陈真诚：政府对开发商调控态度是否过严？
——《蓝筹地产评论》采访问答，平面文章见《蓝筹地产评论》杂志
记者：您认为中央政府接着是否还会继续出台房地产的调控政策？调控力度是否会加大？
陈真诚：毫无疑问，肯定还会继续出台房地产调控的深化政策，调控力度还会加大。
记者：您认为后续政策会在哪些方面进行调整？
陈真诚：本轮以房价疯涨为核心的房地产问题，事实性地与通货膨胀、土地以及政府治理等问题纠缠在一起，又与人民币升值、存款实际利率为负、资本成本不高等问题相关。尤其是，恰逢党、政、人大换届，人民自觉或不自觉地会把房地产调控效果与反腐败、推进政治体制改革、扭转地方政府的政绩观、改变地方政府行为等方面联合在一起。所以，基于目前的宏观经济形势，尤其是现阶段房地产形势，在2008年货币政策从紧的精神指导下，中央政府必然还会出台一系列深化调控的政策。其中，最主要的将在如下方面，当然重点会在金融政策方面：
一是继续加息（包括可能大幅度加息）。二是继续上调商业银行存款准备金率。三是可能继续使用发行央票公开市场操作、开展特种存款等金融手段，并综合运用汇率手段。总量压缩控制房地产贷款规模。四是五是税收手段。六是土地政策将进一步趋紧。七是行政手段方面将加大反腐力度。八是，如果房地产市场问题依然严峻，就不排除取消期房预售制度的可能。九是，进一步整顿市场秩序。十是，不排除对房地产市场链条中的相关利益关联者进行专项治理与整顿。
记者：新政策出台后对市场的影响是什么？
陈真诚：最主要的影响在于，严重打击并在逐步进一步改变整个房市预期，尤其降低房地产投资的回报预期，抑制过于集中暴发的需求（包括投资性需求和自住性需求），在政策加快加大市场供给的合力作用下，改变市场的阶段性供求情况，逼使一些城市房价掉头下降逆转，更多城市成交量大幅快速下降。新政策促使房市异变，使得市场观望气氛日浓，消费者持货待购心理加重。高度卖方市场向买方市场转变，房市进入下一个周期。
记者：持币待购的时期会存在多久？
陈真诚：持币待购现象已经在全国房市开始了，还有进一步强化的可能。具体说到持币待购的时期会有多久这个问题，也许不好具体来说。不过，可以预期的是，房市已经处在了一个转折点上，已经开始步入下一个房地产经济周期。
由于此轮房价上涨幅度过大、速度过快、绝对值过大、时间过久，已经在相当程度上透支了未来房价的上涨空间，所以，下一个周期之长可能会在5年之上，甚至达到10年之久。当然，整个周期属于反抛物线形状，其中，包括了周期前期的下行期和后期的逐渐回升期，期间都可能存在持币待购的现象。其中下行期的持币待购成份要比回升期要大。
只是，整个行业要当心的是，可能会出现一定程度的阶段性需求休克现象，这对整个房地产市场不是好事。
记者：政府对于土地的问题现在特别敏感，土地政策是否会进一步加强？
陈真诚：无疑，土地政策会进一步加强。主要是通过行政手段的加强，落实中央政府政策在地方政府的执行。
记者：政府对于开发商的态度是否过于严厉了？
陈真诚：一段时间以来，系列多元调控政策、手段密集出台，如果就近期相对短时间来说，确实算得上“严厉”了。只是，在房市调控上，中央政府现在也已经处于两难境地。如果调控不严厉的话，就有使得房市问题及其衍生的其他问题更趋严峻的可能。如果调控过于严厉的话，就面临可能对房市造成过度伤害、加大金融风险的难题。
只是，一段时间以来，房市问题积累太多、太深、太广。房贷新政以前的暧昧态度和过软的温和政策的“良好愿望”落了空，使得以前所希望的“软着陆”实际上已经宣告为不成功，导致问题严重累积在一起变得严峻起来，对房市发展、对政府、对开发商的可持续发展、对消费者都不利。如今，因过多过重矛盾的积累，政府正面临着出政策冷暖都难受、“里外不是人”的当今局面，而政府又必须选其一。
这是本轮房地产调控最大的失误之一、最大教训之一。
记者：你认为房价每年上升多少是大家都能接受的？
