Kimco是美国上市REITs中最大的社区商业中心所有者。截至2011年底，公司直接持有的核心物业约400处，通过投资基金平台间接控制物业500多处，合计拥有或运营946处商业中心，总计可出租面积1.38亿平方英尺，并以优先股等方式参股了另外845处物业，合计在1791处物业中拥有权益。

　　构建以土地为核心的标准化商业模式

　　Kimco于1958年成立，最初的20年主要从事零售物业的自主开发业务。这一时期正值美国连锁零售行业大发展，零售物业快速升值，Kimco开发并持有的物业获利颇丰；但上世纪80年代后零售商开始大规模倒闭，Kimco也因此蒙受损失。在重组这些空置店面...

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　　作为过去10年里股东回报率最高的美国商业地产REITs，Tanger一方面坚持预招租和短建设周期的策略，降低公司在开发建设阶段的风险，另一方面谨慎控制资产负债表，基本上将净负债额与息税折旧前利润之比控制在4-5.5倍之间，实施低成本扩张的思路。其成功经验表明，重资产模式下刚性的利息支出，决定了REITs公司在任何时候都必须保持足够的现金流，激进扩张不仅会侵蚀企业的收益空间，还可能导致资金链断裂的危机。因此，模式的创新要求财务安全的寂寞坚守。

　　回报率最高的商业地产REITs

　　美国商业地产REITs公司中，过去10年里股东回报率最高的是Tanger Factory O...

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　　衡量一个行业是不是暴利行业，核心标准不是看利润率是多少，而是看回报率，通常用的一个指标是净资产回报率。这个指标可以分为三个部分，即利润率、周转率、杠杆率。利润率可以看成是一个项目层面的回报，也就是说这个楼卖出去的时候能赚到多少钱？比如说，净利润率25%，也就是说开始的时候投了100元，到这个楼卖出去的时候能够赚到25元。

　　在利润率方面，地产行业仅次于食品行业，除了茅台，在这些行业里面就数地产行业的利润率最高。再看周转率，地产行业排在22个大类行业倒数第二位，仅比金融服务业高。我们知道，金融服务业在任何一个市场上的周转率都是最低的，银行的三十年按揭贷要10多年才能收回本金。结...

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　　DDR凭借基金投资平台的股权融资能力支持了规模的扩张，并缔造了持续10年以上的优异股东回报。经验数据显示，规模效应确实能够使商业地产企业的净租金回报率提升2-3个百分点。但规模效应不是全部，随着宏观周期的转向，资金成本的上升和抵押物的贬值暴露了潜在的风险敞口，激进扩张的企业仍将面临破产威胁。因此，无论在任何市场上，驾御周期的能力对于商业地产企业来说都是最重要的。

　　Developers Diversified Realty（DDR）于1965年成立，是全美第二大社区商业中心型REITs公司，旗下物业大多为营业面积在25万-100万平方英尺之间的开放式社区商业中心。这些商业中心...

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　　很高兴今天能有这个机会和大家做主题交流，不过今天身体不太舒服，可能讲的时候可能不能兴奋起来，请大家谅解。今天，我和大家交流的题目是调控背景下地产企业的模式转型。

　　衡量一个行业是不是暴利行业，核心标准不是看利润率是多少，而是看回报率，通常用的一个指标是净资产回报率。这个指标可以分为三个部分，即利润率、周转率、杠杆率。利润率可以看成是一个项目层面的回报，也就是说这个楼卖出去的时候能赚到多少钱？比如说，净利润率25%，也就是说开始的时候投了100元，到这个楼卖出去的时候能够赚到25元。

　　在利润率方面，地产行业仅次于食品行业，除了茅台，在这些行业里面就数地产行业的利润率最...

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　　1993-2007年，GGP的每股净经营现金流年均增长15%、每股股利年均增长10%，并保持了连续14年的正增长。然而，傲人的业绩掩盖了其高杠杆的财务风险，而资本市场的高估值则降低了公司以市值计算的负债率水平。尽管GGP实现了以低成本资金为核心、以资产升值为通道的规模扩张和市值增长循环，但在金融危机的冲击下，其股价在2008年一年内暴跌97%，市值从200多亿美元萎缩至1亿多美元，几乎没有投资人能够安全“逃生”，更没有新的投资人敢于接手。

　　GGP的案例显示，在资产价格的周期波动中，以高分红、稳定收益着称的REITs依然存在资金链断裂、甚至是破产的风险...

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　　在市场格局再次转变后，昔日的革命者也加入新的战场。作为中国家电销售渠道的两大巨头，由于网络的快速发展和消费者网购习惯的日渐形成，苏宁电器与国美电器也正在竞相壮大各自电子商务业务，进军蓬勃发展但又竞争激烈的在线零售市场。

　　苏宁电器董事长张近东表示，电子商务是零售业发展迅猛的新型业态，苏宁将立志成为互联网与实体零售“虚实结合”的电子商务企业典范。

　　作为电子商务领域的后来者，苏宁电器的底气或来自于其背后强大的物流体系支撑，在“得物流者得天下”的电子商务市场，其自建物流的优势越发凸显。

　　11月底，苏宁电器安徽合肥首...

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