房贷“新政”不仅体现了保证居民基本居住权的现代文明，而且体现了党”一切为人民服务”的基本宗旨和中国土地公有制让全国人民共同分享社会成果的要求
房贷“新政”
9月27日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会共同发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(以下简称《通知》)，对商业性房地产信贷政策进行了调整。这是继2007年三次加息后，央行继续加大对房地产行业宏观调控力度的又一举措，显示了中国政府对于包括房地产业在内的固定资产投资增长有可能造成经济过热的担忧，也体现了管理层对目前我国房地产市场价格上涨较快、存在明显的非理性因素以及商业银行面临的市场风险显著增加的清醒认识。
《通知》出台的背景
在投资、进出口贸易、消费三驾马车强劲增长的带动下，中国经济经历了连续4年的两位数增长。迄今为止，固定资产投资在国民经济增长中的比重过高这一问题，始终没有得到有效地解决，特别是房地产行业投资幅度不断扩大。随着人民币升值和中国股票市场连续两年的大牛市，一方面国外大量热钱进入国内，其中很大一部分进入了房产投资领域，成为房价快速增长的一个重要因素; 另一方面，火热的股票市场使得房地产企业获得了丰厚的资金，进一步刺激了房地产企业的投资冲动。
2005年以来，针对部分地区房价上涨较快、住房供应结构性矛盾突出等问题，中央出台了一系列调控措施，并取得初步成效，但房地产市场上仍然存在囤积土地、囤积房源，住房建设和消费模式不合理等亟待解决的问题。房地产行业的宏观调控面临严峻挑战。今年8月底，全国城市住房工作会议召开，国务院领导就加大房地产政策调控力度，引导住房需求，进一步完善有区别的信贷调控政策做了进一步部署。
因此，人民银行、银监会从防范房地产信贷风险的角度，进一步完善了商业性房地产信贷管理措施，制定并出台了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。在重申原有房地产信贷调控政策的同时，重点调整和细化了房地产开发贷款和住房消费贷款管理政策。
五大调整
《通知》对现行房贷政策在五个方面进行了较大的调整：
一是进一步严格房地产开发贷款条件。针对房地产市场上出现的囤积土地、囤积房源、恶意炒作、哄抬房价等问题，国务院办公厅转发了建设部等部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》，为提高政策执行的可操作性，并进一步严格房地产开发贷款条件，央行和银监会在《通知》中明确规定，对经国土资源、建设主管部门查实的有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款，旨在利用信贷手段进一步促使房地产开发企业加快土地、住房开发速度，增加市场供应，缓解供需矛盾。
二是严格住房消费贷款管理，重点支持借款人购买首套中小户型自住房的贷款需求，并提高了第二套(含)以上住房贷款的首付款比例和利率水平，同时严禁发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款。
按照规定，以购房的套数和套型建筑面积为标准，享受不同的最低首付款比例、利率水平。 对购买首套自住房且套型建筑面积90平方米以下的借款人，仍执行20%的贷款最低首付款比例规定；对购买首套自住房且套型建筑面积90平方米以上的借款人，继续执行30%的贷款最低首付款比例规定。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的借款人，要求贷款最低首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍；同时要求商业银行随套数增加而大幅度提高贷款最低首付款比例和利率。
三是明确提高商业用房购房贷款的最低首付款比例和利率水平。商业用房与居民住房不同，购买商业用房的投资性较强、经营风险较高，因而商业银行在发放商业用房贷款时就承担了较大的风险。在目前房地产价格持续较快上涨的背景下，为进一步防范商业用房贷款风险，《通知》规定，商业用房贷款的首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍。
