房地产私募投资：变局中的机会
http://www.jrj.com 2007年12月10日 11:52 《亚洲创业投资期刊》中文版
关注中国房地产发展的业界人士，绝不会忽略11月间传出的两个消息：
建设部副部长齐骥11月21日透露，国务院将于12月派出12个督察组对各地落实国务院“24号文”、“37号文”等落实宏观调控政策情况和房地产市场秩序整顿工作情况进行督察。
国土资源部规定，自11月1日起，每宗地的开发建设时间原则上不超过3年。同一幅土地，必须在缴清土地出让金之后方可取得土地证。作为全国房地产市场秩序整顿工作的重要内容之一，国土资源部还在全国范围内开展“土地执法百日行动”。
新一轮宏观调控，在建设部、国土资源部、财政部、审计署、监察部、税务总局、国家发展改革委、工商总局等八部门的推动下，正日益深入。而行业集中度极低的中国房地产业，也在这一步紧一步的宏观调控中重新洗牌，“强者愈强”的马太效应，逐渐显现。
在此背景下，早已潜行中国房地产市场的私募股权投资机构浮出水面，更多资本涌进中国。
房地产变局
中国房地产业目前仍处于高度分散的竞争局面，国务院发展研究中心研究员巴曙松11月指出“我们中国目前的房地产市场，比认为最分散的美国房地产市场还要分散。美国的前十大房地产企业，可以占到其市场份额20%、30%，最大的企业可占到5%左右，而中国最大的房地产企业去年的市场份额也就是1.5%到1.8%之间，这还是在房地产市场高速扩展的情况下。”
而“国八条”、“212号文件”、“121号文件”、“国六条”、“171号文件”、“39号令”、“24号文”、“37号文”，一个个政策条令的推出，已经意味着房地产行业外部环境的全面变化，这包括首付提高、利率提高、银根紧缩、清查囤地囤房、限期开发、征收房屋保有税等。
在这样的竞争环境下，行业的运作规则已基本确立，资本向大型房地产商集中，他们在其支持下拿到更多土地，在土地上的开发、营销也更得心应手，大者愈大；而调控政策下，中小地产商特别是项目式地产商资金吃紧，进入运营“寒冬”。行业集中与两极分化逐渐出现。
一方面，大型企业继续在同资本市场的对接上下功夫，万科、保利、富力、招商，纷纷实现股票增发，碧桂园、远洋地产、SOHO中国、中国奥园地产等成功登录香港联交所，以房地产流通服务为主营业务的易居中国登陆纽约证券交易所(NYSE)，成为首只中国轻资产地产概念股。在此同时，他们广泛通过并购扩大竞争优势，据普华永道公布的《中国企业并购回顾与前瞻》显示，2007年上半年中国市场并购交易比去年同期增加134起，达到808起。所有行业中，房地产行业成并购焦点，除并购交易数和交易金额两者增幅均列各行业第一外，并购交易数量居各行业第二，仅次于制造业行业，并购交易金额居行业第三，次于制造业和金融服务业。各路资金争相涌入房地产行业，并购金额从去年同期11亿美元猛增到33亿美元，并购数由41起暴增到74起，成各行业并购增幅第一。典型案例如万科12.9亿元并购上海恒大集团旗下5个项目、上海复地11月入股证大房产、远洋地产21.5亿元收购青岛颐中地产等。
另一方面，中小房地产商正面临着成本大幅上升，维持艰难，甚至资金链断裂、入不敷出，要么退出市场，要么被并购的困难局面。各产权交易所的情况显示，许多中小房地产商都在排队挂牌转让股份。
由靠“关系”吃饭到靠资本打拼；由拼质量、拼成本到拼模式、拼品牌；由不计成本的粗放型扩张模式，到严格控制成本与风险的集约型扩张模式；由“地产时代”进入“房产时代”；巨大的变局将机遇与挑战同时摆在中国房地产企业面前，也给长期关注中国房地产市场的投资者带来了“入局之机”。
私募潜行
