陈真诚：十月来约70宗土地流拍或蔓延引发地价拐点
文：陈真诚
中介接二连三倒闭或关店，是映射投资者对房市预期改变急于吐房套利、二手房不好卖的铁证指标。新房市场有价无市、成交量连续下降或价量齐跌，是映射消费者对房市预期改变、持币观望的铁证指标。一些城市楼盘折扣、优惠乃至直接降价促销，是映射那些城市的一些正有楼盘在手开发商对房市预期改变、急于推盘卖楼的铁证指标。而相比于过去那种“地王”频出、开发商四处抢地大规模囤地的景象而言，全国性的土地招标拍卖“流拍”，则应该是映射全国开发商对房市预期改变、担心房价逆行后高价拿地风险的铁证指标了。
一直以来，可能出于某种目的或理由，一些开发企业和中介销售代理机构，口头不愿承认对房地产预期改变，不愿承认房价正步入下行轨道。其真实想法、观点或动机，很隐秘，高深莫测。而全国性的土地招标拍卖“流拍”这一硬指标，却不自觉地泄露了“背后的故事”：拉动和支撑地价上涨的房价不再继续疯涨，上涨预期受到重度打击后，开发商对房地产预期也已大为改变。
《国房分析咨询报告——2007中房地产调控政策盘点分析及趋势展望》的专业分析显示，土地招标拍卖“流拍”，并不只是“偶有发生”在个别城市，也不只是发生在二、三线城市。就在深圳、广州乃至北京等这些一线城市，早已开始上演或正在发生，如今正在全国范围内蔓延。
2008年1月16日，北京市土地储备管理中心在这一天要推出广渠路15号地。该地块最早规划为普通住宅，北京国土资源局在2006年5月29日对外公开表示首次拟推出6个中低价位、中小套型普通商品住宅项目，该地块是其中之一。该地块规划建筑面积41.76万平方米，由于周围配套设施较完善，地理位置极佳，备受地产商瞩目，包括SOHO中国、合生创展以及华润置地等地产大鳄。然而，最终，由于投标企业不足三家，广渠路15号这块肥地“流拍”。至此，在一直被舆论高唱有效需求刚性、人口红利丰厚、房价坚挺的北京，2008年新年最大的一幅土地出让,竟以“流拍”收场。
而且，1月16日与广渠路15号地块同时推出的来广营乡清河营村1号地，也曾是一个“流拍”地块：规划建筑面积约66万平米。2007年12月14日，该地块“流拍”。而此次重新推出，也只是勉强避过“流拍”命运：只有三家企业投标,标底19.427亿元, 最后竞标最高价也只有21亿元。
在北京，在一个多月的时间里，土地招标拍卖“流拍”事件连续发生,“投标企业不足三家”的原因如出一辙。这种现象，本文作者陈真诚分析认为，不但是在意味着一种房地产市场信号，还在映射开发商对未来房价预期进而对房地产整体走势预期、对未来地价预期的改变。
自2007年9月27日央行和中国银监会联合发布“房贷新政”（《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，12月5日又下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》）以来，中国房地产预期已发生了巨大变化。受39号令、“房贷新政”等调控政策的影响，自2007年10月开始，仅仅两个多月时间，据不完全统计，全国就已有超40次土地招标拍卖“流拍”或底价成交。发生地包括了北京市、湖北省武汉市、江苏南京市和常州市、浙江省杭州市、河南郑州市、福建厦门市和福州市，以及广东省深圳市、广州市、东莞市、佛山市、南海市和四川省成都市、都江堰市和攀枝花市等地。对于这让人为之一惊的频繁出现的土地招标拍卖“流拍”现象，本文作者陈真诚援引《国房分析咨询报告——2007中房地产调控政策盘点分析及趋势展望》里的分析预测认为，土地招标拍卖频繁“流拍”说明，一段时间以来，曾因房价疯涨、各地频出“地王”、开发商大规模囤地而带动地价疯涨的土地，其市场价值越来越被重估。开发商在重估未来一定阶段性时期内房价预期，重估一般性市场下房价所能承受的地价载荷，进而重估土地市场价值，重估相对于未来来说的地价水平。无论土地供应如何有限，无论如何未来房地产需求如何庞大，无论人口红利理论多么诱人，相对于在房价继续疯涨预期下被一些地方政府和开发商合力推高的当今地价水平，全国各地开发商们在短时间内集体“用脚投票”。
