房地产行业如何走出2006年变盘迷局？
◆ 契税新规即将出台 二手房亟待制定最低计税价格
近日，有消息表示，北京市地税局将出台房产交易环节契税缴纳新规定(以下简称“契税新规”)，通过进一步完善二手房交易的最低计税价格，限制目前市场上出现的买卖双方虚报二手房交易价格、差价私下补齐的常见逃税行为，从而规范二手房交易的正常价格体系。对此，中原地产副总监宫萍表示，契税计税新规出台无疑对规范房产市场秩序起到了良好的助推作用，但是其影响力度的大小还需进一步确定是否能解决两个方面问题，一是契税新规的制定标准能否将已购公房和二手商品房区分开来，二是如何制定二手商品房最低计税价格。
二手商品房急需制定最低计税价格
宫萍认为，从目前来看，税务部门目前办理二手房交易缴税时，就已经采用最低计税价格了。但是，主要是以北京市建委定期公布的《北京市已购公房和经济适用住房再上市交易市场价格手册》中的价格作为二手房交易的最低计税价格。其中没有对二手商品房单独列出，但事实上已购公房和经济适用房的价格同二手商品房价格相比还是有很大区别的。以北京市建委数据显示，2005年1-11月份，北京全市二手商品住宅买卖价格为4597元／平方米，而已购公房和经济适用房再上市买卖价格为4209元／平方米，可见，二手商品房价格高于公房价格，特别是在对于局部区域市场，其两者之间的差值更明显。因此，有必要制定单一的二手商品房最低计税价格。
另外，从二手商品房成交量上来说，成交量快速增长，其逃税额度也在不断上升，从而也迫切需二手商品房最低计税价格的出台。对此，中原地产三级市场部专业人士认为，一方面，2005年“5·１1”系列宏观调控政策的出台，其中对营业税和契税的征收标准有了重新的界定，而其受税收影响最大的莫过于二手商品房了，业主在出售房屋时出售成本增大，极大减少了消费者的出售房屋的预期利润，为了减少支出，就出现部分业主在交税时虚报成交价格的现象，出现逃税现象，进一步凸显制定二手商品房最低计税价格的必要性；另一方面，二手商品房的占有比重逐年增加，已经高于已购公房。随着消费者对居住水平的不断提高，再加之新建商品房的大量入市，其二手商品房的上市量还会增长，因此为了更好的规范二手房交易市场，也非常有必要将公房和二手商品房最低计税价格区分开来。
最低计税价格更新频次及区域范围有待变化
我们了解到，从目前契税的最低价格执行标准来说，主要是依据北京市建委的《已购公房和经济适用房的指导价格》为准，但指导价格的更新是以半年为期限的，时间相对较长，不能及时反映市场的价格变化。因为对于一些交易热点区域，其区域价格由于受供求关系的影响，价格变化较大。如果不及时更新，势必会出现区域不公平现象，进而也影响到二手房交易市场真实价格体系的建立。
另外，对于区域范围的选择上应尽量扩大化，据北京交易信息网数据显示，2005年全年远郊区县，如房山、顺义、门头沟等区域的二手房成交量比2004年上涨近7.7%，其中，有66%的成交房屋属于二手商品房。可见，郊区的二手房交易市场活跃势头不减，郊区二手房成交量不断增长。因此在制定二手商品房最低计税价格时其区域范围的选择非常有必要扩大化，这样才能更真实、全面反映市场。中原地产副总监宫萍认为，随着二手商品房交易量的不断增大，其对税收的贡献率也相应增大，因此，在制定二手房交易最低计税价格时，有必要将二手商品房单独列出，最大程度地完善二手房交易市各种房屋性质的计税价格体系。只有这样才能发挥出该计税价格的作用，更好地促使二手房交易市场价格的规范发展。
更多本港发展商开拓内地房地产市场，如盈大地产(432)上月在北京朝阳区投得首幅商住地皮。有市场人士认为，由于内地房地产市场透明度渐高，令更多发展商愿意在内地分一杯羹。而另一些本已在内地发展的发展商亦扩大发展规模。长和系8日表示，与内地发展商合作发展的广东省增城住宅项目，将会增加旗下合资公司注册资本至4.76亿元(人民币，下同)，投资总额亦增至15.44亿元。
据资料显示，预计去年本港发展商共耗资逾206亿港元在内地买地，涉及地区包括北京、上海、成都、天津和武汉等。以近两年来说，部分大发展商更积极买地，其中长和系由前年开始，已经在内地吸纳逾5000万方尺地皮，料投资额近180亿港元，多于同期在本港投资额160亿港元。部分主力在本港发展地产业务的公司正逐渐在内地抢滩，如盈大地产于上月以5.1亿元首次投得北京朝阳区一幅商住地皮。中原中国董事总经理黎明楷认为，未来发展商将会加快在内地吸纳地皮的步伐，因为近年内地房地产市场透明度渐高，发展商需要透过招标或公开投地形式买地，令发展商觉得这些方式较为公道和合理，故提高其在内地投地的兴趣。他又说，由于二线发展商认为本港地产市场出现寡头垄断的情况，在港取地不易，因此转往内地吸地，内地发展空间始终较大。
经历了2005地产政策年宏观调控的喧嚣，2006年的南京楼市虽然争论还在继续，但对于企业而言房子还得卖，地还得拿。最近从南京多个开发商处获悉；新年伊始，已有不少企业在准备拿地。“今年再择1—2块地”成为今年不少开发商的一大计划和目标。
