总裁或者大集团的高管，在北京作为商业发展的一个会所，是这样一个产品，和其他的产品是不同的。我们这个产品居住是附属的功能，商务这部分是主打功能。作为群体来说，属于高端市场的又一个高端。买高端产品的人，第一类人是肯定要买，买是为了企业的发展，为了需要。第二类就是可买可不买。我认为这个东西能够保值、升值，作为房地产这一块来说，目前股市比较低迷，另外财富人士，当钱作为投资方向，拿不定房产是最好选择的时候，因为这个东西随时可以变成固定银行。而且在这个期间，是源源不断的产生效益的。比如说出租，或者是做其他的用途，包括企业发展当中利用这块做一些与企业发展相关的事情。第三种就是手里有钱可能没有想到要买房子，不留神发现这个产品很好，就买一个。所以说，作为高端这一块不太受整个市场波动的影响，这一部分人，就是要肯定要买，不管多高。包括庄总说的，就是地理位置。在高端这一块，基本上我认为到目前为止没有受市场拐点论的影响。我认为不管房价怎么变化，需要买房的人总是跟进。这几年在涨，房子还是没有剩。北京是政治、文化的中心，尤其是中国越来越面临在世界成为强国的地位。因为，毕竟我们还次于西方的国家。但是由于现在中国的发展，在向世界强国的行列走，我们的步伐也非常快。所以，这样一个趋势，北京不但是本地人非常多，而且越来越多的人要到北京工作，更加增加了政治和文化中心的实力。由于土地就这么多，现在二环以内的动迁基本上不动了。 　　房子现在的销售量在减少，需要房的人肯定没有减少，再贵也要买，因为不买就没有地方住。可买可不买的这部分人，我估计可能要减少。一看万科降价，希望万科降得越低越好。在咱们国家，上一次敢于房地产滑坡那一次，再便宜的人，不该买的人可买可不买，但是该买的人照样会买。作为高端这一块，我感觉还是没有影响的。 　　【主持人】： 　　今天的话题是因为由万科的降价引起的。那么对万科的降价，其实现在市场有一种说法，就是万科醉翁之意不在酒，而在于未来中国三年、五年后的市场。万科有很大的动作，就是工业化住宅。包括领袖说三、四年不买房，说中国房子的质量还不过关。现在卖出的价格远远不匹配现在的产品质量。那么，言外之意中国就没有好房子，那么好房子在哪儿呢？可能在万科未来的三、四年当中会上市。那么，对于这一点来说，我们今天请来了科宝的陈总，陈总和万科有一些合作，下面请陈总谈一下。   科宝·博洛尼总经理 陈炜   　　【陈炜】：因为工作的关系，我们主要是提供精装的专业服务，跟全国的开发商，尤其是广东地区的开发商合作比较多，尤其跟万科的合作很多。跟万科总部做住宅产业化的产业研究，刚刚完成了一个样板间。北京市场，刚才各个老总都讲得很多，不争的事实，在深圳和广州价格已经下降了，我刚从深圳和广州下来，深圳的四大开发上之一，二期楼盘当时开盘价是13000元/平方米，三期刚开盘，现在降到11000元/平方米，而且是精装修。一个朋友在广州买房，买完了两个月已经跌了10%。罪魁祸首肯定是万科，推动了整个市场快速的启动往下来降。那万科为什么做这样的事情？无论是竞争策略也好，还是政治需求也好，其实它背后做了一个大的判断，就是中国未来三年以后，住宅市场的变化，主要是中高档商品房的变化会从一个卖方市场转变为买方市场，就是客户对产品精细化的要求会越来越高。以前只要有房子住就可以了，现在要求把房子住得很舒服。所以，针对这块做了很多的研究。从施工变成产业化、住宅化的施工，到室内的装修，因为未来几乎全部要推精装修楼盘。那么，内部的装修现在准备用工厂化的装修方法来做装修。这块的合作是跟我们来做的，我们已经跟它完成了一个在现场70%是由我们工厂化来做施工，到现场只是一个组装。这个概念在未来三年会非常强大，因为从目前来看，成本是跟现场施工的成本是一样的。但是，两个样板间我们只花了四十五天的时间就装完了。所以，这个一旦规模化扩大以后，整个成本会比现场作业低20-30%。这种趋势对它来说是看重未来三年的趋势。 　　第二，对整个户型的研究做了非常深入的研究。