（主持人：孟家庆）

背景资料：

【主持人（孟家庆）】：各位朋友下午好，非常高兴请到在座专家和在座的媒体朋友们和其他嘉宾，在这样一个春意昂然的午后聚集在“澳城”的售楼部。我们脚下就是深圳在未来几年最热的热土--后海中心。它所在的南山商业文化中心区的南侧，右是深港通道的重要接驳地点的联合处，在这样一个湾时代，在这样全球化的时代，越来越多的中国人，包括海外侨胞都已经看到中国的经济在迅速发展。

今天我们的主题叫做“湾时代·争鸣深港论坛”，这个“争鸣深港论坛”还是讲我们整个后海中心区。深圳市从2001年开始城市发展及产业发展已经明显延伸，深港大都市的规划自然要具备相当的前瞻性。因此，深港大都市已经涵盖了东莞、惠州等地区。我们更应该考虑到澳门、珠海、广州、中山等地。香港和深圳在近两年不约而同地提出了共建深港大都市的建议和规划，使得深港合作在2007年的年底到2008年年初取得了突破性进展。可以预见，在这个基础上，深港合作有望在2008年打开一个全新的空间。

深港大都市、深港同城的概念在上个世纪八十年代就有人不断提出，而且深港双方从政府到民间，一直以各种形式在推动。但是，直到最近才得到深港双方政府以联合公告的形式正式确定。这表明，深港合作第一次有了正确而且鲜明的目标和方向，那就是共建一个世界级的大都市。

针对这样一个目标，深港双方不仅积极在08年开始进行广泛和深入的合作，而且深圳市政府已经向中央上报深港大都市的规划纲要，深港大都市的建设已经悄然拉开帷幕。我们相信中央政府也会默许并且乐见深港大都市展开建设。纲要一旦获得批准，就正式确定了深港大都市的法定基础，因此从这个意义上来讲，在2008年可谓是深港大都市的创市元年，我们今天在“澳城”也可以说见证深港大都市创市元年的见证。

因此，我们建议借助深港大都市的战略投资背景策马扬鞭，带动整个后海中心区、南山区以至于深圳、珠三角经济的更大一轮的腾飞。

今天我们主要和嘉宾对话的话题是如何通过目前合作空间的切入点。第二，机会点在哪里，有哪些合作能使得深港大都市这样一个在产业升级、国际化程度日渐清晰的时候所带来的重要机会。第三，“澳城”项目的战略谋略。

【主持人（孟家庆）】：请允许我介绍一下今天在座的四位嘉宾：“澳城”项目行政总裁罗博士;旁边的先生是中国知名的经济分析研究专家，对城市发展，对区域经济建设、产业升级都有非常清晰的认识和独到的见解。第三位嘉宾是戴欣明博士，它是戴欣明策划机构的首席战略顾问，是中国知名分析评论专家，其观点思维的前瞻性非常远大。第四位嘉宾是彭许增先生，彭许增先生多年在房地产工程领域施展他的才干，他是“澳城”的行政副总裁工商管理硕士、理学学士、农学学士。我们掌声欢迎！

待会儿四位嘉宾会各自从区域、从人文、从深港合作的建设发表他们的观点，我也希望在座的朋友踊跃地提出一些你所想到的问题，无论那个问题在现阶段的正确与否，而是你所关心的是什么，包括在整个论坛中间你们没有想透的事情都可以问一下我们的专家。

关于深港合作，我刚才已经说得很清楚了，深港合作的历史背景已经非常清晰，深港合作未来的空间和作为我们老百姓所能够看到、感受以及我们要怎么做的事情，我们首先请第一位专家讲讲。

……

【主持人（孟家庆）】：刚才宋老师从几个角度给我们阐述了深港合作未来的巨大空间。可不可以这样理解：从05年深圳的市民持身份证自由入港的手续明显简便，我们可不可以看到这是两地政府未来合作的一种尝试或者说迹象？

