小产权房招谁惹谁了？

刘正山

（《航空画报》第38期）

日前，建设部提示城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。很快，北京市国土资源局局长安家盛表示，北京已经部署在全市范围内对“乡产权”、“小产权”住宅进行调查。违规开发建设的要停工停售，非法介入的开发商要受到制裁，相关的村集体组织也将受到处理。

“小产权房”是一个相对新鲜的概念，在正式教科书中不并存在。当前讨论的小产权房，可以称为乡产权房，即在农民集体土地上建设的房屋，未经规划、未缴纳土地出让金等费用向集体组织之外的居民销售，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发。

从当前公开的信息看，有关政府部门叫停“小产权房”，在某种程度上是因为其对于购房者的风险比较大，存在诸多不确定性因素。各地热销中的 “小产权房”，仅有乡(镇)政府或村委会的盖章以证明其权属，并没有国家房管部门的盖章，没有国家所发的产权证。同时，“小产权房”也不具有房屋的所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋的产权过户手续。如果遇到国家征地或拆迁以及出现房产纠纷，购房者将缺少法律支持。

但是，这种产权存在较大缺陷的“小产权房”，并没有阻挡购房者的需求，例如，北京“小产权房”占到在售楼盘总量的两成左右。为什么？一言以蔽之，商品房价格太高。我曾提出一种新的住房痛苦指数的算法，即，如果按照一般较为认可的经验数据，房价是收入比6倍算是合适的，那么，超过6倍的部分，就可以算是“住房痛苦指数”。那么，真正意义上的“住房痛苦指数”=（房价收入比）-6。这里的房价，是指计算地域、计算期的、标准套的平均商品房价格；收入，是指计算地域、计算期的家庭平均年收入。我的计算表明，2006年，北京和上海的“住房痛苦指数”都在4以上（如果考虑购房的各种税费，这个数值远高于4），而2000年日本东京的“住房痛苦指数”为0.8，远远低于北京和上海的水平。

正是因为我国百姓购房的负担太高，住房痛苦指数太高，他们不得已选择较大缺陷的“小产权房”。例如，北京“小产权房”的价格多在每平方米2500元至4000元之间，这仅为四环内商品房价格的25%至30%。

那么，既然“小产权房”如此热销，政府为何不采取措施规范发展，而是简单地加以叫停？说到底，恐怕是地方政府和商品房开发商的利益受到“小产权房”的挤压。我在《房价上演最后的疯狂》（《航空画报》总第36期）中曾提出：某房地产项目中，房地产开发商的收益占项目总投资的29.66%；自有资金利润率：292.17%。而从横向比较看，英国目前房地产投资利润率只有4%-5%。地方政府从这个项目中获得的总收益占总房价款的46.96%，是房地产商获得的净利润的284.04%。

在这种格局下，允许“小产权房”的存在，由于其价格比商品房便宜30%左右，一方面，商品房价格受到挤压，面临降价的压力，从而压缩开发商的暴利，减少30%左右的收入；另一方面，地方政府从房地产开发上获得的税费大为降低，特别是集体土地没有经过转用并拍卖，政府损失了巨额的土地出让金和其他税费。按照我的估算，如果让“小产权房”主导我国住房市场的供应，那么，某些地方政府损失的财政收入达60%—90%。

我认为，从为百姓服务（实现“居者有其屋”）、维护房地产市场秩序的出发点看，“小产权房”应当规范，而不必叫停，因为它是百姓不堪高房价的无奈的选择。如果强行禁止“小产权房”，也许会带来诸多的社会问题。

从理想角度看，如果各级政府打算从根本上解决不规范的“小产权房”问题，那么，首先要从降低商品房价格（而非稳定价格，所谓的稳定，从字面上看，不一定意味着房价的下降）入手。如果地方政府减免税费，房价至少降低40%（每平方米的房地产，交给政府的税费和土地出让金为：1862.29元，占房价的46.96%）；如果开发商再少赚一点利润（房地产商从每平方米房子中获得的净利润655.64元，占房价的16.53%），房价至少降低60%。目前，已经有一个案例证明我的上述推断并非虚言：深圳首批合作建房价格每平方米只有1600元，合作建房的价格是周边楼盘的价格的27%。

如果采取这样的措施，我想，甭说“小产权房”问题，整个房地产市场乃至整个中国市场经济秩序，将走上良性的规范化的快速迅猛发展的道路，中国百姓的幸福指数将提升到一个新的水平上。