陈真诚：沪上"刚性需求"或将散架促房价下降

文：陈真诚

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也没有法律规定不可以那样做，还有可能实施

继中央政府“限外令”、“新限外令”（限制外国人购房、限制外资投资房地产开发）后，最近，有媒体报道称,于2007年底，上海市出台地方政策上海官方拟以居住证制度限制外地人购房。这无疑是2007年风起云涌的房地产市场最具震撼力的收关之举，引起了舆论哗然，争论不断。

媒体报道称,2007年12月24日，上海市发布了《贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见的实施意见》。其中，在完善配套政策和工作机制条款中，提出了“市房地、发展改革、公安等部门要研究制订以居住证制度为核心的来沪人员购房政策，合理引导跨地区购房。”这意味着在实行国家要求的楼市限制外资政策以外，上海市房地、发展改革、公安等部门，上海将研究制订以居住证制度为核心的来沪人员购房政策，可能会进一步拟以居住证制度限制外地人的购房行为。

然而,2008年1月3日，又有消息称。上海市房地资源局３日通过上海市政府新闻办以答记者问的书面形式表示，上海并不存在限制外省市来沪人员购房的政策。这时隔10天之后，这种表态在众多媒体报道之后姗姗来迟，更让人感觉扑朔迷离，让人相信此前或真不是空穴来风。因为上海市房地资源局在书面答复中还是表示，按照国务院２４号文件关于“加大住房需求调节力度，引导合理的住房消费”精神，上海正在积极贯彻中央房地产市场调控的一系列政策措施，进一步规范和完善上海房地产市场。正如俗话所言：无风不起浪。当然，如果真的“上海并不存在限制外省市来沪人员购房的政策”，为什么要等这么久才否认呢？又在给上海乃至全国房市释放什么信号？
    很明显，上海如果真的拟以居住证制度等来限制外地人购买上海房产的话，其动因或出发点是抑制、打击外来候鸟式投资者的投资（投机性）购房、炒房行为而来。在目前房地产市场上，上海、深圳、广州、北京等城市投资性购房现象比较普遍，投机套利性购房行为一度风行。非本地城市居民之外来投资者，进入上海等城市投资（投机性）购房、炒房的渠道多样、手段多样。甚至有浙江等地一些投资、炒房者，从农村采取包括花钱购买他人“闲置”身份证到上海以及深圳、广州、东莞、北京、长沙、重庆等城市多套购房、炒房，以规避政府关于限制、抑制多套购房、投资炒房的提高二套房首付和利率之“房贷新政”等政策。然而，这种情况，到底会有多少名义上不同身份证所购房其实是属于某一个人所多套投资购房？这让政府管理者、银行工作人员难以识别，成为了一个棘手问题。这种购房数量，其实很庞大，甚至根本无法真实地被统计。但有一点是很明确的是，这些外地人投资购房炒房者，基本上融入了非本地居住证购房之列。因此，面对盛行的外来人候鸟式投资（投机）购房、炒房而拉升房价、推高房价上涨预期、房地产投资回报预期的现实情况时，在当前迫切需要有效抑制过热需求（其中重点是投资性需求）、有效调控房价的压力下，而外来非经常性居住者之候鸟性投资购房者的购房行为难以快速有效识别，所以，上海市政府才出此无奈之举，不管是不是投资（投机）性购房、炒房，萝卜白菜一起洗，冀希望将投资（投机）性购房、炒房“洗”掉。这是本文作者陈真诚所分析得出的上海市出台拟以居住证制度等来限制外地人购买上海房产政策的可能动因。

