主持人：庄总的理解是这样的，目前的市场不像我们想象的那样严峻。 　　庄耀山：我是举例子，尾房或者是特价房，有一些让媒体可以炒作的地方，符合政府政策的。其实政府在做多，房地产本身总经济上来讲是一个火车头。   北京盛世原华房地产开发有限公司副总经理贾金哲 　　贾金哲：我谈一下个人的看法。这里面从项目运作的角度，我和万科最近，我们两个项目挨着。大家星期五可能看到这样一条消息，我也非常关注，就是万科的相关领导发了一个帖子，一个观点，就是说房地产市场处于长期上升趋势，和前些日子说的拐点论有了一些不一样的声音。结果这个消息后来以后，有人就跳出来支持。这个信号其实我也非常关注。我旁边的万科，它在最早的时候，为了压制我，对开始喊出15000元/平方米。后来随着拐点论出现以后，全国的策略是12000元/平方米，最近8500元/平方米，根本没有卖，就是传出来的价格。结果谁中招了呢？就是我们旁边一个项目，它从8500元/平方米，涨到一万，结果万科降到8500元/平方米的时候，他就很麻烦了。我们的价格始终都没有变，你现在跌到8500元/平方米，我还是这个价格，我现在的价格是9000元/平方米。我觉得你怎么变跟我没有关系，我从来不看别人的价格如何定，我们的产品也不一样，跟你没有竞争。这是从项目运作的角度说，我觉得不要管别人的价格，定什么样的价格，什么样的策略。这是我从项目它报价的演变过程我在谈我们的应对策略。 　　还有一点，我觉得作为拐点论也好，包括现在所有在售楼盘的降价，其实我认为它是一个全国性的企业竞争策略，它在用这种形式去打进它的对手。房地产行业现在已经到了整合的阶段，它在用它的企业竞争策略，去赢得它在市场中的相对垄断地位。第二个企业竞争才略，它有企业的背景，它在替政府讲话。政府不希望房价涨得太快，希望平稳涨。那么，老降不下来怎么办呢？必须有一批人，或者某些企业站出来来做这样的事情，用企业行为和市场行为来达到一些宏观调控的目的，它是开了先河。这也是作为企业政治化的一个策略。因为我和万科之间也有一些联系，能够体会到它是怎么想的。 　　其实，现在谁能赢，就是手里拿着钱的人能赢，手里拿着项目的人不一定能赢。将来很有可能会有某些房地产开发商做不下去了。 　　主持人：你这个观点是不是就是意味着你认为万科的降价策略会成功呢？ 　　贾金哲：对于他自身可能会成功，对于大的房地产开发商问题不大，冲击的是小的开发商。就是资金实力有限，土地存量也有限的这批人麻烦会很大，将来很有可能是联营、兼并、买壳等等一系列。 　　关于趋势问题，最近圈里很多媒体也一直采访了我很多次，也讲了很多。我的感觉是这样的，目前的房价如果说会下降，06、07年的房价透支了08年的预期，这也就是说在过去06、07年卖的房价是08年的房价，把08年的卖完了。那么，今年还能预支09、2010年的房价吗？不一定，所以一定要喘口气，在这个平台上整理一下，然后继续涨价。我觉得整理期应该到08年的年底，这是我个人的观点。因为，它还会有一个惯性，不会是一个时点性的概念。所以我对今后房价的趋势也不担心。为什么我今年会开这个项目，其实今年的开工面积很少，拿证的也很少。我不相信一个万科就能把所有人都搞死，这不太可能，大家各取所需。所以我一直不担心这个事。 　　主持人：陈总，新世界在中国的开发量非常大。那么，新世界我们都知道是一个非常稳健的企业。针对今年的形势，不知道陈总您总体的策略和看法是什么？   新世界北京项目管理中心常务副总经理陈子荣 　　【陈子荣】：我对北京的情况比较了解，有两年的时间在北京。过去两年股票市场的变化，确实让人家觉得，这样发展下去，这个经济体系是不是要碰撞到一个硬的墙壁上，自己又毁掉了。所以有人说慢一点，所以说国家做调控也是合理的。