我在“闲话物业税之一”中说过，如果未来的物业税是将现行的房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一按年收取的一种税，地方政府将失去运转的基本财力，这是不可取的。如果不将土地出让金并入未来的物业税，开征物业税也就只能对房价起推动作用了。

今天，假使我在“闲话物业税之一”中的理论是十分错误的，假设中央有能力解决物业税开征后的地方政府正常运作的资金缺口问题，按照目前专家、学者、官员们开征物业税的思路，看看开征物业税后将对购房户产生的实际影响。

首先，由于开征物业税后占房价较大比例的土地出让金将从现有房价中剔除，各地段的房价将会有不同程度的下降，目前房价越高的地段，其降价幅度也将越大。但同时，由于土地级差关系，拥有这些地段的业主，也将在未来若干年里缴纳更多的物业税。

有人简单地将现在五十年或者七十年的土地出让金平均分摊到以后的若干年去缴纳，以为这就是未来业主的实际负担，这是十分不现实的，这就犹如“在银行按揭10万元，分10年还清，每年只需还1万元”一样的不可能。政府让业主分批承担土地出让金，业主也将需要承担分次还贷的“类似利息”。因此，购房人的总体负担不会有大的改变。但土地的分次付款，反而会剥夺有能力一次性付款者的选择权，让他们额外承担这“类似利息”。有意思的是，物业税的开征，将会使大量现有定期归还按揭款的业主，变成了定期缴纳税金，那时他们还是房奴吗？

其次，一个和老百姓生活息息相关的产业，也是最需要政府扶持的产业，而按照税收的属性，对需要扶持的产业一般都是实行低税负的，而我国目前的房地产业税负却存在着过重问题。按照目前开征物业税的思路，是希望将开发环节的税负转移到持有环节，而不是减少税负。这就意味着，开征物业税有可能不仅仅是增加新税种问题，更有可能是对业主增加新的税收负担。那么，一旦物业税开征，百姓的实际负担将会加重，房屋持有成本提高，从而导致房价（含持有成本）不仅不会降低，甚至有可能担当推动房价（含持有成本）上涨的黑手。

假设在开征物业税的同时，也将开发环节的税负减轻了。那么，地方政府或许也会出于自身利益的需要，以各种名目增加收费，使开发环节所减轻的税负抵消。

再次，拥有多套的住房一般不会闲置在那里，总会设法出租的。而对拥有两套以上住房实行差额征税，会加重房屋持有者的负担，这些负担最终将会不同程度地转嫁给租房者，令房屋租赁市场价格上涨，最终加重民众的负担。

此外，按照中国房地产协会副会长朱中一的建议，在开征物业税同时，减少二手房流转环节的营业税，这就有点自相矛盾了。虽然我明白朱先生的本意是方便已经拥有两套以上住房者变成拥有唯一住房的人，但如果是长期实行减少二手房流转环节的营业税，那还不是在鼓励炒房？

综上所述，依照目前的思路开征物业税，并不能直接给购房者减轻负担，因此也达不到维护民众利益的目的。如果房价下跌，而业主的实际负担却加重，这样的调控老百姓绝对不会欢迎。如果立法机构在开征物业税前，广泛征集民意的话,很有可能将要遭遇强烈的抵制。