自2007年10月，在湖北武汉市出现了2007年9月27日出台“房贷新政”后的首次出让土地“流拍”后，福建省福州市南江滨一地块当月因没有达到政府的保留价而“流拍”。2007年10月22日，江苏省常州市国有土地使用权挂牌出让总共推出了９宗土地，２块地块“流拍”、６块底价中标。当月最后一天的10月31日，四川省攀枝花市国土资源局挂牌拍卖的四宗国有土地使用权中，有三宗均因无人应价而“流拍”。据由受委托出品、外供上海《国房分析咨询报告——2007中国房地产调控政策盘点分析及趋势展望》印刷文本（0731-4478178）的长沙新思维企业发展策划公司提供报告分析资料显示，2007年11、12两月，全国就发生几十次招标拍卖“流拍”（尚据不完全统计，含部分底价成交者）。进入2007年11月后，土地招标拍卖“流拍”或底价成交更频繁发生，并迅速全国性蔓延：
2007年11月17日，河南省郑州市焦作鑫安公司因拖欠浦东发展银行郑州分行5000万元贷款逾期未还，其名下土地、建筑物和生产设备被拍卖，而截止于最后报名日尚未有报名者，拍卖师宣布流拍。广东省佛山市佛禅（挂）2007-013地块以2.1亿元起拍底价成交。
2007年11月23日，广东省佛山市佛禅（拍）2007－006地块因无人参与竞买而取消拍卖会。
2007年11月27日，四川省都江堰市国土资源局土地拍卖会上，拍卖的6宗合计242.3亩住宅用地，全因最终报价未达底价而“流拍”。
2007年11月28日，浙江杭州市土地市场上罕见的“千亩大盘”28日拍卖因无人应标而“流拍”。
2007年11月30日，广东省佛山市佛禅（挂）2007-015以仅高出75亿元起拍价1千万元、实为底价成交。四川省成都市龙泉驿区采用底价拍卖方式推出200多亩土地，但因最高价未达底价而未能交易。
2007年12月5日，广东省佛山市佛禅（拍）2007-007起拍价为3.2亿元的地块因故取消交易。
2007年12月6日，广东省广州市推出12宗地块，仅7家单位竞价，最终2块地“流拍”、5块地以底价成交。广东省深圳市龙岗区2宗挂牌出让的11万平方米居住用地未成交。广东省南海市狮山佛南（拍）2007-032和佛南（拍）2007-033两宗土地进行捆绑拍卖，因为到场的竞拍者只有一家而“流拍”。
2007年12月7日，四川省成都市郫县总面积约258亩的三幅地块，以每亩200余万元的价格起拍，却因开发商反应冷淡而全部“流拍”。
2007年12月8日，江苏省南京市一块地铁沿线、距当地最繁华商圈之一新街口仅5分钟车程的黄金地块流拍。
2007年12月14日，由于投标公司仅两家未达到三家，北京市朝阳区来广营乡清河营村的一幅2007年出让建筑面积最大的住宅及配套、商业金融（1号地）项目用地地块流拍。广东省佛山市佛禅（拍）2007-008地块因无人参与竞买而取消拍卖会。
2007年12月17日，广东省深圳市宝安区三宗合计占地面积近13万平方米、均为居住用地的地块因为无人竞买而宣布“流拍”。
2007年12月18日，广东省佛山市顺德区大良南区37-3号地块“流拍”。
2007年12月20日，广东省深圳市龙岗区政府宗地号为G02113-0022的位于龙岗区宝荷路南侧居住用地，最后因参加土地拍卖会的只有三家开发商而“流拍”。福建省福州市编号为宗地2007-22号，分成三地块，因未达拍卖保留价10.35亿元而“流拍”。
2007年12月21日，福建省厦门市出让的六宗地有四宗“流拍”。
2007年12月24日，福建省福州市出让的3幅城区宗地由于报名人数不足转为挂牌。
2007年12月25日，福建省福州市南江滨这一“黄金地块”及另两幅被业界广泛看好的地块，因无人报名，3宗土地集体“流拍”。广东省佛山市顺德区均安镇新城北区7号地块“流拍”。
2007年12月26日，广东省东莞市公开出让位于东城莞长路牛山段西侧编号为2007G037的地块，由于一直无人应价，最终只能宣布“流拍”。福建省福州市闽侯区一幅154亩土地“流拍”。江苏省南京市2007年底南京土地“最后一拍”，推出多达16幅地块，涵盖城北、河西、城南以及江宁六合多个片区，用地性质则包括纯住宅、商住两用、办公楼等多种类型，仅有4幅进行了现场拍卖竞价。G93、G95地块两幅栖霞区的住宅用地双双“流拍”。有10幅地块只有一家企业报名，其中，同仁医院以东地块，只有一家企业报名竞买而以底价2.36亿成交。