房价去年或者是06年年底开始涨，从一个角度来讲，它是追回过去慢的发展，从另外一个角度来讲，它是透支了08年一部分的增长。所以，要是国家在经济方面的发展没有明显衰退的话，我们房地产市场也好总体还是好的。所以，不用担心。 　　具体来说房地产的问题，我们的价钱以北京为例，差不多是一万块/平方米。从很多角度来算，都不算贵。还有北京买房的人，当然有北京本地的朋友们，但是很多的情况是外地的朋友在买。有些人外地人来北京买房子，光是全国的有钱人都在北京买一套房子的话，这样下来，北京人本身通过自己的努力，收入增加，在改变自己居住环境的过程当中，买了一个房子，希望换一个大面积的，这个需求是根本性的，是没有办法控制的。另外外面的追求是投机性的，可能这个需求会加强房价的速度，这样的需求是不会改变的。从现在来讲，从北京的地位来看，这样的需求是不会改变的。所以，从供应来讲，还有过去两年多的调控，很多房地产应该供应的供应不了，这个反应没有办法完全配合。反过来供应有落后的情况，但是需求还在。那从这个角度来讲，北京的房地产市场不会有明显的调整。 　　万科个别的情况是这样的，我自己是这样理解的，从一个比较大的发展商来讲，它有一定的量，在大家观望的时候，它可以做一些动作，让销售量集中在它的手上。它反正去年已经预支房价了，今年回归一点。它跟个别的或者中小的发展商不一样，它有很大的量。而且这个降价策略可以改变，今天说降价，明天可以加价。所以，对于它来说，它可以根据自己的情况，一方面可以炒作，可以把风险平衡一下，先卖掉一部分，如果市场真的调整了，它还可以降价。所以，从它来讲，它有一个市场领导着的地位，我觉得万科采取主动的措施是可以理解的。另外，万科根本改变不了市场的行为。所以，我觉得这个时候安全的，可以有看好和看坏的两手准备。 　　【主持人】：陈总认为市场依然会稳健的发展。下面有请王向刚谈一下你的观点。   新世界北京项目管理中心营销管理部副总监王向刚 　　【王向刚】：首先非常感谢大家的到来。关于万科降价的问题，我想去年万科整个一年的销售额是520个亿左右。在前几年的面积是110-120平方米左右，06、07年产品结构，大多数户型面积到了90平方米以下。也就是说把产品结构定位在90平方米以下，或者是面向中档人群产品结构的基础上，所以它的产品趋于成熟，或者随着它的产业化的跟进，可能有这种降价的空间。从07年整个市场的表现来看，我记得整个商品房是2.5万亿，商品住宅也达到了1.8万亿，整个投资额是增长的，也就是说开工面积和开发量都在上升。另外一方面，它的产品供应，特别是有效的供应还是增加了。原来的市场机制下，开发商有可能囤地，投资者可能掌握大量的房源不出来。但是，随着今年国家的宏观调控政策，开发商捂盘或者是囤地的可能性越来越小。所以，在这种情况下，面向市场的产品可能会越来越多。这两方面的因素，可能促使有可能有降价的可能。但是，从一个盘，或者说广一点，城市和区域不一样，而且同一个城市里各个盘的素质也不一样，所以降价不降价，我的观点还是根据项目的具体情况和项目区位来说。我拿崇文区来，这里有历史文化底蕴在里面，有人问大宅因素在里面。如果一味推翻古代的东西，它的价值可能自身价值被贬低。我想万科的降价代表了一种它本身对房地产理解的重新梳理，也代表房地产整个市场在2008年会有理性的回归。但是，并不代表价格会有急转直下的下降，或者是突飞猛进的上升。我个人的看法它是平和、健康的发展。 　　另外，我想从房地产市场的大势来看，08年，应该还是一个健康、稳健发展的一年，特别是高端，有自己气质的项目，由于市场供给土地，包括政府保障性住房的推出，这种有文化底蕴的，或者是偏向高端住房的价格是比较坚挺的。   