虽然，依据我国法律规定，消费者既有选择购房或不购房的权利，也有在哪里购房、买谁的房的权利（《消费者权益保护法》第九条规定：“消费者享有自主选择商品或者服务的权利。消费者有权自主选择提供商品或者服务的经营者，自主选择商品品种或者服务方式，自主决定购买或者不购买任何一种商品、接受或者不接受任何一项服务”……）。上海市如果真出台拟以居住证制度等来限制外地人购买上海房产政策，虽然缺乏法律依据，我国迄今没有一部法律、一部地方法规根据外地人或本地人来划分或界定消费者，但是，作为城市地方治理的临时行政性控制手段，或是可行的，可能被实施的。因为也没有任何法律规定不可以那样。而且，类似的做法，在国内外都有。如，在国内，一直实行进入深圳等经济特区需要有入关边防证，进入中国香港特区需要有特别通行证，一些城市限制外地车辆进城或限制外地人购车上牌照。虽然每个有行动自由的中国公民享有自主选择、决定前往、离开、居住何地的自由。在国外，进入美国国境的外国人需要留指纹，甚至还有可能被拒绝……早在1998年10月，上海市人民政府也出台了《蓝印户口管理暂行规定（修正）》等相关地方性管理政策以蓝印户口吸引外地人来买房。上海市自2002年开始试行居住证制度，2004年10月1日起施行《上海市居住证暂行规定》。根据《引进人才实行〈上海市居住证〉制度暂行规定》，具有本科以上学历或者特殊才能的国内外人员，符合一定的要素计分审核条件的，可以获得该市长期居住证。那么，既然那是地方政府管理的临时性行政手段，上海市政府也可以视情况需要而取消《蓝印户口管理暂行规定（修正）》，甚至出台政策限制外地人来沪购房（更多房地产分析，请参看《国房分析咨询报告——2007年中国房地产调控政策盘点分析及趋势展望》）。这就是说，上海市出台拟以居住证制度等来限制外地人购买上海房产政策，虽然目前还没有时间表，但作为地方政府尤其城市管理之临时性行政性政策，是很有可能会执行的，并不存在太多的“不能为”障碍。况且，作为临时性行政性政策，地方政府管理当局，可以决定在什么时候执行，也可以在一定时期以后，在认为基本达到出台政策目的之后，决定在什么时候修正、调整乃至取消该政策。

沪上“刚性需求”或将散架促房价下降

一度以来，上海房市，虽自社保案以来历经了数次大小程度不等的盘整，虽然曾一度领涨于全国而作为全国房价上涨风向标的上海房价已经不再如旧，而上海楼市的需求（尤其是投资性购房需求）依然火热。其中，一个很在沪上流行的观点，是认为上海的“刚性需求”很大也很强。持这个观点的人不在少数，包括政府公务员、房地产业内人士、银行人员、投资者、外国人、普通消费者等，也包括上海原居民、持居住证的“新移民”、纯“流动人口”以及不在上述之列的学者等舆论人士。

上海是个国际性的大都市，在上海的流动人口占上海总人口的三分之一以上，外来人口还在不断涌入。得要承认的是，外地人的住房需求必然存在，这在一定程度上增加了上海的住房需求。只是，真正在上海经常性居住外地人的自住性购房能力有限。据有关数据显示，2007年1-11月上海共成交一、二手商品住宅（其中一手剔除动迁配套房）36.71万套，其中外资仅购买0.65万套，占总数的1.76%，外地人购买了6.12万套，占总数的16.66%。也就是说，外地人在沪上购房被统计的大约占总数的20%甚至以上。但是，根据市场之“二八”定律，这大约占总数20%的外地人沪上购房，很可能重度影响整个上海其他80%左右人的购房心理、购房行为，使得上海房地产需求更呈现理论上的“刚性”状态，重度影响到整个上海房地产市场的房价上涨预期，从而影响到整个上海房地产市场的投资回报预期，吸引更多的投资者来到上海买房投资、投机，促使更多的自住性需求提前释放，加剧上海房市的供求关系的紧张，从而拉高房价。

这样，可以说，上海市一旦真的实施以居住证制度等来限制外地人购买上海房产政策的话，无疑将可能使得理论上的上海房市“刚性需求”散架。千里之堤，可能毁于蚁穴。万丈高楼，可能因为其中一个承重梁柱出了问题而倾覆。