【专家】：我想是这样的。因为深港之间经过三十年的改革开放，我们在物流、资金流、信息流、管理流问题不大。但是现在唯有人流是单向的，很不合理，就是香港人到深圳来很方便，但是我们哪怕再高的人士，再有能力的人士、能给香港带来好处的人士过去香港都要查你，这是不合理的。但是我们现在看到他们在放宽，就是香港政府能不能有一个身份证明就可以过去，我觉得态度已经释放出来了，但是未来我估计不会有太长的时间，我们能做到这一点，就是在深圳居住的，首先就是有深圳身份证的可能会获得比较好的进出便捷，我有这个信心。随之而来在深圳的常驻人口能够和香港的同城化，进出还要检查吗。所以这个趋势在打破，我们要看到这个趋势，未来深港方面共同的愿望，也是香港方面最近释放出来的善意，我想这个问题在将来能够得到解决。

【主持人（孟家庆）】：宋老师不仅仅是政府经济界政策制定的参谋，同时也是一个相当具备公益心的，大家知道深圳有一个《第一现场》栏目，他就是特约嘉宾。作为后海片区的项目—“澳城”花园，在08年整个深圳乃至于珠三角、以至于全国的地产市场陷入了僵局和萧条，“澳城”率先打出了春雷行动，我是珠三角地产网的老孟，我知道这个信息之后非常感动。第一个感动在于责任。因为我们知道，任何事情是有经济规律的，经济规律决定着商品或者社会成本的高低。“澳城”率先打出春雷行动，我听到罗博士讲的是一种理性的回归，我个人认为这就是一个有责任的房产商对社会的一种姿态。“澳城”作为在后海片区，目前我们看到尤其和香港最近的距离，它在建筑规划、产品设计及思维、管理上有什么样的优异处，我们也想听听彭总给我们阐述一下，尤其是哪里更多地考虑到国际化人群的居住特点和他的要求。欢迎彭先生！

……

【主持人（孟家庆）】：其实这个问题很多人都在问，我们知道海洋文明早年中国是被洋人的的大炮、鸦片打开的海洋文明。我们要讲讲海洋文明是先进的，它不仅仅是开阔，更多是胸怀博大。所以，刚才彭先生的对于海的期望，我想更多的和你的想法是一样的。下面我们再请戴欣明博士讲讲，因为两会顺利结束了，我们可以看到从中国人的精神上都感觉到进入到了一个新的时代，在这样一个新的时代，深港大都会又开始了同城的建设步伐，我想我们都是怀着一种非常激动的心情，这种激动的心情体现在我们的合作项目，是哪一个领域还是哪一个能够更快地推动深港国际化的建设与发展，请戴欣明博士谈谈。

以下是戴欣明在“湾时代·争鸣深港论坛--澳城春雷行动”即兴演讲实录 　

演讲主题是：《“湾时代”争鸣是品牌的争鸣》

【戴欣明】：谢谢珠三角地产网孟家庆总裁、“澳城”项目行政总裁罗博士，有这个机会来到这里我感到很高兴，看到了“澳城”的一片新的天地。刚才专家已经在宏观上把深港大都市的合作方面讲得比较透彻，我想我从另外一个角度来讲一下深港大都市合作的未来。确切讲我是从一个微观的角度来谈这个问题。

今天的话题是“湾时代”争鸣深港论坛—“澳城”春雷行动。我认为应该更多地落实在争鸣，我们要争鸣什么。所以，我刚刚想了一下把我的讲话命名为一个主题：《“湾时代”争鸣是品牌的争鸣》。我来深圳也有二十年了，我有一个很深的感触，香港给我们带来的影响是什么，香港这么多年给我们带来了什么，比如我们说带来了先进的物业管理经验、先进的开发经验，如果你仔细分析它的话，它带来的是价值。这种价值我们如果用一个现在大家都愿意讲的词来说它是什么，实际上是品牌。我们现在说到湾时代也好、湾区也好，实际上这个词给我们带来的更多是品牌上的意义。

