刘玉录：应该引进新的房价分析技术

前言：房价预测中的问题

11 价格是人们关注的焦点。价格是市场的晴雨表，价格机制是市场经济的中枢。尤其是房价，关系到供求双方的利益分配，关系到财产价值的涨缩，关系到地方政府GDP的增减，也关系到外金的进出。正因此，房价在未来房地产市场的分析/预测中处于核心地位。

12 预测异化成打赌和猜谜。在房价预测中，由于立场、观点和方法的不同往往演变成咬嘴甚至PK。丁亥年暑期，就有一个名叫徐滇庆的北大“海龟”在报纸上著文说：“深圳房价明年降了，我公开道歉。”（见《中国房地产报》2007年7月30日第15版）一个堂堂的教授，也没有担任深圳市长和名誉市民，如此作为大没有必要，也犯不着。看来，不仅仅在部分地区房价上涨较快，“存在明显的非理性因素”（央行《2007年第3季度货币政策执行报告》），而且在部分人中也同样存在着房价的非理性预测。

13 真正的预测是不存在的。即使天气预报还往往出现不准的情况，这还只是对自然力量相互作用结果的分析，在由千百万人不断做出决策的市场经济中，就目前的科技水平人们不可能对未来市场做出准确的预测。否则，苏东的计划经济体制也不会全盘失败。由于市场信息的不完全性/不确定性，当事者无法收集到所需要的起码信息。而这些市场信息，其绝大部分如凡勃伦所言，只可意会，不可言传，更谈不上传播了。所以，对于包括本文在内的预测报告/文稿/言论，在决策中不要过分倚重，只是把它当作一个参考说法就足行了。否则，很可能误了大事，也会使作者不安。

房地产虚拟化背景下的楼市预测

21 供求不能完全说明问题。在房价的预测上，人们通常采用微观经济学价格理论中供求原理决定的均衡价格分析方法。这是属于朴素的、古典经济学的分析技术，一般来说，特别是在房地产业发展的初级阶段，使用供求关系分析方法是可以说明房价的大部分问题的。但是，今天的中国经济已加入WTO为标志已经汇入世界经济的大家庭，今天的中国房地产业在国民经济中的影响力已经非常重大。在这种情况下，仅仅使用供求关系已经不能完全地解释房价的形成和变化规律。这是一方面。

同时，另一方面，我国现时特有的房地产住宅市场结构也在一定程度上影响了供求力量在市场房价形成上的作用。现时我们城市低收入家庭很大部分由于房价门槛进入不了商品房市场，谈不上供求联系。2003-2005年全国城镇建设住房累计6亿多平方米，计500多万套，其中大部分为大户型，约占60%，300万套左右。现城镇居民1.5亿人,高收入（含少量中高收入）约3000万户，大户型实际上多为高收入人群买走。（包宗华，2007）

22资产重估与房地产虚拟化。与上一个周期处于货币紧缩背景下的中国房价上涨有所不同的是，本轮房价上涨正处于流动性过剩从而资产价格重估，资产泡沫迅速扩大并逐渐传递到生产部门引起成本的增加（近日，央行研究局报告所列支持2008年CPI上行的7项因素中有5项属于成本范畴），而后是最终产品的价格上调，结果形成全局的通货膨胀。

以货币乘数为杠杆的“金融加速器”加剧着房地产虚拟化。2007年前三季度，全国各家商业银行新增贷款7.28万亿元，10月份达到3.5万亿元，同比增长17.7%，M 2增长18.5%。大量贷款增加后，大部分过剩的流动性从银行体系流向资本市场，从而推动股市、房地产价格不断上涨。这还仅仅是一个资金流进入口，还有人民币升值预期吸引的外金流入、为平衡外汇储备增发的人民币以及不动产的坐地升值等因素都在推动房地产价格的快速上涨。

截至2007年9月末，全国商业性房地产贷款余额4.62万亿元，比年初增加9410亿元，同比增长29.6%，比上年同期快5.2个百分点。其中，居民购房贷款余额2.86万亿元，比年初增加5924亿元，同比增长31.4%，比去年同期提高13.5个百分点。在房地产市场上可交易面积并没有增长甚至萎缩的情况下，房地产贷款余额明显地增加，只能用资产价格膨胀-虚拟来解释。

23 房价中实际与虚拟比重。从大的背景说，房地产价格超常增长的动力不仅仅是上面论述的通货膨胀下的资产重估周期性因素，诸如中国经济进入现代经济的转型，城市化在人均国民收入达到一定水平时的加速度，金融体系改革的逐步深化从而引起自由化程度加强等等，才是中国房地产虚拟化的根本原因。正因此，现时期我们不能再仅仅沿用以前阶段的理论和方法来分析市场与价格问题。简言之，应该引入适应虚拟经济的房地产之“资本化定价”方法——以盈利回报，而不是成本-效用，来决定需求，重新整合我们的房价分析技术。

实践表明，房地产虚拟化的主要动力来自预期和金融，经济因素对房地产的推动则是房地产的实际发展。根据房地产资本化定价原理，笔者对2007年天津房地产商品住宅市场的虚拟程度作一个尝试性的分析。在2007年天津商品住宅交易额/产值中，约有43%比重属于金融和预期的虚拟性质，57%比重属于经济发展（城市化一是经济发展带来）性质的推动。

据中国人民银行统计，截至2007年8月末，全国各城市主要金融机构个人住房转按揭、加按揭贷款额约410亿元，是去年同期的3.5倍。这些转按揭/加按揭贷款就是由于已按揭所抵押的房地产产生溢价而追加的贷款额。在一定意义上说，这部分价值是纯粹的虚拟，因而在9月份已被叫停。（于2007年12月25日）

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