深入挖掘客户的隐性需求，这种隐性需求的挖掘，最近发布了U8系统，从户型结构的布局，到整个收纳空间的布局，到产品装修的档次，是跟工厂化家具品质装修品质相比的话，在我看来，已经是超越了三年左右的时间。它打这张牌，说拐点的说法，只是为了三年以后更大的垄断市场做的提前准备。所以从这种方式来看，大家可以看一下，去了解一下，那个样板间属于封闭式的。做了90平方米的户型研究和里面布局的安排，我看了这么多样本间，我认为做得是非常高的。里面运用了大量新研发的东西，尤其是跟装修和施工结合在一起做的事情。 　　所以，我想从万科的走向上来说，它的发力点不在于现在，而在于未来的两、三年以后。现在准备全部收缩。对于90平方米到100多平方米的小户型来说，对玄关的研究有40多种，进门各种东西往哪儿放，运动包、高尔夫球往哪儿放，雨伞往哪儿放，而且不会漏水，这个研究都是非常高，这是引领一个发展的方向，大家应该多关注一下。可能再过三年以后，这种东西出来以后，对中高端市场的影响是很强的，尤其是通过成本的控制，无论是面对无赖哪怕是现场施工作业的工人工资再涨，工期短了，工人数量少了。尤其是工期这是一个非常大的杀伤力。 　　回头来看，我觉得对于北京这块来说，我觉得首先会在华南地区来做试点。它搭建一个八万平方米的一个试验性的社区，这个社区是不卖的，然后全部轻客户进去住。会有一个有关的发布会，免费住，这帮客户住两个月，再换，这种产品花两、三年时间定型以后，全部标准的户型、标准配置就可以实施了。 　　我想这些信息提供给大家，大家如果要深入了解的话，大家可以去看一下。 　　【主持人】： 　　非常感谢陈总告诉我们关于万科最新的技术信息。因为从技术研发的方向来看，再回过头来看万科的降价绝对不是那么简单。第二点来说，万科可能继续会专注于住宅市场，因为投入了大量的研发。万科在北京的研发中心据说在北京刚刚落成，在每个重点城市都投入了巨资进行研发。面对今年的市场和未来的调整期，无论如何我们怎么去看这个周期，可能是一个调整期。那么，在调整期当中，最重要的是产品的抗击性在哪里。当整体市场水长船高的时候，可以跟着别人飙价。可是当市场的预期开始回归理性或者是看淡的时候，也许更加凸显了职业经理的操盘能力。从万科的言论，以及它下面的操作来看，它做的判断是未来中国的住宅市场将走向中小户型。其实是地价的原因，今年还有资源去做大户型是因为地价还不够贵。未来中国市场，像日本东京或者是台北肯定是以小户型为主。可是在小户型竞争当中，在工业化已经完成的时候，我们再做小户型，竞争就会相对处于劣势了。实际上，中国房地产市场的价格还没有到头，价格还要攀升。从这些角度来说，大家把自己的观点都都阐述出来了，陈总也做了万科最近有关的动向。这期的沙龙是通过这样的方式来促进思想的交流，同时对未来的市场判断有一个更加清晰化的了解。我们希望这个沙龙能够提供给大家更多的资讯，更多的信息，我们希望它是一个平台。 　　【陈炜】： 　　万科的这个研发中心还是属于比较封闭的。 　　【陈子荣】： 　　我请教一下，万科是用自己的施工队吗？ 　　【陈炜】： 　　都是我们的。 　　【石生荣】： 　　去年我们跟他们有一个交流，他们早就成立了标准化的研究室，他们是起草标准开始的，学的东西是日本的。培养了很多的厂家，包括预置混凝土，包括外墙板都是整体在工厂做好以后，现场固定一下就可以了。研发据说从去年开始就投入1%了，去年200亿的时候可能就是2个多亿。如果说将来以后土地这么紧张，这可能是一个趋势。其实90平方米并不可怕，在欧洲20年以前就已经开始做了。 　　【陈炜】： 　　我补充几点，他们内部说法叫做两层皮，第一层皮是建筑，第二层皮是室内的装修，就是装修面如何跟建筑面结合在一起。建筑这层皮和装修这层皮全部要求用工厂化的概念来做。比如说贴强板系统，就不是在现场作业，可能是在工厂里面就已经把板全部做好了，在现场就跟家具一样做组装。所有的管线全部是在龙骨的两层皮中间来做，这样的话，如果不满意的话去掉的话，都不会影响到建筑，这是非常科学的。