【戴欣明】比如刚才彭老师说到我们原来的蛇口和我们现在所说到的蛇口，概念已经是完全不同。它真正不同在哪里？词没有变，是它的价值变了。一推开窗能看到海，原来我们走在这里没有看到海，没有窗户也可以。是一片沼泽地，你来到这里以后，人家就会认为你要偷渡香港。这种差异化很大。确切讲，实际上这种差异化是什么？在二十年前深圳和香港这种大都会是不可能融到一起的，为什么？因为他们两地的品牌价值是完全不可以划等号的。七十年代香港在干什么，深圳的七十年代和香港的七十年代还不能同日而语。但是今天我们来到了后海，西部通道已经开通了，我们发现一个什么变化呢？我们深圳有它自己的价值。我们把整个香港和深圳两地的差异化缩小。实际上这种差异化缩小我认为更多地是融入一种品牌价值。

原来我们说香蜜湖是什么地方，是一个可以游乐的地方，现在不是了，现在是个豪宅区。香蜜湖的品牌概念在变化。我们说到后海，原来的后海和现在的后海，我相信今天来到“澳城”以后，包括我们旁边的几个项目，都可以看得出，这已经不是以前的后海了。以前的后海可能更多地是沼泽，但是这里面产生了一些有价值的楼盘。

【戴欣明】今年的两会刚刚召开完毕，我们发现有一个很重要的话题，就是把房地产作为民生的重要组成部分，特别提出来，这次提出来以后，事实上是和以前的政府工作报告是最大的差别。我称之为它的民生概念是什么？就是说这个住宅应该给大家带来一种真正的居住价值。

原来香港可能不认同我们，为什么？是因为我们的成绩和香港的差别太大。我们在以前深圳没有什么品牌，现在我们可以说各行各业、房地产都有很多自己的品牌。但是“澳城”项目本身我认为也是一个品牌。湾区也是一个品牌。就是说深港大都市的融汇，我认为更多地是品牌集群的融汇。

【戴欣明】最近有一个朋友跟我说在去香港、澳门的签证，原来是三个月有效，现在是一年有效。这也说明香港更多地接受我们深圳人。因为刚才宋老师在宏观上讲得非常清楚。为什么要接受我们？就是我们整个的人文价值、社会价值，包括刚才说到罗博士在做项目的时候这种社会责任感，等等这些集合到一起，形成了一种新的价值。这种价值实际上就是一个品牌价值。

如果说深港大都会两个能融合到一起来的话，我们必须有一批人士、有一批项目、有一批产业，真真正正具有一个我们称之为跟我们民生相关的核心价值。只有这种价值体现出来以后，我可以说比如春雷行动正是这种价值的体现。为什么要体现出来？如果你不体现出来，可以这样讲现在是一个营销时代，如果你不去营销，很多人一谈营销就说我们推销什么东西，不是，其实营销更多地是演绎你的价值，把你的价值说出来，你的真正好的东西在哪里，我们作为市民需要的东西是什么。

【戴欣明】反过头来再说品牌，品牌落实到最后的点是什么？就是说用价值演绎，演绎出来一个与众不同的真正的给他实实在在的东西，比如住宅项目，每个住宅项目都是不同的。比如我们今天看到的“澳城”，我们旁边有后海公馆，可能它们的价值都是不一样的。但是这种价值你需要有演绎才能给真正需要的人。最近说房地产的需求有所下降，确切讲，我认为更多地投机需求下降，但是真正地置业需求还没有真正地迸发出来。所以说，现在整个城市也好，作为我们项目也好，这种价值演绎是最重要的。接下来我也希望看到更多地像开发“澳城”这样的企业，像这样的房地产项目，给我们的置业者有一个很好的演绎。