陈真诚：这个不太好简单地回答。这得根据不同城市来看，因房地产具有很明显的地域差异性。
房价上涨，既然要看相对值，还应该结合绝对值来看。分析房价上涨的幅度，要结合一般性消费者自住购买经济支付能力、收入增长水平与收入增长中用于购房支出比例、同期存款利率水平、经济增长速度来综合看待。但无论如何，年度房价年度增长，达到甚至超过2位数是难说正常的。在不少国家，年度房价增长，一般应是几个点之间，与房地产开发投资的正常平均利润回报相当。中国的情况，可能要特殊些，有些历史的因素和体制性、制度性导致的因素在起作用。
记者：外商投资额有什么样的变化？以一个城市的投资额为例。
陈真诚：这个问题也不是简单地分析就可以说清楚的。
目前，外资主要集中于上海、北京、广州、深圳等所谓一线城市，以及南京等一些所谓二线城市。外资退出市场则是上海高档房价因成交量过低而价格下跌的一个重要原因。
总的情况是，不少外资已经进入了中国，也还有不少外资正准备进入或试图进入中国。虽然中国相继出台了两次“限外令”等一些政策，但一些外资还是变着法子进入中国，包括通过非正常渠道，通过境内买办委托投资渠道，通过以非房地产领域的其他产业的虚拟采购资金渠道，以及通过在中国设立非房地产企业而后再通过企业的境内关联方私下委托办理等各种途径，还有的是通过资本市场。
由于对中国房地产投资预期过高，在美国等国家的投资回报过低，加上事实上的一些外资投资的实际回报率远超过其当初的期望，刺激、吸引着不少外资进入中国。从与我合作的一些外资机构或投资服务机构的情况来看，可以说，外资一般主要感兴趣于甲级写字楼、大型商业卖场、高档酒店和高档住宅等物业项目，对中低档物业和大多数二、三线城市的住宅项目并不感兴趣。而目前，外资转入一些二、三线城市的迹象开始呈向明显。
房贷新政前后，尤其房贷新政以后，已有一些外资已经套现，获得的回报很高，甚至高达到100%-200%。不过，不少非私人基金性的外资，一般是做中长线投资，做短线投机者不多，并不是平常一些舆论所说的那样：外资抬高了中低档住宅房价。
现在，一些城市房价已开始下行，尤其更多地方表现出成交量快速下降走势，房市已开始异变将进入下一个周期。现在，也有不少外资，尤其已经获利套现的外资，已经撤出，或正考虑撤出。不过，也不少外资在想办法进来。其中，包括一些想进入中国房市逢低买入的中长线投资者。
圈内有句话是这么说的，“了解中国的正撤出，不了解中国的正进来”。这一说法，也许未必全面，但能在一定程度上说明一些问题。
记者：房市继续调整的思路是什么？如果要使房价稳定，还需做什么？
陈真诚：政府无疑会沿着降温产业投资、调整结构、加大住房保障、使房价理性回归的思路进行调控。
从国务院会议精神等政府的措辞以及主流舆论来看，现在已不再象以前那样笼统说“稳定房价”了，而是以明确的“抑制房价过快上涨”来代替了。
要在真正意义上“抑制房价过快上涨”，使房价回归理性，政府还需要在如下方面做文章：
降低房地产投资回报预期，抑制投资投机，打击非正常市场行为，打击囤地囤房，继续降低整个房市预期，降温非理性、非正常需求，增加必要的有效供给，并防止房贷新政后一些城市已掉头下行的房价再报复性返涨。
另外，加快解决实际存款利率为负的问题，是很重要的工作。
记者：在彻底改变房市的供求关系，核心的问题是什么？
陈真诚：核心问题是改变房地产预期，使得市场上的阶段性的供给和需求回归正常。
如果房地产预期能真正回归正常，那么，不但房价会回归正常，地价也会回归正常，流动性过剩问题也会得到缓解，外资的流入也会减少。
注：原采访时间：2007年11月13日，文章见《蓝筹地产评论》杂志2007年第11期。现对部分内容进行了适当调整。
（陈真诚工作联系方式：上海：13808420007;长沙：长沙新思维企业发展策划公司0731-4478178;QQ:70479688，需注明联系事宜）