任何时间都是二手房按评估价征税政策出台的好时机

因“11月1日实施二手房评估价征税政策”这一传闻，十月底深圳楼市二手房交易出现“井喷”。彼时，胜利大逃亡者额手称庆，而自认为没有搭上末班车者只能提心吊胆地等待“靴子”落地。然而，税务部门却屡屡食言，导致严肃政策变为儿戏：10月底，其说法为11月份肯定推出这一政策，但不是11月1日；两周之后的11月3日，税务部门又表示，原定本月启动的征税方案部分细节尚需完善，因此需要延期（见该日南方都市报头版头条）。而在有关采访中，有专业人士更是认为“目前还不是真正需要执行（该政策）的时候”。疑问就产生了：到底什么时候才是二手房按照评估价征税的合适时机呢？笔者经过考究，认为应该尽快实施该政策，原因有四。

首先，阴阳合同已经导致了房地产市场信号的严重失真。在“北上广深”等大城市，二手房成交量数年前均已超越一手房成交量，二手房价格的变动对一手房价格的影响、对政府调控政策的影响和对置业者购房决策的影响都是非常大的。然而，由于阴阳合同导致二手房成交价格却成为一个深不见底的“谜”。可笑的是中原地产等权威机构屡屡发布所谓二手房成交价格等数据，笔者好奇的是其报告所采信的价格到底是哪个：如果采信纳税价格，则此价格完全扭曲了市场价格，误导政府和置业者，不如不发布；如果采信买卖双方实际成交价，则很“不幸”表明其参与了阴阳合同的撮合（否则它怎么知道真实成交价呢），应该受到政府的行政惩罚。扼杀阴阳合同，有利于正本清源，让市场发出真实的信号。

其次，阴阳合同导致了上百亿的偷税，造成了社会不公，加大了收入差距。二手房交易采用阴阳合同导致交易双方偷税的情况可谓“触目惊心”：按照媒体列举的个案，水榭花都200平方米的住宅单元交易至少逃税160万元。我们痛恨那些超低价买房的官员，却忽略了那些富有阶层炒楼过程偷税的罪恶。以深圳2009年数据为例，二手房成交套数15万套，即便相当保守估计每套逃税6万元，那么一年逃税总额也有100亿元之巨。如果拿这100亿元去开发保障性住房，可以每年建成300万平方米住宅，还会出现保障性住房缺资金的窘况吗？而这上百亿的资金，除了少部分落入普通置业者的腰包，绝大多数是落入了炒房者的手中，从而进一步加剧了社会财富分配的不均。

再次，阴阳合同也是楼市调控屡屡蜕变为“空调”的重要原因之一。炒房赚取的暴利不断激励炒房者继续爆炒，赚钱效应导致大量的实业资本也心猿意马、改弦易辙，流入楼市（当然也有实业盈利空间下降等原因）。所以，即便众多政策出台，却无法把“水（资金）”从楼市抽出来。前置性的管制（限购令、限贷令）仅仅是调控的一个环节，交易环节和持有环节的管制却一直成为调控所忽视的“政策洼地”。如果实施健全的交易环节征税，可以有效地管理炒房者的盈利预期，继而扭转各路资金围剿楼市的局面。以德国为例，对住房交易的盈利实施惩罚性税收，大大减低了民众参与炒房的兴趣，从而抑制了房价的大幅上涨。

最后，实施强制征税可以为限购令政策的退出做准备。限购令对市场的杀伤力的确惊人，但是正如住建部领导所表述的，这是一项临时性的政策。一旦限购令撤销，市场的强势反弹就会爆发，楼市将有万劫不复之虞。认为“房价上涨已经得到遏制”因而“无需再出政策”者，其观点很可能误导深圳当局的决策者。可能有人寄希望于房产税的调控效果，但千分之四到六的税率对于大量以短期炒房为目的的投资客来说毫无疑问只有象征意义而已。而实施强制征税，其效果大过房产税上十倍。

总而言之，目前开始的任何时候都是二手房按评估价征税的合适时机，而且越早越好。在实施策略，完全可以按照先粗后细、逐步调整到位的方式来做。打个比方来说，就先按关内住房6000元每平方米、关外住房3000元每平方米为基数来征也比屡屡食言要好。至于技术性的问题，可以逐步完善。