四是加强房地产信贷征信管理。要求商业银行做好贷前查询、贷后录入相关信息等工作，充分利用信贷征信系统防范信贷风险。
五是要求所有商业银行(包括外资银行)按照《通知》及通知精神和相关政策，抓紧制定或完善房地产信贷业务管理操作细则，并向监管部门报备。
对房地产行业的影响
业内人士认为，《通知》的出台虽然短期内对行业影响是负面的，但却有利于房地产行业的长期健康发展。《通知》将在短期内抑制投资性需求，未来一段时间增加供给的释放，有利于房价涨幅趋缓，但不会影响房价上涨趋势。具体影响有以下几个方面:
一是商品房供给短缺将会有所缓解。《通知》严厉打击有囤积土地、囤积房源行为，同时在开发贷款的申请要求上更加严格，这将有效促进房地产开发企业对现有储备项目的开发力度，加快存量土地进入市场，进而形成有效的房地产供应，部分缓解目前房地产行业供给严重短缺的局面。
二是商品房投资需求将会得到部分遏制。 《通知》将有效遏制部分房地产投资、投机性需求。对房地产开发企业而言，现有房地产项目的销售进度会放缓，进而对资金的快速回笼形成负面影响，对侧重于高档房地产的开发企业影响更大。
三是商品房价格快速上扬的势头将会有所缓解。从政策鼓励增加供给、遏制投资需求的角度看，商品房供需严重失衡的情况将会有所缓解，从而压制商品房价格快速上涨的势头。但是，现有土地进入市场形成有效供应尚需时间，供需失衡的现象短期内不会根本改变，也没有迹象表明商品房价格会出现下降。
四是加速房地产行业整合，龙头企业优势地位将加强。《通知》对房地产现有开发项目的贷款申请以及土地储备贷款管理将使得部分中小型严重依赖于银行借款的房地产开发商丧失开发能力，从而为行业的加速整合带来机会。
贵在落实
为保证《通知》各项政策的有效落实，《通知》明确规定，各商业银行应根据本《通知》制定相应的实施细则，并向中国人民银行中国银行业监督管理委员会报备。监管部门要加强“窗口指导”和检查力度。央行和银监会将对金融机构房地产信贷管理加强“窗口指导”和风险提示，加大违规查处力度，强化房地产信贷征信管理，督促商业银行切实完善房地产信贷管理，贯彻落实国家房地产宏观调控政策。
有了制度上的保证后，还必须明确利用银行贷款购买自住房与购买第二套(含）以上住房的界定。《通知》中已经采取了一些制度安排来保证第二套住房认定，比如：借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%; 银行的征信系统管理与建设。这些规则能够对第二套住房的界定起到一定的作用。但是，这些界定并不是很清楚，需要有更加清晰的解释。
其实，这有待于集中管理、信息共享的全国房产综合管理系统数据库的建立。集成房管部门、户籍部门、金融部门、税务部门等相关部门的数据，能够综合反映一个家庭或个人在全国范围内拥有房产的真实情况，会成为第二套房的界定甚至其他房地产政策最为权威有效的执法基础。
意义
首先，《通知》体现了保证居民基本居住权的现代文明。经济学家易宪容认为，《通知》的意义在于把住房的消费与住房的投资从政策层面严格地区分开来。对于城市居民的住房消费，《通知》采取了保护及鼓励的方式，仍然采取较低的住房贷款的按揭比例。这不仅体现了保证居民的基本居住权的现代文明，而且体现了党的一切为人民服务的基本宗旨和中国土地公有制让全国人民共同分享社会成果的要求。
其次，《通知》体现了用市场化工具对房地产进行调控的思路。为什么以往的房地产市场宏观调控效果不好？不少业内人士认为，根本的问题在于政府的行政性宏观调控的方式。而行政的房地产宏观调控就得通过行政性方式来落实来执行。在这样的情况下，地方政府可以用各种行政性的工具与方式来销融中央政府的宏观调控，从而造成中央政府调控效用大大降低。但是市场化的方式则不同，它是通过价格机制来调整，而地方政府对价格机制是很难干预的。比如，银行的利率变化、信贷政策，都是地方政府无能为力的。因此，如果中国房地产市场宏观调控走上市场化之路，将大大提高央行对房地产市场的宏观调控能力。
（此文章来源：《中国总会计师》2007年10月号总第51期 作者：刘丽君）