但是，装修和产品接口整个的两层皮完好的连接一直没有解决。你会发现样板间看上去几乎跟家具的品质一样。把标准尺寸定完以后，在成本方面有很好的控制。为什么现在还不敢大量推，先做试验，是要花两年时间形成规模化以后再来做。一年是一千万平方米的开发量，先拿一百万来做试验。   大家沙龙:对万科降价,说是还是说不？        值2008年开年之际，中国房地产业伴随中国改革开放走过了30个年头。为迎接30周年，《中国不动产》杂志作为由全国工商联房地产商会主办、面向全面的行业杂志，正紧锣密鼓地进行改刊工作。新改刊的《中国不动产》杂志将加强民生关注、增进人文关怀，贴近行业人士，推动地产品牌，更好的承担起业内交流的桥梁作用。 　　为此，特发起 “中国不动产沙龙”活动，旨在通过高端业内人士之间的轻松愉快的聚会方式，增进相互交流和沟通，把诊问题，激荡智慧，促进行业良性健康发展。 　　中国不动产·周末沙龙，将定期由《中国不动产》杂志发起举办，由焦点房产网全程现场实况网络直播，沙龙活动由参与者轮值做东，直接置身东道主一线售楼现场，将理论探讨与项目实操相结合，让每个参与者都能够参与其中受益。 　　指导单位：全国工商联房地产商会 　　主办单位：《中国不动产》杂志 　　特别协办：搜狐·焦点房产网 　　一期东道主：新世界地产 　　活动时间：3月1日下午2:00至5:00 　　活动地点：崇文门外大街9号正仁大厦10层 　　附：沙龙成员名单（排名不分先后） 　　新世界 新世界中国地产北京项目管理中心常务副总经理 陈子荣 　　新世界 新世界中国地产北京项目管理中心营销管理部副总监 王向刚 　　伯朗峰 北京盛世原华房地产开发有限公司副总经理 贾金哲 　　信堡·水岸公馆  西安信堡房地产开发有限公司董事长 庄耀山 　　国瑞城 国瑞地产传媒总经理 武斌 　　MOMA万万树 东君房地产公司总经理  石生荣 　　天安国汇 天安天地房地产公司副总经理 门青云 　　科宝·博洛尼总经理 陈炜 　　国轩国际研发中心 建工地产副总 王浩     全国工商联房地产商会传媒中心主任黄岚   主持人黄岚：大家下午好！首先，今天非常感谢大家在周末的时间能够参与中国不动产的大家沙龙。我先给大家做一个介绍，今天很荣幸我们邀请了各位在地产界很知名项目和企业的负责人参与大家沙龙。我先介绍一下莲湾国际的庄总，伯朗峰的贾金哲，国瑞城的武彬，万万树的石生荣，天安国汇的门青云，科宝的陈炜，建工地产的王浩，还有一些嘉宾在路上，，还有东道主的陈子荣和王向刚。我们就边等边开。 　　今天的大家沙龙除了中国不动产杂志之外，还有来自搜狐的媒体银鹏。首先，介绍一下我们这个沙龙。今年这是我们第一期的沙龙，这个沙龙的名称就叫大家沙龙，取意就是希望大家能够参与，当然也是有大家的概念在里面。每年地产界都有很多事情，我们也是希望借助这样一个交流的平台加强各位思想的互相震荡，以及观点的传播。我们计划今年推出30期的沙龙，非常高兴的是，今年我们第一期沙龙能够荣幸在新世界这个新的会所里举行，所以非常感谢东道主。每一期我们根据当下的热点设计一些话题，让大家来交流。 　　今天，我们的话题是，也是现在目前市场上最热点的一个话题，就是万科降价的话题。我们今天的话题就是面对万科的降价，我们是说是还是说不？也就是说，万科打出来了一张降价牌，我们是跟还是不跟。各位手上现在都有一些项目，有的是二期，有的是新盘。在当下的关键眼上，可能马上就面临春天的开始，我想每个公司都有自己的战略。今天就这样一个话题先切入的谈一下。关于万科降价这个问题，我相信诸位在最近各种媒体上都已经有足够的了解。但是，我还是想说一下这个背景。 　　大概是在2007年的时候，深圳的万科以远低于市场预期的7500元/平方米的价格开盘。这是被认为万科降价的开始，这个时间点是在去年的10月27日。然后在12月9日，万科在广州的一个楼盘，以低于周边楼盘大概4000元的价格开盘。今年的1月份，万科在武汉的各个楼盘也推出了送面积等等特价的一些优惠措施。