【戴欣明】在未来的深港大都市的大环境下，我相信，只有价值才能把深港紧紧地联系到一起，让国际上认可我们。我先说到这里，谢谢！

戴欣明在做即兴演讲

（今天的话题是“湾时代”争鸣深港论坛—“澳城”春雷行动。我认为应该更多地落实在争鸣，我们要争鸣什么。所以，我刚刚想了一下把我的讲话命名为一个主题：《“湾时代”争鸣是品牌的争鸣》……）

【主持人（孟家庆）】：戴老师从价值、从深港的历史给我们做了分析，我刚刚受到一个启发，还是从价值上得到的启发。因为价值不是一个区域的、不是一个个体的，它是一个综合、全面的国际化。国际化是什么？国际化就是外国的人、外国的资金、外国的技术、外国的管理、外国的理念，和相当多的国家融合在一起的时候，带来一种人类共有的文明的进度。今天这个主题“湾时代”争鸣深港论坛，我想不仅仅是深港合作、不仅仅是南山、珠三角经济产业的进步，我想谈到“澳城”花园在深港房地产界要争鸣的东西。下面就请罗博士就“澳城”的建筑规划设计和它的优越资源给在座朋友做一个阐述。欢迎罗博士！

【罗振坤】：欢迎各位来到“澳城”。刚才宋老师从宏观的角度讲到深港一体是必然的。刚刚戴欣明老师从微观角度谈到了湾区。其实有些人认为深港合作也会将湾区发展到金融区、国际城市区。我觉得深港一体是必然的，在此基础之下，两个姊妹城市要发展将来，国内是高科技，以及优良、美好的环境，以及我们的楼价、房价是香港的1/4。我们要做的就是提供优良的环境给国际上一流的人才，当这些人才来到我们这里的时候就可以发挥香港与深圳的优势，将两地的资本市场进行融合，令到国内的科技行业也好、其它行业也好资本化。

“澳城”应该就是造就一个环境，给世界上顶级人才居住。我们所有的建筑理念、将来的管理全部都是针对这些人才。我们不是很简单地满足一个人的吃喝玩乐，还有心灵上、精神上，或者将来的教育上以及下一代的培育上。我们的目的就是希望通过这样，利用这个片区作为一个国际滨海人才聚集到这里，为国家竞争力的提升做贡献。

【主持人（孟家庆）】：他讲话的大概意思是“澳城”在规划设计、在园林、户型，包括在它的智能化方面都讲到了。“澳城”我们看了好多次，今天我们来看到有一条春光大道，我想我们市民看到之后都会觉得开发商在进步。我们知道一个项目它的园林、它的外立面、物业管理是对小业主以后所居住的舒适度以及社区的物业保值、升值的作用都是非常大的。所以，我们感谢罗总！

刚才几位专家分别从几个角度做了阐述。下面的朋友有没有意见或者问题问我们的专家，我相信会得到一个圆满的解答。

【观众提问】：各位专家大家好！我有两个问题，分别问罗博士和戴老师。我的身份是作为一个普通的消费者，你是香港人，但我没有在香港生活过，不知道在香港维多利亚港生活是什么概念。但是作为“澳城”，“澳城”作为一个湾时代的产物，两者的感觉是怎么样的，两者是有差异化的，将来随着深港一体化的进程，是否会同化？

请问戴欣明老师的问题，我是作为深圳特区报的一名记者，我不知道您最近有没有关注特区报上面的蓝色崛起的概念，和我们今天讲到的湾时代有着异曲同工之妙。现在大家都在炒滨海人居的概念，您对滨海人居的概念是如何认识的？

【罗振坤】：谢谢。很简单地回答你的问题。其实维多利亚港和深圳湾时代的比较。维多利亚港周边的环境存在着很大的忧虑，表面上是很繁荣，但问题是办公楼和居住的租金很高，另外就是居住环境很差，因为香港生活节奏比较快，这样就使得居住环境不是很理想。深圳湾这边暂时是山清水秀，如果是对人的居住环境来讲，这边其实就是将来升值的地方，也是国际人才居住的地方。