私募基金对中国房地产市场的兴趣由来已久。典型如荷兰ING集团。自1996年在北京成立其亚洲地区的第一个代表处以来，已在北京、上海、大连、广州及深圳设立了公司。ING在华业务集中在北京和上海，其投资形式分为三种：成立合资公司进行物业开发、成立基金以控股方式投资地产、通过收购公司持有在华物业。
而在早期，海外私募基金更多选择与国内大型房地产公司成立合资项目公司搞联合开发，或者独立成立投资公司开发房地产项目的路径。五合智库的分析认为，这是因为其一，当时的房地产企业从银行借款的门槛很低；其二，面对上升的房地产市场，国内开发商不愿与外资分享超额利润。在此背景下ING地产基金不得不接受国内市场的现实，从一个投资商变成了开发商。而同时进入中国的新加坡嘉德置地在无奈之下则干脆在成立了全资的子公司凯德置地，成为外商独资的地产开发企业。
近两年来，海外的房地产基金在长期的观望之后，投资欲望转强。雷曼兄弟、德国房地产投资银行、英国Grosvenor、美国凯雷、荷兰Rodamco等海外基金正在变得非常积极。上海复地已与摩根士丹利房地产基金达成合作协议，双方合作投资约5000万美元建设“复地雅园”项目。顺驰中国控股公司和摩根士丹利房地产基金宣布合资设立项目公司，投资房地产。由荷兰国际集团和北京首创集团在海外共同募集成立的“中国房地产开发基金”在京投资的“丽都水岸”项目正式进入市场。金地集团（爱股,行情,资讯）与摩根士丹利房地产基金Ⅳ(MSREF)、上海盛融投资有限公司共同出资设立项目公司，摩根士丹利房地产基金出资55%。
1月29日，美国私募投资基金华平投资宣布入股上海中凯房地产开发管理有限公司，持有其25%的股份。华平合伙人、亚太地区房地产投资总裁Philip Mintz表示，“中国人口城市化，以及住宅的巨大需求，使得房地产成为中国整体经济中最至关重要的一个环节，因此，房地产也是华平最感兴的投资领域之一。与中凯开发的合作，也是华平在中国房地产投资布局中的重要一步。”
10月22日，美国艾威基金(Avenue Capital)向房地产经纪公司21世纪中国不动产投资5200万美元。此前的2005年12月，该公司已获得高盛集团旗下全资子公司高盛战略投资(亚洲)公司首轮注资2200万美元。
更多的资金在2007年涌入中国。新加坡腾飞集团(Ascendas Group)8月7日在上海宣布，成立两只总额为14亿新加坡元(约合70亿元人民币)的私募基金——腾飞中国工业园/产业园基金和腾飞中国商业地产基金。此前，该集团曾动用35亿元人民币(7亿新加坡元)收购新加坡杭州科技园80%的股份。这两笔基金由该集团在新加坡发起设立并管理，资金全部投向中国内地，均为5年期的封闭式基金。在两笔基金中，腾飞集团各占比例30%左右。腾飞集团总裁张雪倩称，其他参与者均为亚洲或国际上知名的投资者。
另一新加坡著名公司嘉德集团也宣布，将设立两个总值18亿新元的私募基金，投向零售房地产。其中9亿新元投向嘉茂中国商用产业发展基金II，另一只投向印度。新成立的嘉茂中国商用产业发展基金II作为嘉茂中国商用产业发展基金的第二个系列，将继续投资于零售房地产投资领域。前一代嘉德商用产业中国发展基金有6亿美元的规模，于去年8月份募集完毕。
香港最大的非上市地产公司南丰集团亦加紧在华地产投资的布局。香港南丰中国发展有限公司董事麦耀祖日前表示，2001年至今，南丰集团在内地房地产的总投资额约10亿美金。按此推算，南丰集团未来将有过百亿人民币的地产资金进入内地。
中国企业海外发展中心首席经济学家孙飞撰文指出，随着海外私募基金深入中国房地产市场，资产及股权收购正逐渐取代联合开发和独立开发成为外资私募基金投资中国房地产市场的主要方式。尤以写字楼、工业地产和商铺为主的资产收购为最。 Jane Liu／刘锦慧