天安天地房地产公司副总经理门青云  　　【门青云】：很高兴今天能够参加这个大家沙龙。作为我们这个项目来说，定位是属于高端的项目。面对的客户群体主要就是针对，我们对外推广的内容就是企业CEO、总裁的会所。我们这个产品介于会所和高端公寓之间。主要是用于高端客户进行商务接待，休闲和一些高端会议所用的。所以，就是远离住宅。刚才咱们谈的问题，就是万科现象，我想万科这个现象，说得比较直接一点，万科现象一般来讲，遇到这种现象，我想应该是有三个方面的问题，第一个就是企业急需要资金，可以快速回笼资金，在价格上做一些调整。第二个在产品上变化，价格也是不同的。第三个就是成本，就像刚才前面都提多的一样。概括起来一点，万科现象讲得严重一点就是房地产宣言，就是万科宣言吧。这个现象不是中国社会经济和房地产市场发展的必然结果，按照现在目前中国经济和房地产发展的趋势来看，不可能出现拐点，或者是房地产必然降价的现象。第二讲社会，通过万科的现象，现在目前我的理解是，在咱们国家整体经济发展和房地产市场这一块，应该讲起来还是非常稳健的。从国家政府、职能部门，包括行业出了很多关于房地产的调控和帮助有些中低收入的人，就是扩大中低收入群体的住房需求。所以，整个房地产市场的发展还是非常稳步的。 　　现在目前来看，高端市场这一块，基本上没有受到这一块的影响。所以说，如果说房地产市场目前来讲，由于房价虚高，造成经济过热必须降低房价来调整经济，我想这种说法不是特别确切的，而且也不太符合现在的实际情况。作为北京这块，我也是通过各个方面，有一些业内、圈内的人互相的沟通。由于北京市政府在这方面的力度也比较大，尤其是在土地供应方面，房地产市场的调控做得比较到位。实际上北京除了在五环、六环以外新开盘的项目之外，总体价格好像跟北京市内的价格相差比较大。但是在同一地段，同一地域基本上没有大幅度升降的现象，基本上都是非常稳步的在往上升。任何一个房地产商，都是以企业的发展为宗旨的，不会乱调价，把企业的发展，包括经济上的问题搞乱，最后影响到企业最终的效益。从市场经济这块，从社会现象这块我认为也是不存在的。 　　第三，出现这种现象以后我们怎么办？这个问题我觉得应该这样看，作为万科来讲，只是房地产市场当中的一部分。它可以把它的理论作为企业发展的宏观战略方针，或者是部署。但是，这只是它企业自己本身的，它调控的时候，可能是在三个方面，就是我刚才前面讲到的。当然，它的降价可能跟具体的情况有关，很可能有些人会跟着它走，但是毕竟是有限的。我们要根据市场发展的基本规律，按照自己企业的发展规律，按照整个宏观的发展规律来确定。所以说，我想不能人家讲什么，咱们就跟什么。所以，我自己感觉到，我觉得还是应该根据现在目前市场的规律。现在政府提出调控，提出的那几项措施，我们必须严格遵守，但是也要科学、严谨的制定自己发展的方针。所以，我认为房地产市场还是稳中有升的，按照客观的规律，按照辩证唯物主义和历史唯物主义的观点，社会就是螺旋性的向上发展。现在这个市场也说明了这个问题，现在同一地区，同一地段，同一个品牌，价格肯定比原来高。因为，社会就是这样发展的。生产资料涨，那你也要跟着涨。第二，现在都说降价，现在该拐点了，看看社会能够有什么样的反应，整个中国的经济一旦会受到的影响。不但是房地产的市场，所有的工厂，人民的生活，包括方方面面都要受到很大影响。所以，不能盲目的追从忙一种观点，一定要按照客观的规律，就是没有拐点，我这个说法比较绝对。现在不是必然规律，而且历史的发展到这个区间不应该出现这样的现象。所以，这只是个人的战略或者是措施而已。 　　【主持人】：没有出现拐点这是门总的观点，下面请武斌总经理谈一下你的观点。   国瑞地产传媒总经理武斌   　　【武斌】：我觉得就今年的房地产市场来看，是稳中有升。