上海市如果真的实施以居住证制度等来限制外地人购买上海房产政策，至少会直接减少大约占总数20%的外地人沪上购房。而一个房地产市场中，一旦有20%左右直接实现实际性购买的真正的刚性购买行为退出。根据蝴蝶效应和水桶短板理论原理，20%左右的真正的刚性需求退出，就可能意味着使得理论上的上海房地产市场“刚性需求”会在20%程度以上被动摇乃至相当程度上被蒸发，就可能意味着上海这个房地产市场会发生质大于20%程度的变化，就可能意味着上海这个房地产市场会发生大于20%程度的市场双边力量的倾斜。进一步地，就很可能重度影响整个上海其他80%左右人的购房心理、购房行为，重力打击整个上海房地产市场的房价上涨预期，重力打击整个上海房地产市场的投资回报预期。同时，不但本准备来到上海买房投资、投机的外地人投资者离去或减少，而且经常性居住在上海的非“外地人”的投资、投机买房因为预期改变而减少，从而缓解上海房市供求关系，从而在很大程度上拉低乃至进一步逆转房价上涨预期，可能促使房价不断下降。由于房价上涨预期走低乃至进一步逆转，可能性的房价下降，又将进一步连环地抑制或延缓更多非“外地人”的自住性需求，使理论上的“刚性需求”软化乃至部分别稀释，从而进一步促使房价发生很大程度上下降，使上海房市发生巨大变化。

另外，从某个角度而言，上海市如果真的拟以居住证制度限制外地人的购房行为的话，即使后被否认。但已经释放出了某种信号。这一信号对房地产市场预期、房价走势的影响力，甚至也会比实际执行政策的影响力要大得多，要早生效得多。（更多房地产分析，请参看《国房分析咨询报告——2007年中国房地产调控政策盘点分析及趋势展望》）与9月27日央行、银监会出台“房贷新政”一样，舆论信号作用，本身就会强力影响整个上海消费者、投资者的购房心理、购房行为，打击整个上海房地产市场的房价上涨预期和投资回报预期，可能促使房价不断下降。

在结合9月27日央行、银监会出台“房贷新政”及其后的实施细则、中央政府的“限外令”、“新限外令”以及其他系列宏观调控政策的综合作用、累积生效下，上海将研究制订以居住证制度为核心的来沪人员购房政策拟以居住证制度限制外地人的购房行为，无疑将使本以寒冷的观望成风、成交清淡的上海房市雪上加霜。

只是，还有一种情况可能会出现。本文作者陈真诚分析认为，由于开始消息称上海拟以居住证制度限制外地人购房尚无时间表，后又被否认会有此政策，那么，一些暂无“居住证”而经常性居住在上海（工作或其他原因停留在上海等）者，以及一些本计划未来到上海买房的外地人，就会担心将来可能买不到房，就可能被迫性提前突击买房，使大量需求因时间差而集中性提前释放，使短时间内的阶段性需求大增，加大房价起伏的可能，甚至使得房价在一段时间内在一定程度上回升。也就是说，可能在短期内抬升上海房价。只是，如果上海拟以居住证制度限制外地人购房政策一旦真的在将来启动实施，从较长时间来看，上海的购房需求会大降，将会促使房价下降。因此，这会使那些暂无“居住证”而经常性居住在上海（工作或其他原因停留在上海等）需要买房者会很难受。如果现在不买，将来可能不准买，至少要增加很多麻烦。如果现在买，房价自然要比未来预期要高，实际上要承担一笔价格变化上的损失。

