作者文章归档：邓志旺
一、营销的本质：关注客户
这是一个营销的世界。不仅仅商品市场领域，政治届、娱乐届、学术届无一不以营销为导向。而与此同时，营销的扭曲和变异也日益严重。营销就是“忽悠”，营销就是“浮夸”，营销就是“作秀”，此类行为举不胜举。营销如同“堕落天使”，受到越多越多的指责。目前，很多营销偏离了营销的本质。那么，营销的本质是什么？营销大师菲利普·科特勒如是说：营销就是洞察客户的需求后设计出能满足客户需求的产品，并在这一过程中获得回报。可以解读为，营销出发点是如何满足客户的需求，其结果为盈利。然而，我们现在却是本末倒置，越来越忽略了客户的内心世界和真正需求。
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不与主流：从南科大，到十五峯！
一、南山豪宅中轴线：从红树湾、华侨城到十五夆
毫无疑问，南山区已经成为深圳豪宅集聚地。而支撑起南山区豪宅的中轴线从红树湾起步，到十五夆止。
轴线南端的红树湾，以天然海景和独特的红树为卖点，建造了千万级大宅。轴线中端的华侨城，则因华侨城集团精雕细琢，超前规划而形成的优质居住圈而出名。轴线的北端一直没有形成，一直等到十五夆的出现。
尽管有塘朗山这一天然绿肺，侨城北楼市却一直默默无语，似乎与主流若即若离。最早的桃源村，其经济适用房的定位似乎束缚了地产开发商的想象空间。鸟瞰侨城北，无一楼盘可以承担地南山区豪宅中轴线的重担。价格成了片...
未来之路：学位房保驾护航才能成就孩子未来
一、深圳家庭最关注什么？
近日，北京师范大学壹基金研究院专家来深圳开展调研，调研主题是深圳市民最关注的社会问题。调研结果显示，80%的家庭最关注的问题是教育问题。这一比例远远高于其他大城市，可以说是深圳特有的一个问题。他们在报告中写道：在这个年轻的城市，挤满了因为知识改变命运的年轻人，他们切身地意识到好的教育对自己人生的积极影响；也正因为此，他们把对下一代的希望寄托到教育。关注孩子的教育，胜过财富、健康、个人发展。
二、教育决定孩子未来，居住决定教育
在实施义务...
一、城市综合体时代：你的时代到了
有好事者总结电影《梅兰芳》有十句经典台词，排名居首的就是“你的时代到了”。而如今，地产开发界可以对城市综合体说：你的时代到了。
城市综合体“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。
城市综合体与其他类型的物业优势何在呢？原因就在城市综合体的各个部分之间能产生明显的“战略协同“作用，从而相互辉映。
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从香港高铁看深圳岗厦更新改造之路：政府应尊重公共利益为先
一、香港高铁通行：制度与菜园村的双赢
香港高铁项目可谓一波三折。其中，最后的一关也就是最为艰难的一关就是菜园村拆迁问题。投资669亿港元、全长2...
这不是个艰难的决定：搭乘“万科号”，布局珠三角！
一、 麦肯锡的名言：不要试图自己去造船
全球最有影响力的麦肯锡咨询公司，以其在战略方面的洞察力为核心竞争力。其集数十年经验而总结出来的几个原则，是学生时代的我看过后就再也没有办法忘记的。其中之一就是“不要试图自己去造船”（其他原则包括“不要为了一碗水而煮开整个海洋”等）。
是的，的确我们很多时候需要“船”来作为工具完成我们某一项工作、某一个生活决策。假如把一个决策比喻为从此岸到彼岸，那么船的确是不可缺少的工具。智者告诉我们...
任何时间都是二手房按评估价征税政策出台的好时机
因“11月1日实施二手房评估价征税政策”这一传闻，十月底深圳楼市二手房交易出现“井喷”。彼时，胜利大逃亡者额手称庆，而自认为没有搭上末班车者只能提心吊胆地等待“靴子”落地。然而，税务部门却屡屡食言，导致严肃政策变为儿戏：10月底，其说法为11月份肯定推出这一政策，但不是11月1日；两周之后的11月3日，税务部门又表示，原定本月启动的征税方案部分细节尚需完善，因此需要延期（见该日南方都市报头版头条）。而在有关采访中，有专业人士更是认为“目前还不是真正需要执行（该政策）的时候”。疑问就产生了：到底什么时候才是二手房...
棠樾精装别墅上市：万科是在引领潮流还是走火入魔？
近日，一则短小的报道引起了业界的关注——深圳万科棠樾项目推出精装修小双拼别墅。别墅也能做成精装往市场卖？从业超过十年以上的多位资深地产人士都称之为“闻所未闻，见所未见”，甚至有偏激人士认为其是在“走火入魔”。面对业内人士的质疑，万科内部人士也坦陈，这是万科系首个精装修别墅项目，但是这么做是有充分的依据。
一、 精装别墅：万科要把低碳理念坚持到底
万科一直提倡的低碳环保理念。其核心策略有两个：一是工厂化，标准化生产，减少建筑垃圾；二是精装修，推动整个行业把交楼标准从毛坯房变为到装修房。精...
加息和房产税在为限购令退出做准备？
周二晚，央行宣布加息25个基点。这与绝大多数经济学家的预测相背，因为一周前专家接受各大媒体采访时都言之凿凿地说，上调存款准备金率50个基点表明央行近期不会考虑利率上调。而房地产业的参与者和关注者颇为重视的是，加息等信贷政策的强化及房产税实转工作的推进是否意味着限购令将逐步的推出？个人认为，限购令的确有逐步退出的迹象。
首先，从政策的属性来看，毫无疑问限购令是一个应急的非常规调控政策。正如业内所讨论的，限购令出台的法律基础不存在，甚至有人斥其违反宪法。此后，由于限购令及此前的限贷令是以家庭为单位核准资格的，为此传闻有大量的...
万科太聪明，棠樾很狡猾，不投棠樾枉称富豪
1、 限购令下，楼市冰封
2010年9月，举国欢庆之时却是楼市花容失色之际。深圳颁布“限购令”等“二次调控”政策，硬性规定每户购房套数，且同时提高首次置业的首付比例。一言以蔽之，政策的效果就是“让有钱买的没有资格买，让有资格买的没钱买”。限购令如同一道防火墙，把汹涌的投资资金和有限的住房资源硬生生地隔离开来。投资者手握资金、胸怀楼市，却在“限购令”这堵墙前不能不望“楼”兴叹。数据最有说服力：“限购令”后深圳新房日成交量跌到百套之下，量缩价跌，市场大有冰封之趋势。
面对此光景，开发商懵了，投资者傻了，舆论呆了。缓过神...