但是，我觉得在北京，包括高档项目或者中低档的项目，去年的涨幅趋势太过了。我们目前来看，我觉得很多项目，尤其是五环外的项目，价格还是有一点偏高了，还是有些会降。但是在市中心来说，我觉得现在更多的开发商在关注产品本身的优势和产品本身的配套来看，要综合看待自己的产品，不是盲目的跟从别人的价格。自身的产品是否具备这样的价格优势，是否具备这样的卖点。我看过很多样板间，样板间的细化程度，包括功能的使用，包括使用上还是可以深挖的。在今年来看，更多的开发商应该理性看待自己的产品。 　　刚才还说到关于外地的买房客户，在新世界也好，在国瑞也好，有很大一部分人是山西客户。山西客户投资的划分也有几种，有的是满足子女上学，父母的医疗配套。因为，在北京有很好的医疗环境，很好的治疗机构。再加上有子女上学问题，会选择这样一个位置，在二环内，或者在三环内有一个很好的交通，还有相对而言很好的配套，比如说医疗、商业、酒店等等整个的配套环境。那这块我觉得是我感受特别深的一个因素。 　　还有一块是资金回笼的问题，但是对于大的开发商，像万科这样的，因为它在全国有很多的项目。所以，对它来说它应该更加强化自身的资金利用率。对于很多现在的开发商来说，资金回笼确实是非常重要。而且，各种融资渠道相对有一定的压制之后，资金的回笼显得尤为重要。还要有全国的策略，在北京的土地越来越贵。那在全国各地要有很快的发展，包括有很多项目，现在我知道很多项目都在需求商业整售，住宅整售，这样资金利用率是很高的。对于没有上市的公司来说，资金的回笼是首要的。还有一个产品的分类，产品的细化，如何让你的产品更有竞争力。还有一点对于今年来说，对于很多项目的营销总监来说应该是一个不小的挑战。因为，从整个房地产的销售情况来看，不是很乐观。今年应该用什么样的营销策略去感染消费者，去影响消费者的购买力，这也是需要关注的一点。是不是有更新的方式，是不是能够给消费者带来更多的生活方式，生活态度体验式的新东西出来。 　　【主持人】：武总是比较客观的来描述了你的看法。我的理解是，为了加快资金的回笼，实际上在今年我们会采取一些不能叫降价，叫为了迅速套现采取一些策略。 　　【武斌】：现在整售价格可能算下来就只有一、两万，那你还卖，那是不是也在降价。　　【主持人】：石总，万万树在北京是别墅的楼盘，当代是什么时候接手的？ 　　【石生荣】：是05年的时候。 　　【主持人】：是变成科技别墅吗？ 　　【石生荣】：在走这条路线。 　　【主持人】：您觉得现在的别墅市场是什么样的形成？   东君房地产公司MOMA万万树总经理石生荣青云  　　【石生荣】：今天大家谈的观点基本上还是一致的。关于万科降价这个问题，我和大家的观点基本上是差不多，一个认为是阶段性的营销，在所谓房地产市场比较好的时候，开盘的时候一次性付款的时候，都会有一些活动。如果它是阶段性营销的话，实际上万科作为一个上市公司，它对现金流的需求是比较强烈的。尤其是在房地产在年底和年初的时候，在销售不是旺季的时候利用这个阶段采取一种行动，其实是完成财务指标，甚至有可能是想把尾房销售出去。 　　通过这个问题，我觉得应该注意两点，一个是万科本身，尤其在标准化方面做了十多年了，据说今年要推出120万标准化的产品。本身来讲，即使跟我们大家一样，市场不变的情况下，实际上它的建造周期和建造成本大幅度的降低。如果在中等住宅方面具有成本的优势，也有可能采取一些行动。另外一点，就是今年的两限房，在北京推出了很多。08年好多开发商做了一个准备，一个是不拿销售许可证了，另一个是不开工了。我了解一些开发商已经做得差不多了，交房的时间延期到了09年。在08年假如需求不变的情况下，供应是减少了，在这样的情况下按道理来说应该不会往下走。