http://www.jrj.com 2007年12月10日 11:52 《亚洲创业投资期刊》中文版
关注中国房地产发展的业界人士，绝不会忽略11月间传出的两个消息：
建设部副部长齐骥11月21日透露，国务院将于12月派出12个督察组对各地落实国务院“24号文”、“37号文”等落实宏观调控政策情况和房地产市场秩序整顿工作情况进行督察。
国土资源部规定，自11月1日起，每宗地的开发建设时间原则上不超过3年。同一幅土地，必须在缴清土地出让金之后方可取得土地证。作为全国房地产市场秩序整顿工作的重要内容之一，国土资源部还在全国范围内开展“土地执法百日行动”。
新一轮宏观调控，在建设部、国土资源部、财政部、审计署、监察部、税务总局、国家发展改革委、工商总局等八部门的推动下，正日益深入。而行业集中度极低的中国房地产业，也在这一步紧一步的宏观调控中重新洗牌，“强者愈强”的马太效应，逐渐显现。
在此背景下，早已潜行中国房地产市场的私募股权投资机构浮出水面，更多资本涌进中国。
房地产变局
中国房地产业目前仍处于高度分散的竞争局面，国务院发展研究中心研究员巴曙松11月指出“我们中国目前的房地产市场，比认为最分散的美国房地产市场还要分散。美国的前十大房地产企业，可以占到其市场份额20%、30%，最大的企业可占到5%左右，而中国最大的房地产企业去年的市场份额也就是1.5%到1.8%之间，这还是在房地产市场高速扩展的情况下。”
而“国八条”、“212号文件”、“121号文件”、“国六条”、“171号文件”、“39号令”、“24号文”、“37号文”，一个个政策条令的推出，已经意味着房地产行业外部环境的全面变化，这包括首付提高、利率提高、银根紧缩、清查囤地囤房、限期开发、征收房屋保有税等。
在这样的竞争环境下，行业的运作规则已基本确立，资本向大型房地产商集中，他们在其支持下拿到更多土地，在土地上的开发、营销也更得心应手，大者愈大；而调控政策下，中小地产商特别是项目式地产商资金吃紧，进入运营“寒冬”。行业集中与两极分化逐渐出现。
一方面，大型企业继续在同资本市场的对接上下功夫，万科、保利、富力、招商，纷纷实现股票增发，碧桂园、远洋地产、SOHO中国、中国奥园地产等成功登录香港联交所，以房地产流通服务为主营业务的易居中国登陆纽约证券交易所(NYSE)，成为首只中国轻资产地产概念股。在此同时，他们广泛通过并购扩大竞争优势，据普华永道公布的《中国企业并购回顾与前瞻》显示，2007年上半年中国市场并购交易比去年同期增加134起，达到808起。所有行业中，房地产行业成并购焦点，除并购交易数和交易金额两者增幅均列各行业第一外，并购交易数量居各行业第二，仅次于制造业行业，并购交易金额居行业第三，次于制造业和金融服务业。各路资金争相涌入房地产行业，并购金额从去年同期11亿美元猛增到33亿美元，并购数由41起暴增到74起，成各行业并购增幅第一。典型案例如万科12.9亿元并购上海恒大集团旗下5个项目、上海复地11月入股证大房产、远洋地产21.5亿元收购青岛颐中地产等。
另一方面，中小房地产商正面临着成本大幅上升，维持艰难，甚至资金链断裂、入不敷出，要么退出市场，要么被并购的困难局面。各产权交易所的情况显示，许多中小房地产商都在排队挂牌转让股份。
由靠“关系”吃饭到靠资本打拼；由拼质量、拼成本到拼模式、拼品牌；由不计成本的粗放型扩张模式，到严格控制成本与风险的集约型扩张模式；由“地产时代”进入“房产时代”；巨大的变局将机遇与挑战同时摆在中国房地产企业面前，也给长期关注中国房地产市场的投资者带来了“入局之机”。
私募潜行
