近两个月来，国家救市政策频频出台。在国际金融危机浪潮的冲击下，先是地方政府开始频频出台一些有利于各地楼市发展的利好政策，之后国家在一个月内连续降息，明确救市态度。在种种因素的影响下，10月30日，天津市政府也出台了八条政策，从交易税费、普通住宅价格、公积金贷款利率、保障性住房上市交易期限的各个方面进行了详细的规定。

 

　　11月9日，中央政府再次出台十项措施，拟在2010年底前投资4万亿来拉动内需保增长。并在10日部署落实中央政策措施的七项工作中，再次重申要促进房地产市场平稳健康发展，正确引导和调控房地产走势。

 

　　面对新的政策环境，中国房地产行业会迎来怎样的发展机遇？焦点网将联手《城市快报》分篇为您详细解读各项政策为天津楼市带来的影响。

 

　　政策解读篇之“津八条”：

 

　　10月29日，天津市出台八条救市新政，包括以下内容：减免住房交易税、鼓励个人住房贷款、完善公积金住房贷款政策、调整普通住房价格标准、放宽还迁安置房上市条件、加快保障性住房建设、调整经济适用房开发税收政策、进一步规范房地产市场秩序。

 

　　和国家出台的一系列措施相比，除去共性方面，如居民首次购房最低首付款比例减至20%(原比例30%)；个人买卖住房暂免征收印花税(原比例0.05%)、免土地增值税；个人住房公积金贷款各档次利率下调0.27百分点；首次购买90平米以下住房契税统一下调到1%(原全国税率3% 北京1.5%)外，津八条中还有一些比较突出的条款规定引起了业内人士的注意：1、在普通住宅方面，调整普通住宅价格标准，调整后标准如下：

 

　　区域      原标准 调整标准 上涨幅度

 

　　河西区 7100 9500 33.8%

 

　　和平区 8700 11400 31.0%

 

　　南开区 6800 9300 36.8%

 

　　河东区 6200 8100 30.6%

 

　　河北区 6100 7700 26.2%

 

　　红桥区 5600 7800 39.3%

 

　　西青区 5000 6300 26%

 

　　北辰区 5000 5600 12%

 

　　东丽区 5000 5800 16%

 

　　津南区 5000 5700 14%

 

　　2、在二手房销售方面，对个人购买不足5年的存量普通住房上市转让的，由按转让价款全额征收营业税调整为按转让价款减去原购买房屋价款后的余额征收营业税。

 

　　3、在二套房方面，对已贷款购买首套住房但人均住房面积未达到全市平均水平的家庭，使用贷款购买第二套住房时，各商业银行参照首套住房贷款政策执行。

 

　　4、在经济适用房方面，用于拆迁家庭定向安置或定向销售的经济适用住房在取得《房地产权证》后即可上市交易，对实行核定征收的房地产开发企业，经济适用房应税所得率由5%下调至3%。

 

　　针对津八条条款，业内人士普遍认为此次出台的津八条更多针对的是消费者，着力扩大的是需求市场。如降低首付、减免住房交易税、调整公积金贷款政策等等。通过一系列财政方面的优惠手段，使更多的消费者能够再次进入交易市场，通过楼市消费来拉动内需。

 

　　但天津中原项目部总监李竹梅女士认为，政策的方向性应该加以引导。市场是由供需双方共同组成的，目前一味改善需求方的市场环境容易造成供应双方的不平衡，房地产市场的供应方是由开发商、政府共同组成，如果开发商的环境没有改变，楼市就会继续降价，那么对于很多有实际购房需求的老百姓来说，买完就赔，会不断打击对于楼市的信心。

 

　　对于二手房市场来说，一方面活跃存量二手房市场，即能起到拉动内需的根本目的，又能降低二手房竞争门槛，起到平抑房价、稳定市场的作用。尤其是对营业税采用差价征收的办法，更加符合市场化交易原则，对市场的可持续发展是有好处。

 

　　汉镒资产管理股份公司投资发展总监尹永红认为二手房“解禁”入市和税费的降低，短期（2-3个月）内在市场会形成阶段性的“供应增加、需求持平”的市场现象，进而更加降低购房者对价格的预期，造成短期“持币待购、优中选优”的现象。但经过短期的市场自然调整，市场的需求面就会产生一定的反弹，促进成交，达到拉动内需的目的。新房也会在这个政策中间接受益，只不过房地产商要做好继续让利的准备。

 

　　政策解读之“温十条”

 

　　11月9日国家出台“扩大内需、促进经济增长十项措施”（俗称“温十条”）。十条措施分别为：一加快建设保障性安居工程；二加快农村基础设施建设；三加快铁路、公路和机场等重大基础设施建设；四加快医疗卫生、文化教育事业发展；五加强生态环境建设；六加快自主创新和结构调整；七加快地震灾区灾后重建各项工作；八提高城乡居民收入；九全面实施增值税转型改革；十加大金融对经济增长的支持力度。

 

　　在这十条措施中，能够对楼市产生影响的主要有三条：加快保障性安居工程、提高城乡居民收入和加大金融对经济增长的支持力度。

 

　　加快保障性安居工程和津八条中的条款有相同之处。天津信达行投资研究经理李娟认为保障性安居工程的力度放宽，会对潜在的客户产生一定的冲击。对部分偏重市中心购房的人来讲，保障性住房、经济适用房的优惠政策对他们的影响不是特别大，更多可能会影响一些环外置业者或者是经济能力不足的购房者。

 

　　提高城乡居民收入主要是为了缩小城乡差距，调整收入比例和结构，但是对于收入处在中下水平但有实际购房需求的消费者来说，意义并不是很大。

 

　　在加大金融对经济增长支持力度这一条款中，对于房地产行业有利好的应该是取消对商业银行的信贷规模限制，合理扩大信贷规模这一条款。2008年，央行频频上调存款准备金率和存贷款利率，使得开发商一时陷入资金困境，不得不采取一些降价促销手段来变相融资。

 

　　在此次的“温十条”中，尽管中央对于商业银行的信贷规模有了明确的表态，但各家银行信贷规模调整的细则还“犹抱琵琶半遮面”，不甚明朗。北京大学的冯科(冯科博客,冯科新闻,冯科说吧)博士认为取消对商业银行的信贷规模限制并适度扩大，并不一定会放松房地产的银根，因为在形势不好的时候诸多银行会更加惜贷。

 

　　南开大学经济学博士刘玉录(刘玉录博客,刘玉录新闻,刘玉录说吧)认为这回出台的十条主要是从企业角度出发，针对供给面。但由于房地产行业很大程度上受制于宏观经济走势和国际金融形势，在目前国内国际宏观经济不甚明朗的情况下，此次出台的新政效果还有待观察。但不能否认的是，中央此次投资的4万亿拉动内需保增长，肯定会有很大一部分会用在和民生息息相关的行业中。房地产行业关联度很高，其中一部分资金肯定会流向房地产企业，从而带动房地产投融资的发展。

 

　　国巨创业投资集团总裁、中国国际资本有限公司执行董事、首席经济学家孙飞博士肯定了放松信贷规模对于各个企业资金压力的缓解作用。特别是对于房地产企业来说，对于缓解资金链的断裂有着相当大的好处。孙飞给我们举例说，原来很多企业证件齐全但是就是贷不到款，现在这个条件放宽后，只要企业整件齐全，符合商业银行或者是信托公司的信贷条件就就比较容易贷到款。但孙飞也强调，信贷条件放宽后，商业银行和信托公司会对贷款企业进行更为严格的审核，企业必须四证俱全、风险可控，安全性很强，只有这样才能够顺利贷到款。

 

 

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