但是，对于中低价格的房屋可能会受到影响。因为毕竟有几十万平方米的两限房推出来。 　　另外，第二点我想谈的是，存不存在地产价格在下降的趋势？北京的房价到没有拐点？和其他的大都市相比，甚至跟香港相比还有很大的上涨空间。本身房地产的资源有土地稀缺性的特点。再加上随着经济的增长，各方面的资料、材料的价格，人工的成本也在上涨。这种情况下，会不会下降？再加上去年温总理说的18亿亩的红线。这个一说，把土地稀缺性的资源更加强调出来。所以，在这种情况下，我也同意大家的观点。长期看还是稳步的上升趋势。目前来讲我们还没有看到，比如说一季度，整个房地产市场交易的价格，还没有看到下降。如果是下降也不一定是整个的下降。 　　从政府来讲，从各方面也看到，没有看到要房地产价格降下来，只是说要控制。比如说万科的活动，是不是存在06、07年跟猛了，今年要消化一下。我的感觉是，从政府来讲，房地产的发展每增长十个点，可以带动GDP一个点。我的理解，从政府的角度来说，担心房地产市场价格降低，比担心股市下跌更关心。 　　我现在做的是别墅项目，对这块也比较关注。大家也知道，任何一个国家没有说一个产品突然就没有了，中国也是这样。土地的稀缺加上产品的稀缺，我觉得别墅市场这块，相对来说比公寓市场这块，我个人认为是比较乐观的。如果要着急回收资金的话，可能会遇到一些暂时的麻烦。如果说对现金流的需求不是那么强烈的话，卖得慢一些，可能对开发商来说是一件好事。我们也看了周边的一些项目，一些业主和客户也在比，看来看去其实没有几个项目。其实我们的定价，首先还是看自己的项目，自己的产品，然后会考虑一些市场和周边的降价。我们也不希望价格涨得特别快，我们也希望是温和的上涨，这对开发商来说，对消费者来说都是有好处的。所以，相对来说，我对这个市场还是比较乐观的。谢谢。 　　【主持人】：刚才作为开发商，大家都提出了自己的看法。我大概统计了一下，在座的各位当中，90%以上的人认为没有拐点。刚才各位把自己的观点抛出来，下面进入自由讨论的阶段。在自由讨论阶段，我还是有一些数据拿出来跟大家讨论一下。 　　今年1月份，到目前的2月份为止，从现在签约的数据来看，是非常之低的。一月份的成交数据大概是200套，签约率大概只有不足20%。当然，1、2月份是传统的销售淡季，这个数据从策略上看，可能是一个可以接受的现象。那么，问题是如果在3月份还是这样下去，成交依然低迷的情况下，我们怎么办？ 从宏观的分析来看，刚才大家否认拐点论，认为今年还会稳健的发展，其实有一个很重要的数据，就是今年的供应量不是特别大。市场的需求没有改变，但是这里面有三个问题，在刚才讨论的过程当中，是否还存在另外一个角色我们忽视了，现在一个是供应方，一个是需求方构成了一个市场。这是没有错的，从来都是这样的。但是，这里是不是还存在一个桥梁，在供应方和需求方之间还有第三者，第三者是预期。我为什么刚才谈到股市，股市也是跟着房市几乎是同步在快速的增长。我记得前年的时候，大家都在讨论一个观点，当时说如果你有钱，你手上有一个投资计划，你首先是先买房还是先买股票，当时就有这样一个争论。今年股市状况依然不明朗，而且股市利空的消息在不断的出来。所以，对股市的预期大家是明显的信心不足。那么，现在就是对于楼市大家怎么看，是否还像前两年那么强烈。在06、07年的时候，这种预期出现了一个词叫做恐慌性购买。老百姓非常踊跃的买房，主要的原因是房价涨的速度太快。如果今年不买，那么明年要付出更多的钱。如果说整个市场预期改变的情况下，那么会出现什么样的情况。在这个问题上，我希望大家可以抛出观点来讨论一下。第一，你们认为预期是否可以改变这个市场，这个牌究竟在开发商手上，还是在消费者手上。目前这张牌在谁的手上？