那么，在1月下旬，万科在成都以4500—4600元/平方米的价格直降。在北京也降了，在今年的2月21日，上海万科又推出了一个利用元宵节的促销计划，最高折扣可以达到8%。2月23日在武汉万科的四个楼盘中，促销让利据说有1000万的价格。从这样一个表现来看，万科已经名副其实的开始降价了，而且是全国的策略。这是我讲的第一个现象。 　　第二个现象，我想再谈一下股市。在去年的12月7日，在一连串宏观调整、信贷紧缩的背景下，万科在全国开始降价。在12月7日当日，万科在A股和H股市场上的房地产股票全部暴跌。那么，其中在A股市场中，房地产的四大天王万科、宝力、招商、金地分别下界了9.5%，6.3%和7.5%和6.8%，上海建设则是停跌。直到上一周股市的震动在我看来比楼市更加厉害。按照国际流行的说法是这样的，当一个股市它的跌幅超过25%的时候，就意味着一个熊市的开始。那么，我们曾经中国的股市已经达到过6000多点，按照这个降幅来说，其实大概已经有35%了。那是否说熊市已经开始了？那么，股市这个表现，是不是已经间接的反应了我们在楼市上的反应。我在来之前做了一个统计，以万科目前的降价幅度来说大约是在10%左右。这是一个背景的资料。 　　另外一点，就是在北京市场上，有一些项目，有一些公司，在跟万科走的，他们是怎么走的？这里我有一些数据跟大家汇报一下。合生在双景桥这个项目上，推出一个特价房，大约是22500元/平方米，比正常销售3万块钱相比等于打了7.5折。位于大望路的珠江帝景推出了特价房，比正常的售价也低了5000元/平方米。现在还有一些新盘，也是定价偏低，远低于市场的预期价格。那么，在2008年2月份到现在，北京市场只发了十个预售许可证，各个楼盘却没有去领，也就是说大家在等待，开发商在等待。 　　还有一点，市场现在也传出这样的信号，就是在北京市场上有两支生力军，一直以来在全国的一线市场上，一个是温州炒房团和山西炒房团。现在据了解，温州和山西的炒房团已经开始抛售，其中据说有一位温州炒房团手上的房源，他个人有400套的房子，温州大概有10万人在炒楼，动用的资金大概有1000个亿，他们会不会形成多米诺骨牌的效应。所以，面临这样的形势，我想就你们自己各位的楼盘，特别是针对当前的北京市场谈谈各位的看法。主题就是万科降价我们跟还是不跟，或者我们是怎么应对。今天的话题也是比较尖锐，接下来请各位有一个陈述。   建工地产国轩国际研发中心副总王浩 　　王浩：我个人觉得，首先得界定两个根本性的问题，一个就是万科可能在一些城市有一些降价，尤其是在北京，是不是真正的能够界定到降价的概念，或者能够降价的幅度能不能算得上是真正的降价？我觉得现在的媒体有一些报道不是说错误的，有一篇概全的感觉。比如说万科的假日风景，我去了两、三个业主论坛里面看了一下，我感觉相对会比较准确、客观的。从假日风景起来之后应该是涨到两、三次价。正常的销售额一次性付款是9.6折，贷款是9.8折。这次活动到29日，一次性付款是9.3折，贷款是9.6折，相对下降了差不多是两、三个点左右。媒体上重点报道的是特价房，就是9.1和9.4折。但是，这个特价房没有说总共有几套。反正它打折的房子是还有44套，占1/4。我个人的理解就是，除了万科那几个开的新盘价格比较低，再一个像这些楼盘，是不是真正的降价？我觉得是有一些疑问的。 　　主持人：您认为是销售的策略？ 　　王浩：对，一个是销售策略，我记得两年前还有一个尾房，那个价格更低。万科也不排除以这种价格去处理相对尾房的概念。还有我觉得房价的趋势，大家都知道从经济学角度，要么是从供求关系决定的，要么是从成本决定价格。供求关系是现在大家比较制衡的局面，今年以来预售证发得比较少，说明大家都想看看再说。 　　主持人：现在有一些开发商已经具备拿预售证了，但是根本不去拿。 　　王浩：是的，因为有一个限制，开盘之后必须在十个工作日之内销售，所以就没有去报。所以，这两个概念，现在降价不降价，从供求关系来说，看得不是很清楚。