2007年12月28日，广东省佛山市顺德区龙江镇325国道与人民北路交叉口东侧9-3M/C地块、乐从镇乐从南区20号地块、容桂德胜眉蕉河西侧地块、龙江镇西华路东侧地块、高新区（容桂）朝桂路1号地块和伦教街道伦常北路与世纪路交汇处地块集体“流拍”。广东省佛山市顺德区龙江镇东华路东侧地块以底价3.314亿元成交，伦教城南大成围南苑中路北侧地块（1号）及顺德区伦教城南新区08-2号地块（2号）联合以0.84亿元成交，非常接近起拍价。
2007年12月29日，福建省福州市包括福州市区及周边的10幅地块，仅成交两幅，剩下八幅地块因竞买人不足而被迫“流拍”。福州闽侯区四幅地块仅拍、挂出最小的两幅，两块“流拍”。
2007年12月31日，福建福州长乐区一幅位于机场附近城区地块，由于报名竞拍企业只有一家而自动“流拍”。
……
进入2008年，土地招标拍卖“流拍”继续蔓延，除北京市广渠路15号这一地理位置极佳、备受地产商瞩目的地块于2008年1月16日因投标企业不足3家而出人意料地流拍外，2008年1月4日，福建省福州市拍卖2007年12月25日流拍的3幅土地，总面积达300885平方米。前后相隔不到一个月，政府改变出让方式，由拍卖改为挂牌，降低了出让的要求。然而，该场土地出让交易会依然以冷清收场，仅一幅土地出让，另外两幅依然“流拍”，仓山区南江滨地块再次“流拍”。2008年1月4日，广东省深圳市新年首次推出的两块限价商品房用地４日在深圳市土地房产交易中心公开招标，一宗位于龙岗区的地块因无人竞投而流“拍卖”，位于宝安区龙华街道的地块使用权成功出让，但竞投的企业也只有两家。2008年1月7日，江苏省常州市土地市场举行了2008年的第一场国有建设用地挂牌出让活动。8宗土地,2宗“流拍”、3宗底价中标、3宗略有竞争。2008年1月17日，江苏省南京市国土局举行的新年首场土地拍卖会上，5幅地块有3幅以底价成交，而最受业内关注的铁心桥地块“流拍”……
根据目前全国房地产市场现状，《国房分析咨询报告——2007中国房地产调控政策盘点分析及趋势展望》（由国内办公地设于上海的一跨国房地产投资服务行和长沙新思维企业发展策划公司联合立项投资研究、由本文作者陈真诚主持项目、历时一年跟踪分析研究而完成）分析预测认为，土地招标拍卖“流拍”还可能在全国更大范围内频繁蔓延。
很明显，中国房地产具有很强的政策市特性，在目前全国上下一心奋力打击通货膨胀预期的大形势下，房地产的未来走势更有必要仔细研究、认真领会尤其自2007年以来出台的系列宏观调控政策和政策所释放的对未来房地产市场及企业经营经营可能产生重大影响的信号。这是研究目前房地产及其未来趋势以及对进行房地产投资经营决策所应该认识并重视的。
与目前各地某些机构发布的仅从本地区市场之狭义角度着眼、立足高度不高的被动性分析形成的掺水报告（不少报告主要依据少数人跑楼盘获得有限数据或或从地方信息中心拷贝数据进行简单分析形成以讹传讹的可能很不准确的报告。基于统计方法科学性和企业上报数据真实性方面的原因，因从自身上报数据情况而类推地，一些企业字置疑所公布数据的真实性及依之进行分析而形成报告内容的有效性）不同，《国房分析咨询报告——2007中国房地产调控政策盘点分析及趋势展望》，站在综观全国房地产市场的高度，站在政策主导市场并对未来市场发生深度影响的分析高度，主要就几乎所有2007年全年出台的房地产调控政策，包括金融、土地、财税、行政性、立法和市场整治等调控政策，进行了相对完整的分类盘点、解读与房地产市场分析，结合国内外实际经济形势，对2008年房地产市场走势和可能出台的政策等进行分析与趋势展望。除提供分析参考价值外，为增加工具功能，《国房分析咨询报告——2007中国房地产调控政策盘点分析及趋势展望》附录了2007年出台的几乎全部重要政策和2004-2006年出台的金融、土地、财税领域部分重要政策索引。