本地外来企业纷纷定计划
南京万科是最早传出今年要在南京拿地的在宁开发商。去年万科董事长王石在南极探险归来的新闻发布会上表示“万科在南京的排名和份额都与其在地产业的领军地位不符。”
据悉，春节过后南京万科关于拿地的计划也被提上日程。“相关计划和地块都正在制定和调研中。”南京万科有关人士如此介绍，不出意外，南京万科将肯定在南京再多一个或者两个项目。
“目前正在谈。”金马郦城销售部的一位负责人表示，他们目前看中了两个地方，一是郊区“新三区”的一个项目，一个城中的一个开发小户型的项目。由于金马郦城还剩下二期未开发，开发商暂时打消了在河西再拿地的想法。
南京本地开发商也丝毫不甘落后。在河西一直开发高科技节能住宅的一家南京本地开发商日前传出新年将在南京再拿一块地，而另一家曾开发广州路上一小户型项目的本地开发商则将目光放在南京以外的镇江、无锡等地，该开发商表示新年他们也将在这些地方再择项目。
财大气粗的房产商为多
在经历了去年接二连三的宏观调控后，为什么还有那么多企业计划在今年拿地?“也有可能这是他们的正常拿地计划。”南京房地产信息研究中心的专家认为，事实上不管市场怎样，对于企业而言，要发展就还是得去拿地、盖楼、卖房。不过，细数这些新年传出拿地计划的房产企业，一个共同的地方便是，他们大多是有着较为雄厚的资金支持，要么去年销售回款多，要么得到总公司的支持。
调控之后，优胜劣汰将成主旋律
那么多家开发商酝酿拿地，是否就表明市场真正走出了迷雾?
在春节前，南京相关部门公布的数据中，今年新上市商品房的面积被预测为878万平米，不过加上去年上市而未销售的624万平米，待售商品房，今年全市商品房的供应总量将达到1502万平米。而在宏观调控的去年，南京全市仅消化掉916万平米，按照这个消化速度，南京商品房仍将存在较为严重的供大于求。而在最近关于房价和楼市的预测中，“平稳”一直占据着上风。一位在业内一直以务实著称的浙江开发商8日表示，宏观调控带来的影响尽管最终与多数人的想像有所偏差，但可以预见的是市场肯定会越来越规范，参与房产的各方也将越来越理智，“平稳”、“细化”、“优胜劣汰”将成为市场主旋律。
◆ 外地开发商成都招兵买马
我们日前获悉，春节后的成都楼市迎来了人力资源需求的高潮。除了和记黄埔、新希望、蓝光地产、千和物业等耳熟能详的开发商外，厦门国建、泰基地产、大连海昌集团、上海科恩集团、北京日新伟业等生面孔也加入到了地产人才的角逐中。
目前，新希望、和记黄埔等企业都已经在各大招聘网站的重要位置发布了自己的招聘广告，来自外地并且还没有在成都公开亮相的地产企业已开始通过各方途径网罗地产英才。在招兵买马大户中，每一个企业其实都具备相当的来头。作为厦门最大房地产企业，厦门国际建设股份有限公司（下称国建房产）已经来到成都，成都已经被集团确定为西南区域事业中心，国建房产目前在厦门、晋江、合肥、西安、成都完成了区域扩张；上海科恩集团在房地产、国际教育、能源化工、基础设施等众多领域都有大量投资；四川泰基地产有限责公司为迈普产业集团全资子公司；来自大连的海昌集团是中国海上贸易和运输最具专业实力的企业之一，从1997年开始海昌开始涉足房地产，海昌方面透露集团即将在成都组建房地产企业。
广东省统计局最新统计数据表明，广东去年商品房屋每平方米销售价格3746元，上涨7.8%。去年，广东城镇居民家庭人均房屋使用面积为25.71平方米，有18%的家庭拥有两套以上住房。统计数据显示，2005全年房地产业完成投资1498.28亿元，增长10.5%，占全社会投资比重为21.5%，同比下降1.2个百分点。商品房屋销售情况较好，全年商品房屋销售建筑面积3693.85万平方米，增长21.2%；销售额1383.87亿元，增长30.7%；商品房屋每平方米销售价格3746元，增长7.8%。统计数据还显示，去年广东省城镇居民就业者收入中以个体经营者的收入增长最快，增幅达25.6%，主要是民营经济和个体经济得到较大的发展和个体经营者的人数比上年增加所致。去年，广东省城镇居民家庭人均房屋使用面积为25.71平方米，比上年增长2.3%。而近年来为改善生活环境而换房和购房的家庭增多，居住商品房的比例则由原来的18.4%上升到26.0%。有18%的家庭拥有两套以上住房。
复地(集团)股份有限公司(2337.HK)8日宣布，集团于2月8日与上海钢联投资发展有限公司、上海新杨行经济发展有限公司签订合作开发协议，将共同开发上海宝山国际钢铁物流服务业基地项目，复地在合资公司中占50%的股权比例。
据介绍，上海宝山国际钢铁物流服务业基地项目位于上海市宝山区友谊西路铁山路口的钢铁物流服务业基地内，东南临宝钢铁路专用线，西至铁山路，北至友谊路。该项目地块占地面积约为347亩,总建筑面积为26.28万平方米。
我们了解到：该项目是上海市现代服务业集聚区的重点推广项目之一，建成后将可吸引国内外的大中型钢铁生产、物流、服务及其他相关企业入驻。