尤其是北京，北京的房价是不是能够真降就跟供应量相关。而且按照保障性住房和商品性住房趋势来看，保障性分两类，就是廉租、经济适用房和两限房。这对购买人群是有限制的，同时造成的就是，现在讨论房价是指北京所有的房价，还是光指北京市的商品房。如果光是北京市的商品房价，我觉得某种程度上是不降反升。从供求的关系上讲，现在北京市政府提供的土地，首先保障的是保障性用房的土地供应，商品房性用房供应的土地是放在第二位。而且，从房源的需求来说，北京想买房是有一半人是排斥在保障性住房以外的，没有资格去买。随着考察的严格和信用机制的建立，我个人觉得可能更多的人是没有权力或者资格去买保障性住房。 　　第二个，从成本决定价格来说，大家都知道，现在面粉比面包贵，就相对于土地来说，今年的钢材又在涨，人工成本又在涨。所有这一系列就决定整个是通胀的社会。现在大家能讨论只有两个可能在降，一个是股市在跌，另一个就是房价在降。现在工资在涨，农产品在涨，所有的价格都在涨。我觉得股市和房地产有一个价格的滞后性，尤其是房地产。从钢铁涨，涨到水泥，再涨到施工的成本，最后报价。所以，从成本的角度来看，我觉得房价即使有下跌，还是保持了温和的上涨，和通货膨胀基本上还是保持同步的。 　　主持人：王总的观点是说楼市现在也没有进入拐点。 　　王浩：其实大家对拐点的认识是不一样的。对拐点的理解也不一样，什么叫拐点，拐点是斜率不一样，斜率不一样，并不意味着趋势的改变。改变从涨的速度快，到这个点上涨得速度慢。   西安信堡房地产开发有限公司董事长庄耀山 　　庄耀山：各位前辈大家好，我来自台湾。我对这一方面我有我的看法和理解。其实现在房价基本上，我从我对大陆房价的看法来说，我认为它应该是不太可能降的，尤其是北京。北京从改革开放多现在，房价一直没有降过。上海有上上下下的情况，但是北京没有。因为，北京有北京的特点，北京的特点是首都的特色，国际大都市的特色。我分几点来讲，比如说北京国际都市的特色，北京作为一个国际都市应该是不可否认的。但是，它的房价如果跟发达国家的国际都市相比，还是比较低的。所以，还有一个很大的上升空间。另外一个特色，就是它本身就是一个政治、文化的中心。所以，我举一个例子来讲，政治中心，所有全国各地的机关，在北京都会有办事处，或者是联络处。大公司，即使总公司不在北京，分公司应该都会在北京。它也是文化中心，有最多的学生，最多的研究机构在这里。所以，有很多外省市的人，以能够让子女到北京上学为荣。这一、二十年来，大陆快速的经济成长，社会经济的累积，财富的累积，在各地创造了一些有钱的人。这些有钱人，有些会选到上海去，大部分的人会选择北京。 　　另外，像供需方面，即使这几年，因为经济的快速成长，需求面没有减少，但是供给面基本上06、07年，尤其是07年比06年还少，供给面的不足，需求面还继续快速增加的时候，那当然还要上涨的。还有刚才讲到的成本增加，这种成本的增加，从原材料的成本增加，从人工的成本增加。还有从土地的成本增加，税金的增加等等，他们都在支撑价格一定会往上走。其实，从全世界各地来看房地产，房地产的走势长期来看一定是慢慢往上走。但是，短时间来看，有可能会跌下来，然后再上去。这种趋势是一定的。但是，北京市的房地产，到目前为止我看连跌都没有，尤其是商品房。如果说连经济适用房，连限价房一起平均来看的话，表面看起来是跌了。但是，大部分的人没有取得限价房的资格。所以，商品房根本没有跌。 　　另外，看税金方面，现在又增加了土地增值税。还有金融，现在紧缩金融，这样成本又要增加了。所以，很多很多的因素决定，让房价是一定跌不下来的。所以，我还是赞同王总的看法。有可能是媒体的炒作，大部分商品房我认为还是维持原来的价格。如果一个盘有它的特色，我相信它的价格是不会跌的。尤其以后发展的趋势是，从市场的需求来讲，从无到有，到讲究品质，再讲究精致，个性化，这是一系列的过程。现在怎么样去把产品能够更精细化、个性化，能够在这个市场里面脱颖而出，才会有升值的空间。