无疑，在目前，无论是金融政策或土地政策或财税政策等宏观调控政策，也无论是已出台政策的深化执行或继续出台新政策，都将对房地产的未来走势造成不可轻估的影响，因而也会对房价和地价走势造成重大影响，进而将对开发企业的投资经营决策和风险控制工作造成不可忽视的影响。而开发企业如能趁早因正确解读分析已出台的政策，并能通过先期信号等信息预判未来可能出台的政策及其地房地产可能产生的影响，则就可能提前做出积极而科学的决策，尽可能地预防决策及投资经营风险。根据目前的房地产等宏观经济实际形势和政府及其已经出台的政策所释放的各种信号，结合各种特殊信息来源，《国房分析咨询报告——2007中国房地产调控政策盘点分析及趋势展望》分析指出，2008年，将主要可能在土地、金融、财税、汇率等方面出台新的调控政策：为有效打击通货膨胀预期，抑制人民币升值预期引致更多流动性而加大打击通胀预期的难度，央行或会有3次以上的继续加息（包括可能大幅度加息），并不排除采取加息、从2008年1月就开始继续上调商业银行存款准备金率并与汇率工具联动手段的可能。政府可能会将财政政策由“稳健”修改为“从紧”，土地政策将进一步趋紧，从2008年1月份开始出台更严厉的新的土地政策。2008年土地政策重点在于强化落实执行国土资源部的“39号令”等政策，加大土地问题的查处力度、深度、广度，加大打击囤地、零地价拿地、土地出让签订“阴阳合同”等行为，改变土地出让模式等等。对比最新的一些信息来看，最近一段时间以来，经常向中国政府建言献策、世界银行总裁左里克决定任命其为世行的首席经济学家（尚需世行理事会认可）的北京大学中国经济研究中心创办人和现任主任林毅夫，多次发表专业观点认为：从紧货币政策提高利率优于提高存款准备金率。同样，当年与林毅夫一起创立北京大学中国经济研究中心的央行新任副行长易纲，也一直很重视使用利率这一重要货币工具……这些信号，或正释放出一些重要信号：在已经出台土地新政和央行上调商业央行存款准备金率之后，央行或还将重视考虑灵活使用利率即加息工具来进一步进行深度宏观调控。因此，本文作者陈真诚分析认为，2008年，如进一步综合使用土地、金融、财税、汇率等方面的调控政策来调控房地产，那么，房地产市场进而土地市场的走势，以及房价进而地价的走势，无疑会深受影响，甚至可能是中国房地产发生一些根本上的变化。
对目前全国范围内频繁出现的土地招标拍卖“流拍”现象，根据《国房分析咨询报告——2007中国房地产调控政策盘点分析及趋势展望》的分析可知，在土地出让的后面,是房地产开发商对未来房地产预期的改变。大家知道，2007年是中国房地产有史以来出台政策最多的一年，无疑将对2008年及其以后的若干年的房地产市场产生重要影响，值得很好地分析，并以之为基础对未来房地产市场进行必要的趋势展望。房地产企业可依之降低决策层的决策风险，争取更大的赢利能力和发展机会。在2007年出台的系列调控政策基础上，2008年，1月7日国务院更出台了3号文“土地新政”。紧接着，1月16日，央行上调了商业央行存款准备金率。同日，建设部副部长齐骥昨日批评部分房地产企业哄抬房价行为并表示将有政策出台予以严控。之后，国家税务总局又出重拳，要求从严征收土地增值税。随着调控政策的不断严厉，房地产预期越来越发生大的改变。房地产开发商会重估房价趋势，进而重估地价，重估土地市场价值。房地产开发商一方面会将手中大量闲置地尽快开发入市，另一方面又会更谨慎拿地，甚至在高地价面前放弃拿地。土地招标拍卖频繁“流拍”,说明房地产开发商对未来房地产的预期在急剧降温。实行货币从紧政策, 房地产开发商从银行获取资金难度增加,有的无法从银行获取资金，不但将影响其拿地能力，甚至还会影响房地产开发商开发项目的后期资金链。同时，国务院2008年3号文“土地新政”释放出了更强势土地调控态度的强烈信号，而其执行细则还没有制定出来, 房地产开发商对地价未来走势的预期仍不明朗，对未来房地产市场尤其土地市存有观望情绪。这样，因房价上涨预期被重度打击，本文作者陈真诚分析认为，地价上涨预期也将受到重度打击。房地产市场预期、土地市场预期正发生巨大改变，地价就可能越来越走低。在此背景下，如果地方政府不改变目前的出让土地模式、维持高地价，就不排除这样的可能：将来，为降低风险，全国各地开发商更多地集体对地价说“不”，土地招标拍卖“流拍”在全国更广泛范围更多、更频繁出现，在全国范围内进一步蔓延，引发地价拐点。
这一切的背后，皆因房价预期的改变，开发商对房地产市场的未来预期发生了逆变。这一切的结果，都可能导致房价和地价双双继续下行。
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（工作联系作者陈真诚：上海：《国房分析咨询报告》13808420007;长沙：长沙新思维企业发展策划公司0731-4478178;QQ:70479688，限工作联系，请注明事宜）