前不久，央行与银监会联合出台了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(以下简称《通知》)，旨在遏制住房投机需求，防范金融风险。本文认为，该政策同时从供求双方发力，但政策对于房市的影响并未得到重视，如果政策发力过猛，势必损害中国经济增长，与调控初衷背道而驰。

　　政策立意逼近科学

　　调控政策就像一剂药。经过几年来宏观调控的不断试错，房地产政策正在向合意性逼近。这主要表现在如下三方面：第一，几年来的宏观调控，我们曾经一直在供应上下猛药，忽略了住房的投资属性。有限的土地供应不抵市场预期所推动的需求力量上涨。现在我们终于认识到必须调控投资性需求；第二，我们曾一味地批评开发商所谓的“暴利”和“捂盘”，让其成为“过街老鼠”，以为开发商“迫于压力”会下调价格或释盘放量，但事实证明，在利益激励面前，人人都是投机者。几年的教训告诉我们，调控供求，必须靠改变人们的激励，而不是道德劝诫；第三，过去我们曾认为住房市场化能解决所有老百姓的住房问题，所以在民生性的廉租房、经济适用房上重视不足。但是，市场并不提供免费蛋糕。今年8月初国务院出台了《关于解决城市低收入家庭住房困难问题的通知》以后，政府明确了其公共服务职能。从这个意义上来讲，《通知》既从供应上抑制住房开发，也抑制购房需求，找准了房市干预的切入点。

　　争论将政策引入歧途

　　按照《通知》来看，贷款主体应是以个人为单位，因为文件中从来就没有提及家庭。前段时间银监会官员在这一问题上的回应似乎也印证了这一点。然而，“莫须有”的争论一经“炒”起之后，对政策的理解便发生了偏向：一些中小银行为拓展市场，率先以个人为单位；以中国建设银行为首的国有商业银行则表示要以家庭为单位。同样的政策，不一样的理解。国有大商业银行以家庭为单位，可能试图借机消除潜在的危机，相比之下，中小银行的此种风险可能要小得多。除此之外，国有商业银行在执行宏观调控政策时显然会比中小银行更多地考虑央行的调控意图，甚至是政策意图。

　　但是，信贷政策中最为重要的并不是信贷对象为个人或家庭的问题，而是这一政策对市场的影响究竟有多大。对这一问题，我们显然关注得要少一些。

　　谨慎政策用力过猛

　　找到了病因不等于能治好病，还要看药剂的配合，药量的适度。《通知》在金融方面同时对房地产市场上的供求双方发力，这在房地产宏观调控政策上还是首次。因此，我们必须对房贷新政的政策效应予以充分关注。

　　不可否认的是，当前房贷新政中包含着调控的科学、合理性。但是，流动性过剩、资本市场过度繁荣、通货膨胀压力增大也是央行和银监会两部门此番出台新政的重要原因。多重背景驱使央行从信贷上下重手不言而喻。但在当前中国经济结构中，房地产业仍是不可替代的重要产业。如果我们在房地产市场上同时对供应与需求下力过猛，极有可能损害中国经济增长的基础。这是因为，房市供给对于信贷政策极为敏感。从严的信贷政策会直接影响到开发企业在土地市场上的拿地与储备、在房地产市场上的开发与销售。当前，许多房地产开发企业选择上市融资，就是出于规避信贷政策风险。但是，到目前为止，通过银行融资仍然是房地产开发的主要手段。从严的信贷政策必将影响到供给。

　　我们在不考虑需求因素变化的前提下分析一下市场的反应：如果需求保持不变，对房地产开发信贷、土地储备的融资限制将不可避免地影响未来两年及以后的市场供应量，那么供给减少有可能使房价趋于上升。

　　但是，从房贷新政对需求的影响来看，提高第二套首付比例可以有效抑制投资需求。因此，我们必须综合考虑供求双方的变化，这使得结果变得很复杂。房地产市场上供求双双下降，其结果将取决于供求双方的变化力量均势：如果需求下降大于供应下降，那么，目前房市供不应求的状况会发生逆转，市场上有可能会出现供过于求，房价将下降；反之，房市供不应求的状况不会改变，房价将继续保持高位。但是，无论哪一条，房地产总量都将会下降，这意味着目前房地产业将趋于收缩，并通过传导机制影响到中国经济总体水平。如果考虑到中国宏观调控政策一贯的政策刚性，这种危险性就会更大。

　　政策应保持其中立性，绝不能下猛药、急刹车。基于目前房地产业在我国经济增长中的重要产业地位，调控应当以不损害产业发展、经济增长为底线。

　　                   (作者系北京师范大学房地产研究中心副主任，副教授)