【戴欣明】：看来孟总来深圳的时间比较短，所以听白话是一半一半，我是可以把白话听懂到99.9%，几乎是任何信息都躲不掉的。刚才深圳特区报的记者问到这个问题，是一直我在研究的问题。因为这么多年来，可能熟悉我的人都知道，我在倡导人文地产。深圳是一个特殊的地方，应该说我更有资格来讲深圳，因为我在深圳已经待了二十年，所以对很多地方很清楚。在深圳刚开始最缺的是什么？我本科是学艺术、学设计。当时很想画画，在八十年代中期的时候你会发现整个深圳就是一个文化沙漠。

……我总结出来，其实，甚至中国。在北方人文地产做得是不错的，而在深圳做得还不够好。因为深圳的发展毕竟还是非常落后的，是以经济为基础，像我这样的人在倡导人文地产，我相信包括很多业界朋友，孟家庆都在倡导人文地产。对于滨海区这个概念打造的正是我们需要的价值。

有两个概念需要提的，一个是向北，这是深圳的生存空间的问题。一个是向南，是深圳深度价值的问题。所以，这两条主线是不可能偏离的。而这两条主线，他们所演绎的是他们的价值不同，比如说沿海的价值，为什么现在说沿海的房地产会比北边的房价高很多，实际上它明显表现出来中国人的人文传统：要靠山靠水。因为我们深圳没有山可以依靠，深圳本身就是一个丘陵。沿海靠水，所以沿海对于深圳来说，它应该是最能体现出房地产真正价值的地方。

【戴欣明】：我举一个小的例子，很多人问我选楼盘怎么选，我说如果你打开你的窗看到的是海和打开的窗看到的是对面的马路和楼房的话，你的感觉是完全不一样的，这种价值我想不用过分阐述，它的区别就非常之大……所以深圳就想把它的人文价值挖掘出来，向沿海这边挖掘。要向北，但是向北和我们沿海之间的比较完全是两个层级。一直以来，深圳在沿海部分或者我很早以前说我们来深圳虽然是沿海城市但却看不到海。所以我们现在向南发展或者向东西发展，我们就发现我们离海近了。离海近了会是什么感觉呢？我们如果是居住在海边，我们的心情就会比我们居住在中部要好很多。所以，未来从“人文地产”的角度，是我们整个中国地产价值演绎的趋势。所以沿海不单单是一个概念炒作，更多的它是一个必然，它是需要这样一个概念来支撑起深圳的人文地产。我先说到这里，不知道能不能回答您的提问。

【主持人（孟家庆）】：感觉到湾时代、海洋文化、人文居住、人文习性。

【观众提问】：请教罗博士，因为昨天有一个春雷行动发布会，我晚上去看了有关春雷行动发布会的论坛，有些网友在关注，是不是因为“澳城”的开发商是从香港过来的，会不会有水土不服？请罗博士在这里给网友一个正面的回复。谢谢。

【罗振坤】：谢谢你的问题。其实作为一个香港的发展商，来到深圳，水土不服是不会的。但是人文理念还是以人为本，建造和谐社区。我们的设计、管理方法都运用当地客户的需要，不完全是从我们的角度出发。

【主持人（孟家庆）】：谢谢大家，也谢谢各位嘉宾。鉴于时间的关系，今天的“湾时代”争鸣深港论坛到此结束，再次感谢各位专家。我想我们“澳城”花园在下一步的工作中也会把各位专家的意见、观点更多地交流，也可能再做更多的活动。谢谢！

 

 

（这张相片是中原地产潭小春帮助拍的，潭小春是个口才非常好的物业顾问，他能很好地演绎项目的价值，是个难得的人才）