点穴“人口红利”理论，可能打击“新特区”房价预期

一度以来，以北京房市为代表，在北京、上海等房市中，以一些学者和开发商为代表的舆论中，盛行“人口红利”理论，以支持房地产供不应求从而支持房价将继续疯涨的观点。

从一些学者、开发商的观点来看，所谓“人口红利”理论，其意大概是，随着城市化的不断推进，随着城市的不断扩张，会有越来越多的外地人、农民等人进入城市，小城市居民进入大城市乃至北京、上海等城市，形成城市不断增加的购房需求，从而使房价继续疯涨。这一“人口红利”理论，不仅仅对北京、上海等城市的房价预期产生了影响，甚至还影响带北京、上海等城市周围的城市房价预期。这些城市，主要包括移民城市深圳、广州、呼和浩特、石家庄、天津、南京、杭州、东莞、长沙、武汉、成都、重庆等城市。（更多房地产分析，请参看《国房分析咨询报告——2007年中国房地产调控政策盘点分析及趋势展望》）尤其使成都、重庆、长沙及长株潭城市群、武汉这些新划定的改革配套实验区即“新特区”以及位居广州与深圳之间的移民性很强的东莞等城市的房价预期趋高。在“新特区”，正存在“新特区”将吸引更多的人前来购房而提高房地产投资回报预期、房价上涨预期的关联解读和舆论传播。

可以说，“人口红利”理论在一定程度上反映了中国城市化进程中将面临的实际问题，在一定程度上支持着供应增加而加剧供求矛盾从而促使长远意义上房价上涨的观点。但是，就近期阶段性供求和房价变化趋势而言，在房地产市场已经异化、部分城市房价出现拐点或有价无市的今天，上海市如果将来真的拟以居住证制度限制外地人的购房行为，通过此事件释放出来的信号以及此事件给地方政府管理当局以政策提示所给予市场预期的，无疑给“人口红利”理论泼上了致冰冷水，甚至可以说将使“人口红利”理论被点穴命门，将可能彻底摧跨“人口红利”理论对供求矛盾进而促使房价上涨等观点的支持。

可以说，上海房地产市场，一直被视为全国房地产市场的风向标，也是全国重点进行房价调控等宏观调控的城市之一。如今，在通货膨胀预期的强大压力下，在稳定压倒一切的政治使命下，在住房保障政策导向下，在中央领导人再008年元旦新年致辞中关于“居有其屋”的承诺下，各地已经到任或即将新到任的异地任职的政府官员们，将会带领各地地方政府人员积极响应中央的精神，进一步落实中央政府的政策，进一步落实宏观调控政策的实施执行工作，出台各种措施抑制通货膨胀预期，抑制房价上涨。因此，可以预期的是，一旦上海市政府真的采取政策在抑制房价上涨上取得成绩，全国其他城市可能会群起效仿，可能陆续出台结合各地实际情况的限制外地人购房的政策。这种做法，如果能化解或在一定程度上化解目前已经高度紧张化的潜伏的社会问题、民生问题，能够在抑制民声鼎沸的房价上涨问题上取得成绩，无疑为地方政府做出政绩而增加了一个途径。这种政绩，将会为中央政府和老百姓所共同认可、鼓励。本文作者陈真诚分析认为，其中，最有可能是武汉、长沙等长株潭城市群、成都、重庆等“新特区”城市，北京、深圳、广州以及东莞、南京、呼和浩特、石家庄、天津、北海、厦门、海口等房价已经很高或涨幅过快的城市。这些城市的投资性购房行为，可能会面临最严厉的打击。

因此，可以预期的是，在房贷新政、住房保障制度等系列宏观调控政策之后，上海市政府拟以居住证制度限制外地人的购房行为的政策这一事件，将通过打击投资性购房行为而进一步改变上海乃至全国房地产预期，迫使房地产市场进一步趋冷，使一些房价已经下降的地区的房价进一步理性化回归性下降，加速其他城市房市异变。尤其将为长株潭、武汉、成都、武汉等“新特区”城市正在萌生的房价上涨意念泼上冷水，使一些原本想利用“新特区”概念而趁机前往投资（投机）购房、炒房者受到预期性打击，使湖南省政府官员所承诺的绝不让新特区成为涨价特区加大了实现可能。

注：更多房地产分析，请参看《国房分析咨询报告——2007年中国房地产调控政策盘点分析及趋势展望》http://www.chinavalue.net/Article/Archive/2007/12/26/93330.html 。

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