我房产投资的理念是，能产生正现金流！

现实，乱棒打死老师傅！很多乱买乱投的朋友，过去也赚钱，但未来有可能还会把赚到的钱加倍奉还，就像是跟风炒股的散户们。特别是去年跟风在环大都市边缘买房，甚至是人口大量流出的四线城市买房，非常危险。

不用模型，在脑子里有个概念，即所谓的资产，是每个月能给你赚钱的母鸡。投资就是对于未来不确定性的赌博，有些专业知识，赢得概率会大一些。个人买房子决策，也可以简单用一下贴现率模型，根据资金的成本确定一个自己用的贴现率 （或是用银行贷款利率），并做未来现金流假设，假设房子出租，每年能带来的租金和几年以后预期的升值带来的现金增加。在上投资课的时候，老师再三强调，如果你的投资收益主要是靠未来的残值（即房子的升值），你要特别小心。因为未来房价一定高过现在的假设，并不是普遍适用的。目前看只有一线城市的部分楼盘和强二线城市的部分楼盘有升值的空间， 因为大城市的优势体现为集聚效应，更多的高素质人口聚集在一起，就会有更旺盛的创造力，更多相同和不同行业的企业集聚在一起会创造更多的机会，并提升效率，能支撑高收入的就业人口，高收入的就业人口才能支撑局部的高房价。

如果拿一个城市的平均数来做分析， 你会发现如果闭着眼乱买，即使是一线城市，投资收益也是非常不理想。2016-04-05财新网发表了万钊的文章《房子是抗通胀的好资产吗？》，他写到：“如果将房子作为经营性资产，其经营性收入就是房租，考虑到房屋贷款值很难获得，我们以房价总值作为近似，来看看房租相对于房价的收益情况。从中原地产发布的二手住宅租金回报率来看，以北京、上海、深圳三个一线城市为例，其二手住宅租金回报率从2009年开始都经历了快速下滑，其中深圳下滑幅度最大，由3.9%降到1.66%，上海降到1.92%，北京降到2.06%。这种租金回报率水平，已经与银行定期存款相差无几，因此如果将房子视为经营性资产，将房租视为经营性收入，那么其收益水平是不符合抗通胀资产的标准的。”

为什么很多人感觉收入赶不上房价， 万钊说“通过预支未来收入来购房，相当于加杠杆提前消费，这是可以理解的，而当越来越多的人选择预支收入购房时，会使得房价涨幅超过收入增幅，而这会吸引更多人选择预支收入购房，这个循环会自我强化。而这个循环最终能否持续，取决于未来收入的增幅能否覆盖房价的涨幅，即未来收入现金流能否覆盖房贷的现金流。”

买房子也是，希望找到能下金蛋的资产。我的同学去年在北京经过一段漫长的上下求索的找房经历，终于在东三环找到了总价千万元左右、住宅立项办公用途的房子，按照最长30年、最高比例贷款的做强做大资产模式，居然房租比月供高出2万多元！这就是下金蛋的房子。

投资成功，靠的是智慧和眼光，也靠胆量和运气。