私募基金对中国房地产市场的兴趣由来已久。典型如荷兰ING集团。自1996年在北京成立其亚洲地区的第一个代表处以来，已在北京、上海、大连、广州及深圳设立了公司。ING在华业务集中在北京和上海，其投资形式分为三种：成立合资公司进行物业开发、成立基金以控股方式投资地产、通过收购公司持有在华物业。
而在早期，海外私募基金更多选择与国内大型房地产公司成立合资项目公司搞联合开发，或者独立成立投资公司开发房地产项目的路径。五合智库的分析认为，这是因为其一，当时的房地产企业从银行借款的门槛很低；其二，面对上升的房地产市场，国内开发商不愿与外资分享超额利润。在此背景下ING地产基金不得不接受国内市场的现实，从一个投资商变成了开发商。而同时进入中国的新加坡嘉德置地在无奈之下则干脆在成立了全资的子公司凯德置地，成为外商独资的地产开发企业。
近两年来，海外的房地产基金在长期的观望之后，投资欲望转强。雷曼兄弟、德国房地产投资银行、英国Grosvenor、美国凯雷、荷兰Rodamco等海外基金正在变得非常积极。上海复地已与摩根士丹利房地产基金达成合作协议，双方合作投资约5000万美元建设“复地雅园”项目。顺驰中国控股公司和摩根士丹利房地产基金宣布合资设立项目公司，投资房地产。由荷兰国际集团和北京首创集团在海外共同募集成立的“中国房地产开发基金”在京投资的“丽都水岸”项目正式进入市场。金地集团（爱股,行情,资讯）与摩根士丹利房地产基金Ⅳ(MSREF)、上海盛融投资有限公司共同出资设立项目公司，摩根士丹利房地产基金出资55%。
1月29日，美国私募投资基金华平投资宣布入股上海中凯房地产开发管理有限公司，持有其25%的股份。华平合伙人、亚太地区房地产投资总裁Philip Mintz表示，“中国人口城市化，以及住宅的巨大需求，使得房地产成为中国整体经济中最至关重要的一个环节，因此，房地产也是华平最感兴的投资领域之一。与中凯开发的合作，也是华平在中国房地产投资布局中的重要一步。”
10月22日，美国艾威基金(Avenue Capital)向房地产经纪公司21世纪中国不动产投资5200万美元。此前的2005年12月，该公司已获得高盛集团旗下全资子公司高盛战略投资(亚洲)公司首轮注资2200万美元。
更多的资金在2007年涌入中国。新加坡腾飞集团(Ascendas Group)8月7日在上海宣布，成立两只总额为14亿新加坡元(约合70亿元人民币)的私募基金——腾飞中国工业园/产业园基金和腾飞中国商业地产基金。此前，该集团曾动用35亿元人民币(7亿新加坡元)收购新加坡杭州科技园80%的股份。这两笔基金由该集团在新加坡发起设立并管理，资金全部投向中国内地，均为5年期的封闭式基金。在两笔基金中，腾飞集团各占比例30%左右。腾飞集团总裁张雪倩称，其他参与者均为亚洲或国际上知名的投资者。
另一新加坡著名公司嘉德集团也宣布，将设立两个总值18亿新元的私募基金，投向零售房地产。其中9亿新元投向嘉茂中国商用产业发展基金II，另一只投向印度。新成立的嘉茂中国商用产业发展基金II作为嘉茂中国商用产业发展基金的第二个系列，将继续投资于零售房地产投资领域。前一代嘉德商用产业中国发展基金有6亿美元的规模，于去年8月份募集完毕。
香港最大的非上市地产公司南丰集团亦加紧在华地产投资的布局。香港南丰中国发展有限公司董事麦耀祖日前表示，2001年至今，南丰集团在内地房地产的总投资额约10亿美金。按此推算，南丰集团未来将有过百亿人民币的地产资金进入内地。
中国企业海外发展中心首席经济学家孙飞撰文指出，随着海外私募基金深入中国房地产市场，资产及股权收购正逐渐取代联合开发和独立开发成为外资私募基金投资中国房地产市场的主要方式。尤以写字楼、工业地产和商铺为主的资产收购为最。 Jane Liu／刘锦慧